最近关于房地产大新闻不断，又是LPR降息，又是集体建设用地入市。
早上饭总坐在会议室码字，不知不觉竟然连续三天写原创了。
恍惚了一下，上次连续三天写原创，还是去年7月份的事了。
各位粉丝难道不帮忙转发一下，毕竟饭总写的都是最通俗易懂，智商二十也能看明白。
集体建设用地入市，是大新闻。
每次定义大新闻，饭总只看一个指标，就是各群有多少人讨论，讨论人多的就是大新闻，前天的LPR降息，昨天的北京车牌摇号。
《土地管理法》修正案正式通过集体建设用地入市，群里关心的人相当的多，普遍集中在两点： 1、 集体建设用地入市，供应量大了，能不能降房价？2、 小产权房是不是能转正了，然后暴涨，要不要抓紧时间去搞一套？ 果然，饭总第一时间在中介群里看到了“集体建设用地入市，小产权房即将暴涨，请联系XXX”的宣传。
粉丝们，你们觉得中介的嗅觉敏锐么？ 要想搞清楚这两个问题，一定要搞清楚来龙去脉。
饭总细看了网上几乎所有的解读，基本上都是把新闻原文扩充了一下，真正了解的极少极少。
要搞清楚来龙去脉，必须从已经试点的33个城市和区域讲起，包括上海的松江、广州的南海、北京的大兴等地。
北京大兴区一共整理了4200块土地，你没看错，是4200块，吓人吧，实际上许多都是小地块，用途也用来做别的了。
试点时期入市最受关注的，就是西红门鸿坤拿走的地块，2015年12月，楼面价最终达到16150元每平。
你可能觉得不高，毕竟离这不远的造甲村中海刚拿到的楼面价6万左右。
这里，你一定要搞清楚第一个基本概念，集体建设用地严禁做商品住宅，只允许用于商业、工业。
鸿坤拿走的是工业地块。
对于15年来说，工业地块16150相当于住宅地块32000左右，实在谈不上什么便宜。
2011年，番禺中心区的沙墟一村出让一块30年集体用地，租金10元/平，第五年后每年递增7%（饭总看到这给竖个大拇哥，真黑），算下来240万/亩，折算成40年相当于320万/亩，这和番禺区当时偏远地区的国有建设性质商服用地已经是完全一样的价格了。
不仅仅是价格，严禁做商品住宅，说明集体建设用地入市对房地产商品住宅市场的价格，没有直接影响。
别急，没有直接影响，不代表没影响，听饭总给你抽丝剥茧，下面一段是重头戏。
想了解更多宏观政策解读，请加专家饭总维X：dafanfan1231土地财政收入的重新分配看完第一节，大家可能会疑惑，撇开对商品住宅价格的影响不谈，哪怕是商业或者工业，既然集体建设用地转让的价格和国有建设用地相差不远，那为啥要费劲搞这么一出，和原来的征地招拍挂有什么区别呢？区别大了！也是大多数“专家”都没搞懂的地方，这才是本次政策出台的本质。
长期以来，集体建设用地入市，都是政府先征地，然后转成国有建设用地招拍挂，这是上一轮土改后的标准流程动作。
这里的矛盾点有两个：1、 村民可能并不想被征收。
2、 征收后，补偿标准不够。
关于第1点，咳咳，2020年即将执行的新政策规定三分之二村民表决同意才可以征收，解决了这个问题，但是一线具体会发生什么，不多讨论。
第2点一直是很迷惑啊，国有建设用地的拍卖价格可不低啊，动不动就几十个亿，村民竟然还不满意？刁民是不是太多了点？你知道吗，这个土地拍卖的钱，是地方政府用来做基建的主力，也就是我们俗称的土地财政，地方政府两大收入