前 言如果能让岁月转回12年，回忆这12年来，你在郑州购房最遗憾错过的6个小区，估计应该是以下几个:绿城百合、普罗旺世、永威翰林居、建业九如府、银河丹堤、英地天骄华庭。
这6个小区入选，一方面是增值快，另一方面也是兼顾了宜居性，成了郑州房地产里小区里的佼佼者。
今天我们浅析一下这6个楼盘为什么能增值宜居兼顾？2016年郑州国庆节限购后，哪个大盘小区转让费最高，它凭什么能在限购之后还能获得如此之高的溢价？它对我们今后购房有何指导意义？一郑州12年，这6个楼盘为什么能增值宜居兼顾?做为一名购房者，每个人都想寻找到增值快，宜居性强的楼盘，通俗的说挣钱多，并且住着爽，但是郑州过去12年里，这样的小区其实并不多，扒来扒去，仅选出了6个，我们来看看为什么是这6个小区。
1、绿城百合实话说郑州绿城百合尚不能跟杭州同期绿城百合比，在绿城内部称这个产品”桂花苑”系列，是绿城的一代多层洋房，现在绿城早就开始推二代洋房产品了，但是郑州绿城百合放在郑州跟其他小区相比还是不错的。
产品升值：从2005年的4000元/平方升值到目前3.7万/平方左右。
升值原因：郑东大发展，区域价值巨变，产品细致，景观好，商业街有氛围，物业过得去。
宜居原因：郑东大环境，多层洋房，物业没问题，户型一般，学校商业配套齐全。
2、普罗旺世信和2003年入郑的首个大盘小区，信和自己在都市村庄围绕的北区建了一个城，有自己公园、商业，有一八联合中学和一八国际小学、幼儿园等名校，建筑精细、绿化好，物业过硬。
小区硬件维护的非常好，据说信和至今每年投资维护公园、小区硬件设施等，有专业人员、专项资金维护硬件，肯定比无人投入的小区维护的好很多。
产品升值：从2004年的2300/平方、多层，升值到高层，目前23000元/平方。
升值原因：从都市村庄，变成现代化小区，周围环境也变化很大，庙李、陈寨、二十里铺基本拆完。
宜居原因：公园、名校、商业、物业服务好，绿化很好。
3、永威翰林居该小区永威从西区转向东区首盘，刚有精工产品意识，位置一流，周围学校很多，这些年永威从未停止对翰林居的升级改造，永威置业的公司目前就在这里，所以永威多年持续投入，翰林居保养的真不错，东区同期小区有的已经”人老珠黄”，但是翰林居还如”三十岁出头女人”风韵犹存。
产品升值：从2005年4500元/平方，升值到目前33000元/平方—35000元/平方。
升值原因：郑东大发展，学区房，物业好，小区维护好，小区所处位置环境好。
宜居原因：物业好，孩子上学方便，周围环境好，小区绿化不错，附近医疗方便。
4、建业九如府北龙湖受益楼盘，2014年龙子梦先入市，但业主购房投入大，房子因市场大势涨得慢，反而建业九如府开始因市场不好，2015年10月入市价格低，目前九如府龙子梦两小区价格基本一样，所以建业九如府业主吃到北龙湖红利更多。
产品升值：2015年10月，19000元/平方起，目前38000元/平方—40000元/平方。
升值原因：北龙湖价值凸现，前景看好，未来郑州顶级豪宅区，河大一附院等顶级医院。
5、银河丹堤郑东好位置，东风渠边楼盘，又临近北龙湖，建筑好，物业好，绿化好，有学区。
产品升值：2010年9500元/平方，升值到目前35000元/平方。
升值原因：郑东和北龙湖双区价值叠加。
宜居原因：楼间距宽，物业好，建筑精细，有昆丽河小学，河大一附院、儿童医院等。
6、英地天骄华庭实话说从绿化和建筑上该小区还不能入选，但英地天骄华庭学区和商业配套上是金水区新小区里非常好的，并且离2号线、8号线近，南临农业高架，北有北三环出行方便。
省人民医院、中医二附院都离得不远。
产品升值：学区房，交通好，好医疗资源，商业配套好，离双地铁口近。
宜居原因：10分钟地铁，10分钟商业，10分钟学校，20分钟医疗。
综合上述，过去增值快又宜居的房产小区要具备区域位置好，建筑和绿化好，学校配套，交通地铁方便，物业给力，医疗好，商业配套，开发商对小区持续投入。
二2016年10月郑州限购后郑州楼盘基本概述2016年10月郑州限购后至今郑州楼盘价格基本趋于稳定。
北面：万科紫台高层精装维持在15000—15500元/平方融创大河宸院精装小高层15500—16000元/平方正商家河家精装高层14300—15500元/平方按照过去12年增值快又宜居标准分析这三个盘都有明显短板。
万科紫台：临北四环嘈杂，缺少优质学校和医疗，建筑和绿化一般。
融创大河宸院：缺少优质学校和医疗，离地铁不近，该楼盘宜居性非常好。
正商家河家：购房者对正商物业没有足够信心，并且对装修标准拿不准。
综合以上楼盘，价格稳定，平稳销售。
