大家好！我是苏北哥！今天就是2023年南京第五次土拍正式开始的日子，早上9:30，12幅土地正式开抢。
北哥昨天说什么来着？在昨天文章的结尾，北哥曾说过“土拍虽然还没有真正开始，但是大致结果已经基本提前预知了，除了河西、百家湖、大校场、燕子矶等几个板块，剩下的地块基本已经有国资TD，流拍‘0’概率”。
此言发出还没有24个小时，今天早上土拍就应证了北哥的预言，预定时间一到，第五场土拍即刻开启“闪电战”，9点30分除河西中G42、百家湖G44两幅地块以外，其余10幅地块已经齐刷刷的“底价成交”了，溢价率全部为“0%”。
大校场G41、燕子矶G43、雨核G50三幅地块居然也没有引起房企的争抢，让很多人大呼意外，南京土拍的价值逻辑好像再次被颠覆了。
昨天文章中北哥就曾指出，今天的土拍大战焦点就在于河西G42和百家湖G44两幅地块的争夺上，说实话昨天北哥并没有收到任何内幕消息，完全是基于既有数据之上的分析和判断，谁知道一语中的！10幅被TD，底价成交之后，先是河西G42掀起了房企竞价争夺的序幕，百家湖G44紧随其后，毫无意外的两幅地块双双触顶。
按照今年土拍摇号新规，两幅王地今天下午摇号，目前结果已出炉。
01.G42成交楼面价42943元/㎡，区域新房价格即将达8.5-9万/㎡，河西中目前还有多少降价次新房可以捡漏？如今的南京土拍就像世界杯，只有半决赛和决赛才有意思！今天早上9:35河西中G42地块正式进入竞价流程，仅经历7轮竞价，30秒时间就触顶19.05亿元的最高限价，最终通过摇号河西G42花落央企中建八局。
从竞价情况来看，G42地块的每一轮加价幅度平均在1500万左右，最后一轮加价幅度提升至1.85亿，足见众房企对这幅地块志在必得的决心和态度。
在昨天的文章中，北哥特别说明了河西G42的房企报名名单，有17家国央企参与这幅地块的竞拍，其中不乏厦门国贸、保利、万科、华发、招商、绿城、北京金隅、中海等头部房企，而民资房企仅有鼎信长城、中天美好等4家。
然而今天土拍，真正参与到河西G42地块争夺的民资房企据说只有中天美好1家，连伟星这种民资拿地的常胜将军此次也没有露面！伟星作为民资房企在之前的南京土拍当中，表现特别活跃，去年7月拿下铁心桥G43（伟星时代悦峰）、去年10月拿下大校场G65（伟星誉璟府），今年3月拿下河西南G03（伟星长江之歌），半年时间南京拿地花费超100亿，成为逆势之下，民资开拓南京市场的一股清流。
然而，伟星时代悦峰作为普通刚改项目，目前销售期已超过10个月，仍有247套房源未售，销售颓势已现。
伟星时代悦峰销控表伟星誉璟府原本官宣2个月收官，可是近期有传出该项目196㎡户型出现设计硬伤。
北向房间面宽只有3.15米，作为北向次卧，放下卧床空间就变得很局促，作为北向书房，书桌、柜子无法“共处一室”。
南向主卧面宽只有4.3米，大大低于市面上相同价位段豪宅户型标准，衣帽间面积偏小，但主卧又没有多余的空间摆放衣柜，空间的尴尬之处较多，所以196㎡户型的硬伤已经成为伟星誉璟府当下滞销的主因。
伟星长江之歌预计9月公开，10月推出，但就今年下半年南京9家豪宅集体首开的行情来看，伟星长江之歌蓄客压力不会小。
说回河西G42地块，今天触顶成交，成交楼面价高达42943元/㎡，相比河西中去年出让的G67地块（颐和天晟府），楼面地价高出2115元/㎡。
目前颐和天晟府预计9月份首开，放风价格高达8万/㎡，依此判断未来河西G42地块未来新房售价将高达8.5万/㎡，甚至9万/㎡。
河西中的房价天花板提升在即！今天就一起看下河西中部目前有哪些次新小区成交价格比较低，适合关注，后期捡漏！首先就是应天大街沿线，所街171号的华润悦府，作为河西中部的标杆豪宅，华润悦府近来成交价格下降明显。
7月中旬，华润悦府一套建面约246㎡的精装四房，以1300万总价成交，折合单价为5.3万/㎡，据统计这是华润悦府自2017年最低成交单价。
作为河西中部标杆豪宅小区，华润悦府价格在二手房市场一向坚挺，同样246㎡四房房源2021年高峰时成交单价能达到6.88万/㎡，这等于楼市下行2年间，同样户型总价跌了350万。
位于河西G42地块东侧500米处的招商雍华府，近期成交价格也有所下探，目前该小区成交均价52644元/㎡，7月底一套124㎡三房成交单价为48017元/㎡，差价幅度达到4627元/㎡。
隔壁的金隅紫京府近期成交价也有所下探，小区成交均价60938元/㎡，7月下旬一套134㎡的4房成交单价仅为55202元/㎡，差价幅度为5736元/㎡，据了解这是金隅紫京府今年以来成交单价最低的一套房源。
