南天看影响广州房产价值的因素（商圈篇）“使得收益增长的通常是附加价值。
一个塑料包包印上LV的logo就是奢侈品了，这些已经是常识！”前言价值包括使用价值等内容，但无论如何，价值总是需要通过货币来体现的，因此，本文通过影响房产变现能力、交易价格的角度看影响广州房产价值的因素。
本篇主要讲述商圈体现的区域经济发展，地块产业布局、人口流入等因素对房产附加价值的加持。
关注我，看我前面写的《南天看影响广州房产价值的因素（宏观篇）》，《宏观篇》提到折旧等对房产本身价值的减分项，以及《南天看影响广州房产价值的因素（学区篇）》关于学区、学位房的加分，以及变通思路。
商圈定义百度百科上说的商圈是以商店为中心，辐射吸引的定居居民范围半径来划分的，我认为，现代的商圈，尤其是超一线城市的商圈，应该是以核心商业、商贸群为辐射原点，产生的吸引力辐射半径，这个核心和半径是可以不断扩大的，辐射影响力、吸引力也是不断增强的，所以，这里说的商圈即商业圈、商贸圈，是指某个商业中心地块或叫商业群体为核心，呈辐射型地向四周扩散影响力，吸引各方来客到此消费、商贸往来、居住、甚至学习的辐射范围。
按国情来说，商圈应该是政府规划、政策支持加上经济总部和一般商业复合的、庞大的经济体，是辐射型的中央商务区（CBD）。
广州第一CBD时至今日，广州市政府规划最成功的是广州天河中央商务区，即广州天河CBD商圈（以历史地标论，包含体育中心版块商圈、天娱广场版块商圈、天河北中信广场版块商圈）。
据《中国CBD蓝皮书（2020）》发布数据显示，2019年度，广州天河CBD以3328亿元的生产总值蝉联全国第一，深圳福田CBD排在第2，北京CBD排在第3。
广州天河CBD的GDP总量是3328亿元，比排名第二的深圳福田CBD（2400亿元）多928亿元，北京CBD排名第三（1780亿元）。
1985年，在天河体育中心奠基开工的一年后，国务院发文批准广州市设立天河区，天河区从广州市郊区分出成立，成为广州市辖行政区。
建区时，建置只有沙河街、五山街、员村街、车陂街以及沙河区镇（含同和乡、京溪乡）、东圃区镇。
当时面积102.5平方公里，人口20.04万。
截至2019年末天河区常住人口约180万，户籍人口约97万！过去，在越秀、海珠、荔湾这些中心城区的“老广”记忆中，到天河叫做“出城”，意味着回到乡下（当时天河区到处是农地）。
伴随着数次重大盛会的召开，六运会、九运会、亚运会……广州一路向东扩展，在天河体育中心附近竖立起一个崭新的国际化的商圈，包括天河城版块（天河城、正佳商城、太古汇、万菱汇、平安大厦、南方证券大厦等）、天娱广场板块（天河娱乐广场、总统大酒店、摩登百货、广武酒店、百脑汇、太平洋电脑城等）、中信广场板块（中信大厦、市长大厦、耀中广场、威斯丁酒店、广州国际贸易中信、广州东站等）。
天河体育中心成功举办六运会、九运会、亚运会1987年，天河体育中心落成志庆，同年11月，六运会开幕式在“天体”举办1994年国防大厦屹立在天河石牌的田野中间！2011年3月31日，广州市天河中央商务区（即广州天河CBD）举行挂牌暨进驻项目签约仪式。
天河中央商务区以珠江新城为核心（核心从体育中心南拓），涵盖天河北及员村延伸区，规划建设了39个建设项目。
天河区委书记刘悦伦介绍，当前，珠江新城已经建成，天河北也已经发展成熟，天河中央商务区下一步将向员村拓展（南拓）。
天河区珠江新城的拆迁建设之路！珠江新城花城广场拆迁前的景象广州天河中央商务区（广州天河CBD），是中国三大国家级中央商务区之一（另外两个为北京CBD与上海陆家嘴CBD）。
2017年中国社会科学院城市所及社会科学文献出版社共同发布了《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区（CBD））发展报告NO.3（2016~2017）》，广州天河CBD是国家级CBD生产总值第一名，全国地区生产总值第二名。
珠江新城花城广场（广州新中轴线）珠江新城经过十年蓄势，浴火凤凰。
金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。
广州第二CBD广州天河CBD不断的扩容，从体育中心为核心拓展转移到以珠江新城为核心。
随着珠江新城的资源饱和度越来越高，容量越来越见不足的时候，广州市政府开始规划广州天河CBD向东扩，孵化树立广州第二CBD。
2012年广州国际金融城规划蓝图出炉之际，即意味着广州金融城承担着孵化广州第二CBD的历史任务。
