【抵押的定义】抵押，是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。
当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
为何将抵押作为信托产品担保措施中最为重要的手段之一，在这里我们先重点解释一下什么叫“优先受偿”。
所谓“优先受偿”是指抵押权人对抵押物卖得的价款，除了要先支付工资、抚恤金和征纳税款外，抵押权人可先行收回自己对债务人所享有的债权，优先于抵押物的所有人的所有权，也优先于其他无抵押的一般债权。
可见设置抵押后，债权人具有优先受偿，可以优于其他债务人清偿债务，极大的保证债权安全。
信托产品中主要的抵押类型有土地抵押、在建工程抵押和房产抵押。
具体定义如下。
土地抵押：是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。
在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖给所得的价款优先受偿。
了解了 “抵押担保”的定义，那么在实际运用中，抵押要注意些什么问题呢？我们一起往下看。
信托产品抵押措施分析要点1、【抵押物的合法性】首先，我们来看看什么样的财产可以抵押？根据我国《物权法》第180条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
但是，并非所有的财产都可以进行抵押。
《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押： （一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
对于法律规定可以抵押的物品，经双方协商一致，签订抵押合同即可生效。
对于不得抵押的物品，要严格按照规定执行，不可心存侥幸，否则会导致抵押行为无效，影响债权实现。
其次，对于抵押的财产，必须是产权清楚，没有纠纷。
对此要求信托公司审慎调查，保证抵押物的权属合法，才能最终有效保护债权实现。
2、【抵押生效】信托产品中主要的抵押物，土地、在建工程、房产等，根据《担保法》第四十一、四十二条规定，应该办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，办理抵押登记，可以对抗第三人。
所以在现实中，除了需要查阅抵押合同之外，还应该查阅抵押权证，确定抵押登记已经办理。
3、【抵押物所有权性质】从所有权角度来看，抵押物可以是私人所有、集体所有以及国有资产。
在这里要注意，如果抵押物属于国有经营性资产，可以按照国家的规定用于抵押贷款或者担保，国有企业与贷款方签订有效的抵押借贷合同后，如企业不能按时偿还贷款本息，债权人（抵押权人）即依法取得处分抵押财产的权利。
处分国有企业贷款抵押物时，须依照国家有关规定进行资产评估，确定底价。
而地方政府还有学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。
如果抵押物是集体土地，因为其特殊性，在处置时会存在一定限制。
根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地、荒滩除外）。
集体土地的农村或乡村房产虽然可以抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。
对于私人所有的财产作为抵押，一般没有特别规定。
但是对于集体何国有资产作为抵押，一定要密切关注相关的法律法规，以免在处置抵押物由于政策法规的问题，不能进行处置。
4、【抵押物价值评估】1、关注评估价格是否虚高针对评估机构提供的评估报告应该采取审慎对待的态度。
倘若评估价格虚高，那么实际处置的价格将受到影响，信托资金就可能存在损失情况，因此要客观确认评估价值。
以房地产信托产品中土地价值评估为例，我们可以参考该土地出让成交价格、周边土地出让价格及楼面价格，周边房产市场价格等，结合评估机构评估价格，估算大致合理价格，以防部分评估机构虚估高估价格。
2、资产贬值大宗抵押物如占地面积大的工业厂房、整栋大厦、整栋商场等，因为购置资金量大，一次性买断的买家少，变现难，经常出现无法处置或者处置阶段价格大幅贬值的情况。
此外，一些小商铺因为依附于整体卖场情况，一旦整体卖场不景气，小商铺的资产价值大幅贬值，导致实际处置时拍卖价格直线下降，因此选择小商铺作为抵押物时应该加强对整体卖场情况的了解。
所以对于特定的抵押物，除了关注当前价值外，还需要关注其在存续期内可能发生的大幅资产价值变动风险，防止价值大幅缩水带来的违约风险。
5、【抵押率的控制】根据项目实际情况，应当根据抵押财产价值设定一定比例的抵押率。
房产抵押率一般为70%。
在评估报告中一定要根据其建筑结构、地理位置、实际用途等情况确定其真实价值。
土地使用权抵押分为：（1）国有划拨的土地按照评估值在扣除土地出让金后，按照抵押率50%计算（2） 缴纳土地出让金的土地使用权，要按照出让日期（商用土地为40年，工业用地50年，个人住房70年）和已使用年限，根据评估值确定其价值后，抵押率约为50%6、【抵押物的处置难度】抵押物的变现难度取决于抵押物的市场认可度及可承受的折扣率。
现实情况中，一线城市的土地或房地产的处置优于二三线城市的；住宅的处置优于商业、工业；抵押率较低的抵押物（可降价空间大）优于抵押率高的抵押物。
因此，在看抵押物的时候，要根据市场行情，留足够的安全边际。
7、【抵押顺序问题】顺位抵押的意义在于同一不动产上设定有多个抵押权时，各抵押权人按先后顺序行使权利，顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利。
确认抵押时，第一顺位抵押优先考虑，这样在处置抵押物时更加方便，也更易于债权的实现。
因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题，所以，同一不动产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；（二）顺序相同的，按照债权比例清偿；（三）未经登记，不得对抗善意第三人；确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料中记载的登记时间为准。
第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类准。
如果抵押权登记的时问相同，即抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例来清偿。
信托产品担保措施—保证担保【保证担保的定义】所谓保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
保证的优势在于：第一，设立简单，签订合同即可；第二，保证责任及于保证人的全部财产；第三，行使方便，可要求保证人直接承担保证责任。
保证的不足之处在于：第一，债权人对保证人的财产不享优先受偿权利；第二，保证人可能同时为多个债权人提供保证担保，而各个债权人之间地位平等；第三，保证人的财产可随时变化，并可能丧失代偿能力。
【保证担保的要点】在分析保证担保时要注意以下风险点：1、保证人的主体资格关于保证人的主体资格，《担保法》并未作特别的限制，根据《担保法》的规定，“具有代为清偿债务能力的法人，其他组织或者公民，可以作为保证人。
”我们需要重点关注一些不能做保证人或做保证人受限的主体，包括以下几种：（1）未经国务院批准的国家机关；（2）以公益为目的的事业单位、社会团体、幼儿园。
包括学校、幼儿园、医院、广播电台、电视台等；（3）企业法人的职能部门；（4）未经书面授权的企业法人的分支机构，分支机构对外提供担保必须有总公司的授权，且在授权范围内提供担保。
2、分析保证人的代偿能力保证人作为第二还款