京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球Q:提问:您好，看了很多信息，个人比较纠结，恳请帮助答疑： 现名下住房1套：海淀牡丹园金尚嘉园2居室（非南向户型），100平，无贷款。
之前有二套，前几年已卖掉，有二套贷款记录。
孩子：还有两三年高中毕业 夫妻两人：单位算是比较稳定，两人税前略超百万。
咨询问题：1、目前这种情况，可以付款（约1500万现金，可再贷个几百万）直接再买一套；也可以把金尚嘉园的房子进行升级置换。
再买一套，主要是给孩子将来结婚用，也可以等父母年纪大些来京后居住。
未来六七年，有2套房的计划。
不是着急买 不太敢下手，主要是担心以后房价会下行，现在买了后悔。
名下金尚嘉园2居室，整体升值潜力评价？是否应该置换成更优质的三四居室？置换的时间点是？下行期置换是不是更合算？夫妻两人上班均在东北二环附近，如果置换的话，在北三环以外往北往东或西，朝阳和海淀可选的优质盘、具备上升潜力的有哪些？2、现在没有好的投资项目，钱在手里也没太有用。
鉴于这个情况以及个人家庭情况，是直接买一套还是置换更合适？谢谢！ A:回答:您好，关于置换的逻辑建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，文章覆盖了对置换的理解，包括买入与卖出的节奏如何把握；牡丹园属于二类商圈，也可以理解为老城区，金尚嘉园是一个很好的盘，只不过你拿的户型属于非主流品，商圈资源，楼盘资源，户型这三个都具备稀缺性才属于优质房产，牡丹园的商圈资源是减分项，但金尚嘉园在同区域具备稀缺性，你应该升级成这个小区154平的三居户型，以楼盘优势加户型优势来弥补商圈资源上的缺陷，未来依然可以跑在大盘前面，这种三居的流动价值及成长性很好，也属于未来的主流品！可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判， 根据置换实操理论的核心，你有现金流优势，应该在最低谷阶段去购买优质户型，市场回暖后再脱手自己的，你持有的盘无需担心流动性，这是完美换仓效益最大化的操作;完成这套升级后可以以同样的打法再布局一套，长期持有优质房产一定可以跑得赢通胀，也无需担心未来的流动价值与保值能力，最好脱离二环与三环，可以往奥森板块看，两套房离得不远，将来家人住也方便些，融域嘉园110平左右的南北两居、澳林春天四期110平左右的南北两居、三期120平左右的南北两居这些都可，奥森主要的稀缺资源是生态，属于慢长的区域，保值性很好，这两套基本可以分配完资金，选筹奥森时可以根据资金变化调整面积，但别降低楼盘资源，祝顺利！Q:提问:您好，我想请教一下，目前房子的情况：1套苏州街附近的老公房，目前自住，面积比较小，50多平米。
目前价格大概600。
另外在良乡大学城那里有一套房子，紫悦台小区，75平南北两居，目前价格大概260的样子。
现在的想法是把良乡这套出掉，在苏州街附近再买一套，这样家里老人就可以住在附近，居住就不那么紧张了。
不过附近的房子都是比较老的 我现在看了一套三义庙的房子，挨着苏州桥地铁，1980年代的，老公房。
47平米南向2居价格450，一层带个院子，院子面积30多平米。
确实最近是降了不少。
我个人比较喜欢一层带院子的。
请问三义庙这套房子现在可以出手吗？或者您有什么建议？我的诉求是总价不要超过500了，希望能有比较好的保值空间。
最好在这附近，如果实在不能满足这,中关村附近的区域，其他的您有啥推荐吗？ A:回答:您好，内城区老房子的小户型作为财富的一种资产自然有它的价值，如果你的预期只是能够保值与流通，三义庙足够可以满足，从良乡往海淀换，方向上是正确的，单纯从这两套上的调整没有什么问题，如果有可能的话最好是以良乡和你现在持有的50平来换一套小三居，参考星球会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 小户型接近40平米或者40平米以下将来都是要被市场淘汰的，内城区之所以可以做到保值与流动，主要是它的地段避开了保障房范围，但作为财富资产它的上限太低了，同样的地段，100平的小三居或者70-80平的两居价值要比40平更牢靠，虽然47平米可以做到2居，实际还是1居的面积， 你可以参考星球精华栏文章01#北京楼市未来十年主流预判，过去的刚需家庭购买的主要面积段是在40平米-60平米，刚改购买的面积是60-90，购买力发生改变之后刚需和刚改都会集中在60-90这个面积段，你要考虑到下次置换的可能性，将来老旧小区翻新这种大面积的小比小面积的更具备成长属性 