总价700-1350万海淀南路12号新房，位于海淀北三环，10号线苏州桥地铁站南侧，单价13-14万，小区就一栋塔楼；这么好的地段，还是新房，到底是大冤种还是捡漏房呢？1、海淀北三环上一个新盘——售价超过20万，无法对标海淀北三环上一个新盘是2014年的西土城西南侧的【保利海德公园】，这个楼盘很神秘很豪宅，小区一共2栋楼高层+4栋叠拼，极少有出售的住宅，贝壳上展示的都是旁边的公寓，价格8-10万；两栋住宅成交价20万以上，旁边的4栋叠拼，单价30万左右，一套上亿。
但海淀南路12号这个新盘，只有一栋楼2个单元，2梯8户/9户，显然和保利海德公园差别巨大；无法对标。
2、同地段二手房——参考权重20%完全相同地段的二手房，海淀南路12号左右两侧有两个楼盘，海淀南路24号院，海淀南路30号院，这两个小区都是6层的老板楼，1T2户，5-7栋楼，有一定的小区园林，社区管理管理比较好。
成交均价基本在12万左右；小区是楼龄超过30年的老破旧；虽然产品、楼龄区别较大；但这两个二手房小区因地段和海淀南路完全重合；可参考性权重20%。
海淀南路24号院成交价海淀南路24号院成交价3、万柳的蜂鸟家园——相似度接近80%（1）蜂鸟家园成交价：小区均价从单价5-6万一路上涨到15万，近一两年由于学区有调整下滑到12-13万元/㎡。
但同样值得注意的是：蜂鸟家园不同的户型，单价相差2-3万元/平米。
（2）蜂鸟和海淀南路12号指标对标很显然两个小区的各项指标相似度高达80%上面详细分析后，相信大家心里已经大概判断出海淀南路12号13-14万的单价到底值不值；我们认为：如果按均价13-14万，价格不高不低，基本没啥倒挂空间，性价比也没想象那么高；而蜂鸟家园的成交明细，我们得出一个结论，户型、朝向不一样，单价相差2-3万是很正常的；所以最重要的是：和万柳的蜂鸟家园逻辑一样，不同的户型，单价一定要合理，否则就会吃大亏。
4、选房策略：（1）东西两个塔楼，西塔2T9户，栋楼2T8户；（2）西塔要比东塔好，因为东塔日照会受到西塔影响；（3）使用率对比：5、户型图尺寸详细测评：具体的户型和单价到底合理与否，需要测评的，加下面微信：北京新房：东城：永定樾、丽苑太和、华龙IN巷、王府77；西城：紫金印象海淀：海开项目、海淀南路12号、西山观复、香山樾、印香山、中海富华里、大苑海淀府、亦庄：华润北京润府、招商玺、丰禾嘉会、璀璨时代、金悦郡朝阳：中建国际城、城建望京国誉府、铁狮门金桐拾贰、首开金茂·望京樾、金隅望京云尚、天润福熙大道、傲云、懋源·璟玺、中建璞园、朝阳一墅、青云上府、和光悦府、龙樾合玺、晓风印月、建发望京养云、京投发展·北熙区、保利天汇、中冶德贤御府、玺悦朝阳、绿城沁园、中绿东岳府、保利锦上二期、丽都壹号、福景苑、保利和光煦境、富兴首府、麒麟公馆、盈科中心·景苑、尊悦光华、雅宝城国际大厦、万科大都会NAVA、朝阳壹号、朝阳·中建星光里、保利朝央和煦金隅昆泰云筑、金隅昆泰云筑二期、云筑三期云未。
丰台：中建和颂九里、国誉万和城、紫辰院、中建国望府、中建云境、中海丰和叁號院、中环悦府、花香壹号、永定金茂府、中海和瑞叁号院、龙湖建工·九里熙宸、中海永定玖里、北京瑞府、泰禾西府大院、中粮天恒天悦壹、招商·臻园、君礼著、中海甲叁號院、懋源璟瑜、懋源璟廷、玺萌壹號院、懋源·璟岳、懋源煜泽台、泰禾金府大院、端礼著、葛洲坝中国府、北京天誉、元熙华府、首开璞瑅隐园。
大兴：壹品兴创颐和公馆、大兴晓月和风、和悦春风、中骏金辉未来云城、大兴星光城、和悦璞云、航城壹号、大兴德贤华府、壹品兴创·御璟星城、兴创荣墅、中铁华侨城和园、住总兴创如遇、京能丽墅昌平：梧桐星宸、建发观堂府、北京国贤府、建工嘉境里、北京城建·国誉燕园、中海寰宇未来、国瑞悦墅、凯德麓语、北清橡树湾、金隅上城郡、金辰府、硅谷SOHO、天时汤山·御邸、奥森春晓、梧桐山语、建发·珺和府、硅谷ONE、中海汇智里、御汤山熙园、玖瀛府、建发城建·文源府、北清云际石景山：保利璟山和煦、中海学府里、中海云庭、中海学仕里、中交远洋·那么小镇、远洋源山春秋门头沟：檀香府、金茂长安悦、若丘、西山相府、中建·长安麓院、中建·长安麓府房山：京熙润府、中建学府印悦三期、北京建工·揽星宸、万年广阳郡九号、龙湖熙湖悦著、汇豪公园里、京西悦府、天恒摩墅、北京建工揽星樾、天资华府、天资陸号院、中建·京西印玥、韩建·观山源墅、房山国贤府、中建学府印悦二期、金地璟宸、春和印象、中建学府印悦、中海寰宇视界、中骏云景台通州：东亚尚品台湖、金悦郡、京贸国际城、万科大都会滨江N2、北投晟景汀澜、万科东庐、长安府、运河铭著、北京城建·国誉朝华、北京壹街区、金融街武夷·融御（二期）、金融街武夷融御（三期）、鲁能格拉斯小镇、北京东湾、碧桂园·和世界、璀璨公元、合景寰汇公馆、K2十里春风、京贸国际公馆、颐瑞府、郎府书苑、京玥兰园、国誉未来悦、帅府·君园、紫峰九院城、璀璨时代顺义：公园都会、招商中建顺义臻珑府、北京庄园、双兴南区五期、首开富力·十號国际、路劲御和府、龙湖·御湖境、龙湖御湖境二期、璟上兰园、和锦华宸、公园和御、璞瑅润府、首创派尚国际、观承别墅·大家、首创·河著、建发·观云、金禧璞瑅、中海首开湖光玖里、懋源璟橒、金茂北京国际社区、顺鑫颐和天璟、和光瑞府、中建宸庐云起、建邦·顺颐府、北京城建·星誉BEIJING、龙湾别墅、和锦华宸·悦境........北京二手房：荣丰2008、远洋山水、珠江帝景、阳光上东、莱圳家园、金茂府、望京新城、星河湾、裕中西里、芍药居北里、华贸城、澳洲康都、天通苑、美景东方、经贸国际城、华纺易城、泛海国际、万科星园、上地东里、天宁寺东里、国奥村、北苑家园望春园、灵秀山庄、世华泊郡、清芷园、蜂鸟家园、朗琴园、万柳书院、旗胜家园、金星园、新龙居、天通苑东一区、莱圳家园、世华龙樾、富力桃园、紫金新干线、八家嘉园、水清木华园、东南小区、人济山庄、阿那亚城市公馆.......