奥东板块，近来成交价下降的小区也有不少，如万科金域缇香、仁恒G53、银城西堤国际二区、万达华府西苑、宋都美域锦园等万科金域缇香7月成交一套195㎡四房，单价低至48016元/㎡，相比小区成交均价57615元/㎡，差价幅度达到惊人的9599元/㎡，创今年成交价新低仁恒G53，8月初成交一套87.8㎡两房，单价低至45559元/㎡，相比小区成交均价56012元/㎡，差价幅度达到惊人的10453元/㎡，创今年成交价新低银城西堤国际二区，6月成交一套139㎡3房，单价低至49754元/㎡，相比小区成交均价54482元/㎡，差价幅度达到4728元/㎡万达华府西苑，8月成交一套107㎡3房，单价低至47897元/㎡，相比小区成交均价57824元/㎡，差价幅度达到惊人的9927元/㎡，创今年成交价新低。
宋都美域锦园，8月成交一套123㎡3房，单价低至48250元/㎡，相比小区成交均价52944元/㎡，差价幅度达到4694元/㎡奥体板块，近来成交价格下降幅度较大的小区有奥体新城青竹园、翠杉园、金马郦城西区、融侨中央花园2期、3期奥体新城青竹园，8月成交一套127㎡3房，单价低至45494元/㎡，相比小区成交均价48993元/㎡，差价幅度达到3499元/㎡奥体新城翠杉园，7月成交一套105㎡2房，单价低至49006元/㎡，相比小区成交均价52843元/㎡，差价幅度达到3837元/㎡金马郦城西区，7月成交一套88㎡3房，单价低至43258元/㎡，相比小区成交均价47392元/㎡，差价幅度达到4134元/㎡融侨中央花园2期，7月成交一套90㎡2房，单价低至43739元/㎡，相比小区成交均价48481元/㎡，差价幅度达到4742元/㎡融侨中央花园3期，8月成交一套94㎡2房，单价低至44506元/㎡，相比小区成交均价50637元/㎡，差价幅度达到6131元/㎡。
02.G44地块19轮竞价成功触顶，百家湖新房价格稳定在4.5-4.7万/㎡，目前区域还有多少高性价比次新房可以关注相比河西G42地块的30秒触顶，百家湖G44竞拍的激烈程度有所降低，该地块从今天早晨9:42开始起拍，10:02触顶最高限价，20分钟的时间经历了19轮竞价。
最终通过摇号，百家湖G44地块最终被央企中建信和斩获！从昨天北哥统计的G44地块的房企报名名单，共有11家国央企参与竞拍这幅地块，如今中建信和触顶斩获该地块，未来将百家湖新房价格稳定在4.5-4.7万/㎡，江宁楼市第一改善级居住区名副其实。
其实今天出让的G44地块，并不位于百家湖核心地带，而是位于百家湖西北侧的江宁硅巷地带，周边有秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距离3号线胜太西路站大概850米左右。
G44地块东侧一墙之隔就是纯新盘象屿华发铂萃云湾，厦门国企象屿地产于5月10日触顶拿下百家湖G16地块，楼面成交价21127元/㎡，而今天中建信和拿下G44地块，楼面成交价为21121元/㎡，两幅地块相差不大，唯一区别是G44比铂萃云湾的容积率稍高一些。
据此，百家湖新房价格体系愈加成熟、稳定，百家湖核心（景枫中心、江宁金鹰、1912附近）新房价格保持在4.7万/㎡左右，目前已经超越了南站、雨核、燕子矶、江核等众多主城板块，有向一线顶流板块发展的趋势；目前百家湖外围的硅巷地区目前新房价格稳定在4.5万/㎡，已经和江心洲、城南赛虹桥等区域价格持平。
新房价格走高与百家湖二手房价格稳定、坚挺不无关系。
有机构专门统计了江宁主城的标杆二手房8月挂牌价格，与2022年8月同期对比，发现下跌幅度均不超过9%。
同时，在全市21个板块近两年的房价抗跌指数排名中，百家湖位列全市第三，今年上半年板块二手房成交均价仍高达，43886元/㎡，2021-2023年，板块二手房价下跌幅度仅为5%下面我们就一起来看下，百家湖板块目前有哪些成交价格较低的次新房小区，值得关注，后期捡漏！百家湖西花园伦敦城位于百家湖公园西侧，位临利源西路，与3号线天元西路站距离在150米左右，2009年竣工，该小区7月成交一套140㎡4房，单价低至19801元/㎡，相比小区成交均价25614元/㎡，差价幅度达到5813元/㎡。
怡湖华庭位于百家湖公园东南侧，与景枫中心仅一街之隔，2009年竣工，该小区7月成交一套72㎡2房，单价低至23971元/㎡，相比小区成交均价28750元/㎡，差价幅度达到4779元/㎡。
丽天花园位于天元西路南侧，距离3号线天元西路站370米左右，2014年竣工，该小区5月份成交一套138㎡3房，单价低至33394元/㎡，相比小区成交均价28750元/㎡，差价幅度达到4779元/㎡。