西面：永威西郡：高层13000元/平方左右华瑞紫韵城：高层13000元/平方左右公园道一号：高层15000元/平方左右按照过去12年增值快又宜居标准分析这三个盘都有明显短板。
永威西郡：品质见长，但临西四环，环境一般，无学校，离地铁有距离。
华瑞紫韵城：离地铁近，容积率高，学校目前不确定。
公园道一号高层：品质一般，物业尚待观察。
所以西面三盘，就升值单项看永威西郡尚有空间，其宜居舒适性需等待西四环改善。
其他两盘近期即使无备价管控，增值动力也不强。
华瑞紫韵城等待常西湖新区发展，公园道一号则较平稳，等待西区商业配套发展。
南面：绿都澜湾：高层13500元/平方左右永威城：高层13500元/平方左右鑫苑国际新城：高层13500元/平方左右按照过去12年增值快又宜居标准分析这三个盘短板。
绿都澜湾：南侧有铁路永威城：离地铁稍远鑫苑国际新城：房税率稍高南面目前尚是郑州价值凹地。
价格平稳有两原因，一是政府备案价管理，另一个重要因素是永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城都体量大，三家房企推盘压力大，互相竞争，导致价格平稳。
东面：康桥香溪郡：高层毛坯12500元/平方左右万科兰乔圣菲：高层精装14000元/平方左右融创象湖壹号：高层9700元/平方左右普罗理想国洋房：11000元/平方左右，别墅中间户15000元/平方，边户20000元/平方。
正商善水上境：高层精装3万/平方左右恒大悦龙台：高层精装3.1万/平方左右亚新茉莉公馆：小高层精装3.4万/平方左右按照过去12年增值快又宜居标准分析这六个楼盘。
康桥香溪郡：精品建筑，园林不错，但教育缺名校，地铁通达时间尚远。
万科兰乔圣菲：小区较小，自身和附近的教育商业配套不行。
融创象湖壹号：现款价9700元/平方，有升值潜力，附近教育医疗尚不成熟，无地铁。
正商善水上境和恒大悦龙台、亚新茉莉公馆正受限购影响，北龙湖走向须看后期北龙湖土地价格。
普罗理想国:目前被限购业主将洋房加20万左右转让，将中户别墅加40万左右转让，边户别墅加60万左右转让。
在如此之高的溢价下，无人退房。
是啊，退它干啥，有房票肯定签约，没房票转手几十万，所以理想国一期签约率据说99%，成为限购后签约率最高小区。
我们以普罗理想国为例，详细分析普罗理想为什么成为限购后高溢价转让黑马。
三普罗理想国获市场认可的六大原因1，普罗理想国所处大郑东板块，是郑州未来最有可能重演老郑东奇迹的区域A、本文精选的过去12年的6楼盘中，有4个楼盘是郑东新区，郑东新区的增值和宜居性是基础，普罗理想国所处大郑东的文化旅游创业产业园区，大开发商云集，文旅项目多，生态居住环境好，是有长期发展潜力区域板块。
B、郑汴一体化大趋势使得东区、金水区高端客户朝着大郑东外溢。
老郑东新区高层房价基本是2.8万/平方起，在政府发展方向引导下改善型置业往东外溢是自然延伸。
C、外地和本地购房者，以郑东购房为荣。
外地人和老区没有太多情感联系，对他们来说喜欢买有发展区域房产，郑州本地改善客户钟情的大郑东。
所以大郑东热度持续。
2，普罗理想国携带有增值和宜居基因信和是2003年进入郑州，过去的14年里，共建4个小区，普罗理想国是第四个，前期的普罗旺世、银河丹堤两个盘杀进郑州12年里6个增值快又宜居的楼盘。
信和在景观、建筑、物业等具备让一个楼盘增值和宜居的基因。
3，核心区楼盘的宜居和增值靠周围配套，远郊大盘靠小区自身的配套（一八国际学校里的孩子们）普罗理想国对面是郑州最大的郑汴中央公园，小区内部又配建9万平方绿野中央公园，一八国际小学和中学。
同时又携手河南中医一附院，将来小区业主和医院共建“医养社区”，并且已建成杉奥特莱斯，未来将再建“富娱商业集群”。
过去思念果岭一直不温不火的主要原因是缺教育、商业、医疗，这三方面的缺失较难吸引业主住不下去，但近期也在升级配套，比如枫叶小熊幼儿园，还有医疗等。
而理想国在这几个方面重金投入，使业主住在理想国里面不愿再往市内跑。
所以买远郊楼盘一定要买一座城，城里应有尽有的配套才是房子宜居和增值的基础。
4，四平方公里的理想国融合世界诸多最先进的人居理念信和老板徐益明在公开场合坦然亲手打造的普罗旺世小区有自己的遗憾。
比如：“车位配建不够，没料到中国汽车爆发增长这么快，普罗旺世只有一八学校没有国际学校，普罗旺世自己小区里没有一流医院等”。
所以理想国从案名开始，就要注入他很多”理想”，小区的规划设计是请洛杉矶ELIZABETH MOULE＆STEFANOS POLYZOIDES ARCHIFECTS AND URBANISTS团队设计的。