三义庙至少要买到60平米以上价值才能更大化，中关村可以看看石油大院97平的南北三居，北影小区110平的三居、农科院82平的南北三居，双榆树南里86平的南北三居，青云北区80平的南北三居户型，知春里70平的南北三居，这些户型的保值性都很好；这是依照你描述的建议，如果更关注房子的成长性，还是次新比较香，这两套的资金也可以往次新盘上看了，只不过要换位置了， 关于出手时机可以参考星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，从良乡往海淀换属于资源升级，原则上是要先买后卖，但海淀老旧社区存在反应迟钝和良乡轮动慢的因素，最好是两边同时进行，保证房山那边有意向客户并且可以签约，这边你有意向房源房主也可以随时签约就可以操作，在同一天完成两边的签约，这样会稳妥一些，祝顺利！Q:提问:京总，您好！我非常佩服您对楼市的见解！也想向请教几个问题。
基本情况：我和爱人工作单位都在海淀小西天（短期内不会换地方），小孩上学学位也已解决在附近，目前也在小西天租房住。
我仅有通州华业东方玫瑰D区一套67平一居室。
我现在想把华业这套卖掉，到城里买，总预算控制在600万以内。
方案1：买小西天。
离小孩学校、大人工作单位近，可自住，但小西天房子普遍老旧，90年代的房子算新的了（很少一部分有电梯），不知后续保值性如何。
方案2：买牡丹园，小孩上初中后，我们可自住，小学阶段还是考虑在小学附近租房过渡。
我也了解了一下牡丹园，能买得起的也是90年代之前的老房子（部分有电梯），且价格会比小西天贵，也不知后续保值性如何。
方案3：去海淀其他地方或朝阳部分区域买，比如海淀清河、西三旗等。
这样的话，肯定是不能自住了，但能买到楼龄新一些的房子，保值可能会好一些。
我对买房完全不懂，方向可能完全错误，麻烦京总指导指导！我不用考虑小孩上学学位问题（单位解决），主要是想保值，能自住当然好。
但如果仅为自住买了小西天或牡丹园的老破小，成长性不好的话，那还不如采用方案3。
京总能建议一下，我应该选择哪个区域吗？ A:回答:您好,首先建议你认真阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;关于投资和居住平衡的问题:第一种情况如果工作的区域综合资源都比较匮乏，又没有什么像样的楼盘,而自己的筹码又比较优，选筹的范围可以扩大到更优质的区域和板块，这种情况如果为了通勤方便,将就在工作的区域,从选筹的逻辑是居住属性大于投资属性,投资的价值自然不大,正确的策略应该是放弃这种位置,选择投住分离,以租换租,当然很多人都希望住自己的房子,尤其是像北京这样的城市,住上自己的房子可以说是门槛相当高,好不容易搞一套当然要优先考虑自住了,所以才会有人选择居住属性放弃投资属性,但实际的情况是每一个住市区大平层的,都是慢慢折腾过来的,从租房,到换租,再到改善,我们今天所看的结果是人家熬过来的,并不是第一张牌就是高端社区; 第二种情况是工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围又很局限，只能买到这些板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这种情况也要投住分离以租换租,作为刚需者和初次改善者都应该关注房子未来的上涨空间，因为以后大概率还要进行二次以上的置换，如果只买便宜的差的,以后再换同样是便宜的差的,第一套吃不到行情，二次置换时压力会很大，楼市分化的颗粒度要比我们实际看到的更精细,依你的描述如果更注重投资属性,要果断的选择投住分离,600万可以去淘回龙观国美的小三居或者华府的两居,回龙观距离你们的单位倒不是很远,也可以兼顾到居住,但通勤时长会长了些,如果接受不了就可以以租换租,这个选筹在海淀是效率比较高的,进场回龙观遵循笋盘笋价原则即可,可以参阅星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利!Q:提问:星主您好，目前在考虑置换问题，预算大概负担得起900左右的房子（根据我们房子的上一套成交估算），也想通过置换实现资产升级保值增值。
目前在清缘里中区，因为孩子刚上小学，所以感觉置换还得在这个学区。
前期也看了好多房子，但是这个预算电梯三居的选择很有限。
现在有一套清缘东里的112平三居正在考虑中，房子双卧和客厅朝南，南边视野也不错，但是房子是有硬伤的，处在12层消防连廊层，其他层都是南北通透的，但这一层北边的厨房和小卧室看出去就是对着连廊，而且小卧室没法朝北开窗户改为朝东开，并且连廊层房子内屋顶加了三根横梁，所以说这个房子是有硬伤的，所以我们也比较犹豫，但是同户型就这1套在卖。
