6月11日，奶西金隅望京云尚正式开盘。
昨天，房探长实地去看了一下他们的工地和售楼处。
下午4点的路况，从国贸过去，走来广营北路，车程大概30分钟。
地块很规整，未来小区整体素质不会差，但...我觉得这个项目受旁边这个叫东洲家园的小区影响会非常高大，一起来感受它的压迫感吧：东洲家园，是个自住房和回迁房混合的小区，密度非常大，两千多户，围绕小区四周的楼栋布局也比较奇葩。
小区内部配有一个生鲜小超市，然后周边五公里左右，基本上就没有啥了。
东洲家园是2015年建成的次新小区，现在内部已经有破败感了，物业水平一般，小区没什么绿化，中间是一个巨大的下沉开放空间，没有利用起来，长满了杂草。
东洲家园的南边还有一大片围墙空地，未来是首农的回迁房社区，奶西这个地方本身比较荒，要发育起来，十年起步吧。
整个奶西都拆完了，现在基本都属于盖新房的阶段，至于商业配套，板块内只有315地块（中建宸园北侧，本周五开拍）配套有金融商业地块，周期也非常长。
也就是说，当您2025年5月底收房后，这一片依然跟现在没啥区别，没有村儿感，但工地会把您包裹起来。
金隅望京云尚卖得怎么样？项目方说卖了170多套，但据我现场跟一位渠道哥们儿沟通的结果，148的C户型（基本售罄，后续等机会看有没有退房的）和167的D1户型（楼王边户）的确卖得不错。
但其他户型（162平米做三居，超大U型厨房，金隅到底怎么想的？）由于与市场匹配度不高，，剩的比较多，第一次开盘实际销量应该在100套左右。
我还记得，当初金隅这个项目并没有打算上渠道，但最终还是做了妥协。
时间，产品力，回款都有压力。
金隅从拿321地块到云尚开盘，时间过了近7个月，这个效率实在太慢。
遗憾的是，慢工也没出细活，户型设计颇为奇葩，市场接受度一般。
金隅好像非常执着于做这种另类设计，大两居超大三居，但金隅十八里店的项目——金隅昆泰云筑的二期网签率还不到10%，三期，目前能查到的就是认购状态，尚无网签备案。
云筑的滞销已经证明金隅的策略大概率是在自嗨，现在却又在云尚复制。
自身不利条件这么多，隔壁望京樾卖的又挺好，在这种情况要想开盘当天拿个好彩头，渠道也不得不上了。
但即便如此，望京云尚这次开盘，也谈不上出色。
不过，相比星誉beijing，越秀天玥的“开盘售罄”，云尚发布的数据倒是实在一丢丢。
大家到底怎么想的?看过这个盘的朋友们，大概率不会有选择困难症，要么非常喜欢，要么非常讨厌。
想换大房子，需要父母带孩子的三口之家，一定会非常喜欢148的四居和167的四居。
总共218套房，这俩一个40多套房，一个只有20多套房，怎么能不抢呢？但138 的三居和162的三居，只能卖给有情怀偏小资的朋友了。
但情怀是需要钱的，整个北五环沿线，奶西，崔各庄，昌平南，都得吃互联网的红利，但这几年红利没了，裁员倒是一波接一波。
北五环外，8.5万的价格，实用改善是第一位的，预算也得下调。
金隅的挑战金隅望京云尚148和167热销，但剩下还有很多138和167的三居对金隅来说，是个不小的挑战。
因为眼下的北京市场，依然靠置换撑着，但置换得先卖房再买房，所有人都知道现在二手到底有多冷。
不仅仅是市场层面，金隅本身经营也出现了问题。
财报显示，2022年金隅扣非后净利润是-5.4亿元，今年仅一季度扣非净利润达到-5.17亿元。
也就是说，金隅今年一个季度的亏损已经赶上去年一整年的亏损了。
这其中，地产板块拖后腿是比较严重的。
十八里店卖不动，奶西也面临挑战，金隅很着急。
央国企主导的京城楼市从2020年开始，一直到现在，北京楼市由央国企主导的局面越来越明显：中海，保利，中建，金隅，建发，越秀，北京城建，京投，华润，首开，葛洲坝，招商，清一色央国企。
能跟他们掰腕子的也就绿城融创龙湖等个别房企，拿的也是个别项目。
但央国企主导北京楼市这几年，住宅品质的下降却是肉眼可见的。
产品设计水平,这几年明显下降，豪宅不豪，刚需不刚的情况比较普遍，几百平的给你搞个暗卫，谁受得了。
施工减配，园林减配，建筑减配，室内装修减配，从昌平南到丰台，从石景山到朝阳，业主们维权声就没停过。
以上，对金隅来说，我只希望能保住两点，一是工程质量和装标别缩水，二是未来价格别让老业主寒心。
以上，来自房探长。