小区全采用海绵城市设计，不仅不会被淹，还节约能源。
（普罗艺术中心）目前小区售楼部也是将来业主的人文艺术中心，有儿童活动阅览室、茶室、稻草人食堂，健康疗养室后期都将交付给业主们。
5，理想国是孩子放飞理想的乐园绿野中央公园有欢乐农场，孩子们可以亲手种植有机作物，奇幻山丘王国是纯德国进口，树屋滑梯由德国设计师Eide专为理想国定制。
郑州家长一到周末往往为带孩子去哪里而伤透脑筋，住在理想国孩子不仅在小区里会有很多好玩的，将来还可以到小区对面的郑汴中央公园，双公园足够小孩撒野的。
小区里所有儿童设施都是目前世界一流，家长不用担心有毒的地毯和玩具之类。
6，理想国里不仅有眼下的生活还有音乐诗意的远方2017普罗音乐季，和业主在美好与爱的旋律中聆听理想。
4月26日，普罗·理想国启动新品发布会暨2017“理想发声”音乐季。
4月29日，首场青春不散音乐会。
5月1日，老歌老友业主专场音乐会。
5月30日，“温暖的遇见”理想国草坪音乐会品冠专场。
6月3日，伍迪与天使乐团“宫崎骏动漫视听音乐会”。
6月17日，辛晓琪和她的朋友们。
6月23日，苏菲的世界。
六场音乐会，青春不散、老歌老友、草坪音乐会品冠专场、宫崎骏动漫视听音乐会、辛晓琪和她的朋友们、苏菲的世界，关于自己、关于老友、关于家庭，普罗理想国一直弹奏一支旋律，关于美好和爱，期望用精致的准备、歌者的温暖，缔造理想，关于音乐，关于生活。
理想国是按国外先进人居小镇模式打造，兼顾了业主物质生活和精神生活。
它是未来社会人居发展的方向。
四对普罗理想国二期产品的分析1，对普罗理想国一期产品的浅析普罗理想国一期产品不够惊艳，基本传承了普罗旺世外立面的一些风格，这或许是信和将理想国和普罗旺世的一些情感衔接。
信和走到哪里，都有一些老业主追随，据说有业主已持有信和各小区房产超过1个亿，信和对业主粘性是郑州各开发商中最高的，目前估计只有永威能和其比拟。
一期洋房10500—12000元/平方，实话说性价比真高，比香溪郡高层划算的多。
一期别墅中间户15000—16000元/平方之间，边户20000元/平方，这个也是超值，郑东碧桂园一楼带院也是2万/平方，所以一期别墅是超值。
超高性价比是限购后理想国一期签约99%的核心原因。
2，理想国二期产品分析普罗·理想国二期叠院，三层立体尊贵空间动静分明，有小院的生活实在令人向往。
南北双天窗、5.6米层高的地下室，为你对生活的需求提供了更多的可能；纯南向的绿意庭院，以超高使用率放大你和家人幸福的点滴；7米挑空的双厅，包容生活的多样意趣；奢华卧室套房，这些都是按享受生活设计的，不是仅仅为满足生活设计。
普罗·理想国二期叠院在负一层中采用南北双天窗设计，给予充沛的阳光。
5.6m地下层高为您的空间需求提供更多可能性，你可以架空一间单独影音室。
普罗·理想国二期叠院独特设计出8.4米面宽、7米挑空的双厅布局，超大空间布局包容生活的多样情趣。
将L型厨房作为美学发布会，做饭也是一种享受。
总之二期产品设计核心是享受生活，不是简单的居住。
3，理想国二期该买多少钱合理参考一期目前边户别墅295平方加上转让费约660万，面积大。
二期下叠院子不错，地下室很棒，大面宽，低于600万合理。
参考一期中户别墅268平方，加上准让费，目前约470万左右，二期叠墅上叠应在400万左右。
结 尾翻阅分析郑州过去12年里增值快又宜居的楼盘，感慨颇多，郑州近几年每年大约都是2000-3000万平方的新房销售面积，但成为老百姓说的“好楼盘”小区真的是太少。
买房子买在哪个位置，该区域能否快速发展且宜居是你房子增值和宜居的先决条件。
接下来，哪个开发商来担纲承建实在是太重要，在同一区域，不同的小区，同年代建成几年后相差几千元/平方是司空见惯。
有的开发商自身携带让业主宜居且房子增值的基因，这在郑州犹如珍稀的大熊猫，而大部分开发商则利字当头，不携带这种基因。
如果小区仅有房子、绿化、物业是1.0人居时代；如果小区有房子、绿化、物业、配套是2.0人居时代；那理想国，包含健康、教育以及关心业主精神生活将是人居的3.0时代。
富裕阶层再改善换房子，他们不仅关心房子、物业、绿化，会更喜欢在像一座城的社区里，教好孩子，关心家人健康，享受音乐诗一样的精神生活，那是人到中年应该有的追求。
当越来越多人有着这样追求的时候，理想国的增值和宜居将在未来越来越凸显。
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