朗诗玲珑屿位于天元中路南侧，1号线小龙湾地铁站南侧400米左右位置，是百家湖的标杆科技住宅，7月成交一套82㎡3房，单价低至41608元/㎡，相比小区成交均价44245元/㎡，差价幅度达到2637元/㎡。
天龙湾花园位于百家湖板块西北角，秦淮新河南岸，秦淮路以北，2009年竣工，7月成交一套135㎡4房，单价低至18291元/㎡，相比小区成交均价21888元/㎡，差价幅度达到3597元/㎡宁湖园岚岛别墅位于百家湖核心区域，双龙大道西侧，百家湖公园东侧，是一个半岛型的别墅区，2003年竣工，7月成交一套77㎡2房，单价低至20622元/㎡，相比小区成交均价23984元/㎡，差价幅度达到3362元/㎡。
欧陆经典花园位于百家湖硅巷地区，胜太西路以北，胜利路以南，距离今天出让的G44地块350米左右，该小区8月成交一套115㎡3房，单价低至20780元/㎡，相比小区成交均价23895元/㎡，差价幅度达到3115元/㎡，创今年成交价新低。
太平花苑北区位于胜太西路以南，航天大学宿舍楼以东， 2000年竣工，该小区7月今年最低成交一套97㎡3房，单价低至20017元/㎡，相比小区成交均价21530元/㎡，差价幅度达到1513元/㎡，创今年成交价新低。
百家湖国际花园位于百家湖核心，百家湖公园以西，利源路以东，百家湖博物馆以北，2004年竣工，该小区8月今年最低成交一套128㎡3房，单价低至20364元/㎡，相比小区成交均价23764元/㎡，差价幅度达到3400元/㎡，创今年成交价新低。
亚都天元居位于百家湖板块西南部，南侧为天元西路，西侧为静淮街，与中航樾府一街之隔， 2011年竣工，该小区7月今年最低成交一套125㎡4房，单价低至20776元/㎡，相比小区成交均价26604元/㎡，差价幅度达到5828元/㎡，创今年成交价新低。
中航樾府位于百家湖板块西南部，南侧为天元西路，东侧为静淮街，2014年竣工，该小区7月今年最低成交一套119㎡4房，单价低至33683元/㎡，相比小区成交均价35216元/㎡，差价幅度达到1533元/㎡。
龙湖春江郦城位于百家湖小龙湾，是板块的标杆次新房小区，2018年竣工，该小区5月今年最低成交一套107㎡3房，单价低至34742元/㎡，相比小区成交均价41611元/㎡，差价幅度达到6859元/㎡，创今年成交价新低。
03.新政：“认房不认贷”进一步落实住房税收政策再传利好下午时分，再传重磅楼市XZ，“认房不认贷”被进一步落实，公共租赁住房税收优惠以及居民换购住房个人所得税减免ZC发布。
住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局“三部门”联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”ZC。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
此项ZC作为ZC工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
相关媒体评论称，此项ZC将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
与此同时，《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》和《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，两条住房税收利好ZC发布。
《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》规定自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自由住宅并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
并且规定新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，将全额退个人所得税。
写在最后：今天南京第五场土拍落幕，12幅地块总共揽金175亿，国央企专场的土拍阵容，河西、百家湖唯二的触顶摇号地块，让南京楼市的价值逻辑更加清晰了！主编简介：苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。