起家于2002年的华南城（1668.HK），以综合商贸物流中心的模式走在了行业之前，在十年中拓展到全国8个城市，并于2009年在香港上市。
然而，近些年华南城的生意却显示出颓势，疫情更是冲击了市场人气。
证券时报记者实探深圳华南城发现，商贸城内人气冷淡，部分入驻商家已萌生退意。
在财务层面上，2019/20财年，华南城未能完成160亿的合约销售目标，归母净利润也是连连下滑。
在营收结构上，主业为商贸物流的华南城却屡屡靠住宅销售获得收入。
然而，物业销售过程中，华南城多地项目或涉嫌违规用地问题。
证券时报推出“疫情后的经济社会恢复调查”系列报道，本篇将探讨：以华南城为代表的传统贸易市场模式还能走多远？疫情过后，华南城会转型出适应当下电商时代的升级版市场么？偌大华南城空荡荡7月14日，证券时报记者来到深圳华南城实地探访。
资料显示，整个深圳华南城规划面积达到260万平方米，从一边走到另一边需要二十分钟，分为纺织服装、五金化工、皮革皮具、印刷纸品四个原材料交易区交易中心，另外还有1-5号交易广场。
要逛完这个市场，还真是一件体力活。
记者走访发现，整个华南城顾客寥寥，一些商区甚至“卖家比买家多”。
在原材料交易区，多数店铺已经入驻了商家，然而鲜有顾客上门。
一位皮革批发店老板告诉证券时报记者，店里生意都靠老顾客的订单，平时市场里没什么人，“要是没有积累的老顾客，直接入驻这里是很难做的，这里当个办公场地用还差不多。
”皮革店老板透露，店铺的租金一般是年付，靠近中路的店铺最高要到11-12万元，靠边的店铺5-6万元。
其所在店铺上下两层大约90平米，年租金6-7万元，相当于大约每月每平米租金60元。
另外，商户停车还需要每月缴纳200元停车费。
（纺织服装交易市场中，几乎难觅顾客身影）1号交易中心也是华盛奥特莱斯购物中心，人气稍旺，负一层到第二层店铺基本上入驻了商家。
然而，店铺大多挂出了1-3折的优惠。
一位鞋品店导购告诉记者：“平时没什么人，尤其疫情期间更冷清，周末人稍微多一些。
”记者注意到，该商场3-6楼入驻了多家电商企业，有体育用品、挂饰、小型电子设备等产品，一些店员正坐在店门口打包货品。
一位做手表外贸的店主告诉记者，前些年这里就开始发展电商，多数做跨境业务，刚毕业的大学生能够拿到一笔政府补贴，“刚创业有补贴，做做还行，不过周围的店铺也是来了又走。
”（1号交易市场一层，商铺大多打出1-3折折扣）（1号交易市场3-6层，过半商铺处于关门空置状态，只有少数几家电商在打理货品）（1号交易市场三楼走廊，放置着华南城发展电商业务的宣传板，时间还停留在2013年）2号交易市场是一座室内商场建筑，记者实探发现更加冷清。
负一层经营有干果茶叶、木质家具等产品，一层为家具产品；再往上走，第三到六层基本处于完全空置状态，扶手电梯也已经停止运行。
一楼一位家纺店老板正在泡茶，记者上前询问生意，老板直言：“不是很不好，是特别不好，你看这里哪有人？我今年已经砍下来两家门店了，挣不了钱。
”而隔壁两家床上用品店已经挂出了低价转租的招牌，两家相连的店面大约60平米，每月租金加管理费不到3000元。
店主称：“在这里开店五六年了，一直不温不火，平时顾客少，有没有生意看运气。
”当记者问及商场是否有发展电商方面的配套时，店主表示：“早几年就说电商了，现在我们这儿也没什么。
”（2号交易市场内的招租条幅，实际上基本是空置状态）华南城在其他几个城市的经营状况也颇为堪忧。
社交媒体上，有西安、合肥、南昌多地网友拍出当地华南城的冷清现状，一位合肥网友称，“华南城摊子太大，被套在这里了，曾经万人抢铺，现在鬼影没有！”（社交媒体上，网友上传各地华南城现状视频）十年占八城，商贸企业却靠“卖房”为生？公司官网显示，华南城于2002年5月在香港注册成立，定位是一家综合物流及商品交易中心开发商及运营商，业务涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等，旗下包括投资开发和商业管理两大集团，以及华盛商业、乾龙物流、好百年家居、华南城小额贷款等多家公司。
2009年，华南城以每股2.1港元的发行价登陆香港联交所。
在华南城的诸多项目中，深圳华南城是最早起家的一个，成立于2002年，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子等产业门类，规划总建筑面积264万平方米，计划总投资额超过100亿人民币，被列为“深圳市重大建设项目”。
随后十余年间，华南城将这一模式陆续复制到南宁、南昌、西安等8座城市。
然而，“跑马圈地”似乎并未带来丰厚的回报。
根据同花顺iFind数据，十年来，华南城归母净利润在2017/18财年达到45亿的高点后，近两年连续呈现快速下滑趋势。
最近一期年报显示，截至2020年3月31日，华南城实现营收98.88亿港元、同比下降3.8%；归母净利润为26.33亿港元、同比下降19%；每股摊薄收益降至32.47港仙；财年录得合约销售约135.14亿元，未能达到管理层提出的160亿港元的年度合约销售目标。
年报称，营收减少主要原因是由于本年度新型冠状病毒爆发影响物业销售的交付与持续性收入增长。
具体观察营收构成，华南城营收