今年5月成交了一套7层的（没有连廊）是996个，这一套业主底价吐口915个，估计再低也低不了多少，感觉业主怎么着也得900以上才出。
我们的房子是清缘里中区的东西向2居室，不带电梯的6层（总高7层），去年最高505个，今年5月成交472个，11月跟我们同楼层隔壁单元成交417（买房承担中介），所以我们的房子估计不会超过这个价。
现在犹豫的是1、清缘东里这套房子目前这个价格值不值得入手？毕竟有硬伤，而且我们的房子也卖不上价估计也不好卖。
2、我们目前置换完全是因两居不够住需要多一个卧室，把自己房子租出去再租一套三居也是可以的，所以也是在现在置换和先租房后续找时机再置换之间犹豫，请教您从家庭资产保值增值的角度有没有好的建议？ A:回答:您好，关于置换建议你参阅星球精华栏文章03#置换实操理论，抄底与逃顶，置换和升级属于两个不同的概念，置换是根据需求来选筹，比如工作调动、孩子上学、扩大居住面积等，这些都是基于家庭的需求来进行置换，然而这种置换是没有价值的，而升级是要先升级区域资源，再升级楼盘资源，最后才升级面积，因为房地产是由土地和房屋两个部分组成的，稀缺的是土地，贵的也是土地，贵的房子有70%的价格是贵在了土地上，只有30%在房子上，从这个逻辑去理解把清缘里中区出掉往清缘东里换价值是不高的，清缘东里并不是主流盘，你描述的112平双卧加客厅朝南也不是主流户型，这个户型客厅的采光面很窄，两个朝南的卧室往外伸将近3米的距离，加上楼层的原因被卧室窗户只能往东开，虽说好地段的房子可以弥补房源上的瑕疵，但要是主流盘且房子的本身不能有过多的硬伤，硬伤和瑕疵有很大区别，否则都会影响它的长期价值和流动价值，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据); 在这个板块置换目标应该瞄准莱圳家园115平的南北三居，这是主流盘主流户型，未来的成长性及流动价值都有保障，从清缘里中区往这个盘上换是属于升级的，在地段不变的情况下升级了楼盘资源并扩大了面积，从非主流户型改为主流户型具备长期价值，当然这种户型需要提高预算，如果短期不具备换这种户型的条件可以先换到这个盘上的两居户型，效率也要比继续持有原来房产和换到东里上高，900左右可以拿到莱圳的主流南北两居，虽然扩大不了居住面积但可以提升楼盘资源，清河是具备爆发条件的，这种资源的地段置换楼盘资源和户型资源至少要占有一个才能吃到板块的前端行情，下次再置换三居时就轻松了，置换主流盘困难的原因是我们自己的盘和主流盘分化太严重，要用升级的逻辑去尽量缩小这种差距，置换的目的更多的是获得财务上的回报，在这个基础之上才能有更多更优的选择机会，祝顺利！Q:提问:您好，每天都在关注您的分析及文章。
房子已于19年卖掉，现名下没房。
手里资金1800。
一：考虑保值增值投资一套1500左右的房子，喜欢奥森及周边的位置，海淀也可以，希望您给个建议小区。
剩余考虑在房山长阳买一两居。
二：考虑买新房，青塔一带不知能否考虑？玉泉营一带能否考虑？如果不考虑两套只考虑一套希望您给个建议。
谢谢！ A:回答:您好，要是没有多套的必须性，最好是把1800全部集中在一套上，1500这个总价在市内布局选筹上也很占优势，但300这套就要惨了，玉泉营是一个很好的区域，但300拿不到好产品，再往外移如长阳，兑现的周期会很长很长，有极大概率是兑现不了的，过去的板块轮动已经逐渐淡出市场，就是说大水漫灌的时期，多仓位布局市内一套，远处一套，波势来了会是市内先涨，然后轮动到远处，这种传统板块轮动的前提是基于大水频繁，而现在的趋势是房住不炒，大水也不会再像过去那样频繁和充沛，高价值的房产会逐渐上升慢慢破顶，低价值的房产会回归原本价值位，这会是市场分化导致强者恒强的最终格局，作为投资者要尽快放弃依赖板块轮动的策略，否则会吃大亏，建议你认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理, 选筹上：海淀可以关注世华龙樾150平的南北三居，橡树湾140平的南北三居，奥森可以关注上林世家160平的南北三居（这个户型的出房率极低，如果出房只要价格不离谱可以直接拿），备选倚林、澳林春天4期和美伦堡，同样是南北三居主流户型，望京的臻园可以淘180、150的南北三居户型，保利中央公园可以淘135平的南北三居户型，这些盘的保值性及成长空间都很好，其中清河和望京的爆发性要比奥森更强，奥森适合长持，至少要10年内不能动利润才足，清河和望京是阶段性的，每一轮的涨幅都跑在最前面，你可以通过星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),查询楼盘详细行情;可以根据个人实际状况调整选筹位置，祝顺利！Q:提问:京总好。