广州“黄金三角”区域广州国际金融城，整体规划研究范围北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积约7.5平方公里，核心区总面积2.3平方公里，包括起步区和西核心区两部分。
这里将有广州最大地下城（3.6倍珠江新城地下空间），将规划213.6万平方5层智能地下空间和47.4万平方商业设施，将成广州最大城及全国最大地下空间。
这里已经布局了地铁站、城轨站、有轨电车站、公共车站等大型海陆空立体式交通枢纽。
根据天河区人民政府的规划，金融城将容纳高达50万的从业人口，20万居住人口，未来，国际金融城将聚集众多高端金融人才。
目前，广州国际金融城已引入超60家世界500强金融总部，集结了“金融梦之队”。
包括“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）在内的金融监管机构，以及广发银行、万联证券、太平保险、新华人寿、中国人寿、平安不动产等金融巨头，均先后扎根于此。
未来将共计约 60 家金融机构总部，约17.8万高端金融产业精英部署到位。
广州金融城建设如火如荼，与对岸的保利天悦相辉映2021年广州市政府批准《广州国际金融城东区（AT0914、AT1018规划管理单元）城市设计优化及控制性详细规划》（以下简称“规划”），新规划由广州市规划和自然资源局公布实施。
广州国际金融城东区控高从300米提高到330米，建筑呈前低后高布置。
金融城东区的总建设量从259万平方米提高到317万平方米，增加58万平方米。
规划也提出，要对金融城东区规划进行弹性控制。
允许区政府结合招商情况，在不影响城市设计、不降低配置标准且具备可实施性等前提下，对建设量、用地性质（除调为居住用地外）、配套设施等可在规划管理单元内地块间进行腾挪，提升开发灵活性，但公建服务设施需优先建设。
金融城的土地供应虽然增加了，但不会增加居住用地！广州天河CBD是一个庞大的、复合型的大能量场的辐射圈，他最早的体育中心版块商圈花了26年到达盛年，而他的珠江新城版块商圈从开发到如今的盛况花了10年时间，而金融城的规划酝酿至今已经有9年了，以当今的经济实力和建设科技，相信这个版块会一成型就进入盛况。
潜力商圈的优质房产信息潜力商圈的定义很好下，根据上文商圈的定义，潜力商圈就是具备政府规划、政策支持的，经济总量引导的、人口流入引导的、新建设的商圈。
广州十大重点区位规划示意图根据广州市十大重点区位规划分享几个潜力商圈的优质房产信息。
一、金融城商圈佳兆业壹号复式天墅佳兆业壹号复式天墅位于广州第二CBD，即广州天河CBD东扩规划的7.5平方公里内，的绝佳地段（广州国际金融城），与珠江新城、对岸的琶洲国际会展中心、组成广州发展的“黄金三角”。
佳兆业壹号是广州国际金融城板块唯一在售的天际复式住宅，层高约6.6-10.2m，建面约156㎡-322㎡，荣享广州繁华天际线，俯一江珠水，家族传承府邸！二、琶洲商圈琶洲全岛面积约10平方公里，分为琶洲西区、中1区、中2区及东区4个部分，西区为互联网创新集聚区，中区主要为会展，东区主要为黄埔古村。
其中，约2.1平方公里的琶洲西区（互联网创新集聚区）城市设计及控规优化在2015年10月通过市规委会审议，至今众多地块已经出让，吸引包括腾讯、阿里、复星、国美、小米、YY等众多国内外互联网巨头进驻，建设也在如火如荼进行中。
会展世界城会展世界城位于海珠区新港东路西路南侧，黄埔古港旁。
项目总体呈长方形，南北走向，用地面积107,395平方米，总建筑面积124,457平方米，该项目毗邻广州南肺万亩果园，容积率仅1.04，为广州市仅存的低密度住宅社区，居住空间媲美二沙岛，社区绿化率则高达38%，以东南亚皇家园林为主题风格，结合社区本身的坡地豪宅地势，营造出高低落差达5米多层次的立体多变景观。
雅郡花园雅郡花园是琶洲地区最大型社区，是会展中心附近规模最大、档次最高、生活空间最舒适的江畔别墅社区。
该盘占地22万m2，总建筑面积为20万m2，容积率仅0.91，比二沙岛的1.1-1.3还要低。
项目分三期开发，整个项目主要由错落有致的公寓、古典的独立别墅和极具欧洲风格的联排别墅组成。
保利天悦作为广州城市核心区规模最大的综合体项目，保利琶洲综合体拥有琶洲CBD地标写字楼、世界500强总部写字楼群、广州中心区首家超五星级洲际旗舰店、双地铁上盖的超大型购物中心、国际时尚风情商业街等丰富业态，形成聚居都市感与时尚感的CBD综合体效应。
保利天悦，为保利琶洲综合体项目推出的江景豪宅产品。
整个项目由缔博建筑师事务所私人有限公司、中国设计界的领军人物邱德光、香港高端豪宅项目室内设计公司GIL、贝尔高林国际（新加坡）私人有限公司等国际顶尖团队合力打造。
