土地一级开发土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。
一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。
实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
（一）前期手续阶段关键事项1. 授权批复2. 规划条件3. 用地预审4. 立项核准需关注事项：a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。
b.一般拿到国土授权是在早期，此时土地核验、规划等条件还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。
一般而言，立项核准后规划条件才能基本确定。
（二）组织实施阶段关键事项1. 征地征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：区县自然资源主管部门—报区县政府出具征地请示或函—报市自然资源主管部门审核—市建设用地审查小组会审议—报市政府审批理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。
严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。
征地需要经过一系列审批流程，要上报到省自然资源主管部门，涉及流程较多。
从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决农转用土地指标的问题。
征地需要市自然资源主管部门上报市长签字，同意后才有可能下发征地批复。
2. 拆迁从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。
3. 土地收储4. 市政建设工作市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。
（三）土地入市土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。
1. 现场验收2. 地价审核3. 其他入市手续办理与土地入市土地一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
土地二级开发土地二级开发概念 土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。
包括土地使用权的转让、出租、抵押等。
以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
以房地产开发为例，从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
项目决策阶段 房地产项目可行性研究阶段。
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
（一）可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
（二）可行性研究小组成员知识组成：可行性研究小组成员由经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师组成。
（三）可行性研究的工作阶段1. 投资机会研究。
该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。
如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4. 项目的评估和决策。
（四）可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
（五）集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
前期准备阶段（一）获取土地使用权开发商获取土地使用权的主要方式：1. 通过行政划拨方式取得； 2. 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3. 转让取得；4. 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5. 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6. 通过司法裁决取得；7. 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
（二）征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》拆迁的主要内容包括：1. 房屋拆建，如危旧房改造；2. 城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；3. 环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。
因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
（三）申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1. 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2. 建设项目批准文件；3. 建设用地规划许可证；4. 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5. 拆迁代办单位和评估机构资料。
6. 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金