看了很多您的观点，很受启发。
目前家庭状况是这样：永乐西有一套40平的旧房子，一直空着。
20年因为孩子上学搬回北京后就一直在学校附近租房住。
目前感觉租金每年也不少钱，不如买一套把租金转化成月供。
目前孩子上学在呼家楼附近，未来1.5年要考高中，高中学校大概率也在这附近。
所以想在朝阳买一套，方便使用。
因为目前没指标买不了车，太远的地方确实不太方便，所以想着以呼家楼为中心四公里范围内。
资金情况是这样：石景山的房子能卖170左右，加上手里的现金，一共有600。
现在有两个方案，一是贷款200买个800左右的房，这个方案没有什么还贷压力，考虑了几个位置，东大桥芳草地迪阳公寓，目前有一套108平两居室的，有人820w出。
人民日报社里的房94平，大概也是这个价格。
这两个房地毯面积基本一样。
迪阳公寓得房率很低，但是这套房单价比小区其他房子都便宜。
公园五号115平，880w，两居有尖角的那个卧室房型。
另外延静里华业玫瑰东方，一室的可以改成两室，70平，报价650-700。
小区配套设施物业好，居住舒服。
方案二，贷款400，出股票200，买个1100-1200左右的房子，这个方案压力比较大。
周围楼盘筛了一圈发现这个价格比较尴尬，因为好一点貌似都要1500，选择性才会大一些。
筛了几个地方，万科东第115平，两居1038，还有就是朝阳公园丽水嘉园3室130-145平，但这个价位好像目前没有太多好选择。
lg的想法是压力小点买个小的先住，他比较倾向于迪阳公寓。
因为那边离我弟家也很近，就在旁边。
我自己比较纠结，迪阳的朝向是东西，采光一般，房子流通率也不太好。
想请教您一下，这两个方案哪个更可行。
另外您有没有一些其他楼盘的建议？非常感谢。
A:回答:您好，把石景山的小房子卖掉在朝阳买是对的，这个方向很好，关于买大买小的问题要分具体位置及楼盘，如果是冷门板块从投资的角度要买小的，最好是个2居，因为外溢板块刚需的需求量远远大于改善，相反如果是在内城区要尽可能买大的，内城区、超热门商圈改善户型才是未来的主流，这种改善不一定非要几百平米的大户型，改善也分初改和终改，只要迈入这个产品线就能享受到将来市场分化的红利，可以参阅星球会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），选筹上：1100-1200的总价可以在朝阳大悦城板块拿到华纺易城140平和青年汇122平，这两个户型都为正南正北的主流产品，大悦城距离呼家楼直线距离5公里，比你们的预期多了1公里，如果能接受这个总价布局到大悦城要比朝阳公园更有效率 朝阳公园主打的是豪宅系列，也就是大户型，小户型并不是这个板块的主流货，朝阳公园实际上是分2个片区的，一个是靠近公园附近，一个是四环外，成长性好的盘全集中在了四环外的豪宅系，本身朝阳公园就是一个慢涨的板块，靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼和零散的2000年社区大户型升值性并不好，这种盘在未来的市场上是不具备竞争优势的，迪阳公寓可能就更差了，一栋楼的体量加上区域功能为商务性质，对于未来的成长都是减分项，像国贸三里屯建外这种被写字楼包围的住宅涨幅都是垫底的，流通价值低的离谱，好楼盘首先要有好的土壤，至少区域70%的功能是围绕居住，而不是办公，朝阳大悦城虽然在4环外，但不影响它的价值，从刚需到终改一系列的产品全是次新，加上大悦城的加持成了东边一个很有人气的区域，祝顺利！北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号京房会知识星球会员文章每周更新一篇宏观类（部分）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘07#巧用杠杆，贷款的利用41#关于房地产泡沫42#学区房最后的狂欢微观类（部分）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分）03#置换实操论,抄底与逃顶81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中