为配合豪装的室内装修设计，装修用材上也使用一系列世界一线名牌的石材、洁具、厨具、电器、部分家装等，令保利天悦成为保利地产在城市豪宅领域的登峰之作。
作为185万㎡综合体中的首发江景豪宅项目，总建筑面积近60万平方米的保利天悦，是广州现有最大的江景豪宅社区。
保利琶洲综合体及保利天悦江景豪宅，拥享4号线与8号线双地铁上盖的交通优势，紧邻科韵路、新港路、阅江路、新滘路四大干线，未来项目还内部将建成过江隧道，可快速通达珠江新城、天河北、白云机场、广州南站等重要区域。
富力壹号半岛富力·壹号半岛项目是富力地产在琶洲国际化展贸中心打造的作品。
项目位于广州市海珠区琶洲东，一线江景，三面环水，自带专属码头，私家游艇可停靠楼下。
项目占地0.72万平方米，可售约1.89万㎡，容积率低至2.61。
项目总规划建设A1、A2、A3三栋楼，总楼高为9层，标准层为3.5米，项目楼栋沿江面铺开。
富力·壹号半岛总户数为50户，3梯2户设计，各户型均为通透设计，产品主力户型为“揽江大户”面积涵盖300㎡至600㎡。
部分单位还配备私家入户游泳池！[特点]:1.不限购，可个人名义购买！2.重点是可以明火，自住投资均可以！3.零距离亲江，市中心少有的江景资源！50年产权！可商可住！三、万博商圈万博商圈，是番禺正在强势崛起的商圈，也是可预见到最繁华的商圈。
2011年，市政府首次提出万博CBD概念，耗资千亿重点打造中央商务区。
万博商圈周边环绕番禺大道等8大城市干道，去广州主城区无论坐地铁或开车，都只需20分钟，与广州中心形成20分钟生活圈；西靠国内5A级旅游娱乐景区汉溪长隆，每年辐射数千万人流；南靠华南碧桂园、西倚雅居乐、北望华南新城，拥有50万社区常住人口。
有5高铁、3城轨、5高速、5地铁经过的万博CBD商务区，约10分钟可通达广州南站及南沙自贸区，15分钟迅达珠江新城，30分钟辐射珠三角。
更可在广州南站乘坐高铁，48分钟到达香港和澳门，快速实现与粤港澳大湾区各城市的快速通达。
保利汉溪大都汇核心地段布局广州番禺汉溪·万博CBD，南拓中轴核心，主城门户首站便捷交通汉溪长隆站500米即达，地铁3/7号线交汇+4站广州南站，25分钟速到珠江新城，30分钟主城商旅生活！过亿人流！！广州南站1.6亿客流+长隆3000万客流+国际创新城汇集20万精英人才，过亿客流加持！超强规模汉溪·万博CBD内打造重磅商业规模，548万㎡规模+180万㎡地下空间+718亿打造总额，项目5分钟即达！同时，联同时代 x 奥园x新世界&广州地铁共筑154万㎡醇熟商圈，拉升地段价值！保利集团连片开发50万㎡，自带3万㎡醇熟商业街，上万内部人流，700+企业入驻！价值高地客流稳固，租金90元/㎡/月直逼珠江新城！本项目出租率高，且能跟周边商圈对接，跟产业结合，能跟人才引进政策对接，也是连接粤港澳大湾一小时生活圈的中心地段。
首创爆款四钥匙！C户型－4钥匙户型－投资首选 建筑面积约 65M²，一口价170万左右。
户型方正，动静分离；4.5米层高灵活空间配置，功能分区齐全；保利悦公馆项目位于粤港澳大湾区核心地段之一的广州市番禺区，紧邻新光快速，半个小时直达广州各区，地铁两站直达广州南站，多维立体交通畅达港珠澳大湾区，项目总建面约24万㎡，总占地面积11万㎡，容积率： 1.01-2.8，绿化率：38%-50%，由南、北两地块组成低密多元配套的市场引领产品。
每户赠送一个可以封闭可作房间使用的阳台！项目与成熟商圈为邻。
配套全龄教育。
邻近多个三级甲等公立医疗机构，及多个4A级以上景区。
管理费3.07元/㎡。
70年住宅型产权，在售住宅单元的面积在90-130㎡的多种户型！小结所谓“风物长宜放眼量”，无论是自住还是商业用途，选购固定资产必须要有一定的投资思想，放长眼线去看。
广州第一的天河CBD是一个很明显的例子，当年不被人看上的郊区野地，时至今日已经成为寸土寸金的“黄金地段”。
说句题外话，做投资的，一定要学会和时间做朋友，用时间来赚钱，快进快出的收益率低不说，交易成本也高，同时也要了解政策，关注标的物的附加价值，因为，使得收益增长的通常是附加价值。
一个塑料包包印上LV的logo就是奢侈品了，这些已经是常识！下一篇将简述更多影响房产附加价值的因素，敬请关注！作者：南天物语相关内容：《南天看影响广州房产价值的因素（宏观篇）》《南天看影响广州房产价值的因素（学区篇）》以上纯属个人观点，仅供参考！欢迎关注，订阅广州及周边优质房产信息欢迎转发，转发是最大的鼓励，谢谢您的支持！