武昌的在售新房中，我只关注三个楼盘。
第一个是建发朗玥，水果湖—汉街—中北路一带改善首选。
第二个是龙湖御湖境，产品不错，中南一带改善首选。
第三个是长江天地，武昌滨江，不可再生资源。
长江天地的好话，不用我多说，卖房子的已经吹到天上去了。
我今天要说说大家最关心的一个问题：长江天地，会不会是下一个“武汉天地”？我认为很难。
1、时代不同了武汉天地的成功，兼具天时地利人和。
天时——武汉天地的开发周期穿越2009年和2016年两轮房地产爆发时期，可以说，武汉天地的开发刚好碰上了武汉房地产发展最好的历史时期，吃尽了行业发展的红利。
而现在，整个经济增长模式从投资驱动改为科创驱动，可以预见的是，接下来回不到当年城建开发速度，房价大涨也没有购买力支撑。
地利——江岸沿江发展空间有限，从三阳路往西是历史风貌区，没法大拆大建，只有沿江往东一个方向。
但武昌的开发方向太多了，最简单来说，沙湖周边还有星星点点空地，今年一个建发，明年一个招商，地缘性客户都可以在附近买，没有必要跑到长江天地那远去买。
人和——那就不用说了。
武汉天地整个开发周期，是国人对房地产最狂热的时期，所以不断重复今天买明天涨的神话。
而现在大家预期已经变了，除非是武汉天地这样真正顶级豪宅，长江天地这样低了一等级的咖位，不足以引起大家不顾一切去买。
2、开发模式变了武汉天地的成功，有很多方面原因。
我认为有个重要原因，就是开发模式的成功。
大家都知道，这些年，国内房地产开发有两种模式。
一种是快周转，一种是慢周转。
快周转以恒大、碧桂园为代表，就是当年拿地当年开工当年卖房，通过快把资金周转起来。
当然，碰到调控，资金转不快，就嗝屁了。
慢周转以武汉天地的瑞安、常青花园的新世界为代表，武汉天地从2009年卖到现在还在卖，常青花园甚至卖了30年才卖完，开发商通过慢慢卖，吃尽了土地升值红利，由此享受了房价溢价，顺便让前期业主吃到了甜头。
但是，到了长江天地，瑞安显然已经无法慢周转了。
一是股东不允许——武汉天地由瑞安自己说了算，想慢就慢；长江天地有两家股东，可能瑞安想慢，但是另一大股东城建集团要业绩。
所以开发节奏，瑞安说了不算。
二是实力不允许——汉天地时期的瑞安，资金相对充裕，抗得住资金回笼周期慢的压力，可以慢慢卖。
现在的瑞安，早已没有当年实力，这些年在全国到处卖卖卖，可见对现金流的要求也是比较高的，没有办法慢慢卖。
三是行情不允许——在的行情，连万科都有风险，别说瑞安这样体量不大的公司了，现金为王是每个开发商第一生存法则，行情不允许长江天地再和武汉天地那样慢慢卖。
如果这样，那说不定房子还没有卖完，瑞安就倒下了。
所以，长江天地已经不可能复制武汉天地的慢周转开发模式。
那么，长江天地就不会出现武汉天地那样，前面多少年都在做配套，等商业差不多成熟了，住宅才开始大规模卖。
现在的长江天地，就是要先卖住宅回笼资金，然后再做配套。
那疑问就来了，长江天地会不会复制光谷创新天地路径呢？就是房子卖得七七八八，说好的各种配套呢？3、圈层的共识变了邻居身份是信用背书，对外是经济实力象征，对内业主之间默认是同一个层次的，后面可以有互利互惠、共同合作的机会。
并且很多有能量的业主，在为小区和社区争取利益和福利上，能量比开发商大多了。
武汉天地包括二七滨江的总部商务区能不能做起来都不影响他们是目前武汉最有能量的人群共同认可的第一住区。
在下一个富人区形成前，这一点不会变。
但武昌就不一样，最有能量的业主分散在东湖、沙湖、武昌滨江，长江天地目前的配套和区位价值，不足以吸引这群人搬家。
也许有部分高收入人群会买长江天地，但他们不会来住。
学区的上限：顶级学区是优质教育资源和鸡娃家长家校合作共同实现的。
虽然长江天地签约了省级示范小学和初中，但是生源数量和质量能不能把学校考出名校，或者说能否达到复地东湖国际的学区的高度，我持保留态度。
鸡娃的主力是中产，真正身价几千万的业主可选择的教育路线很多，不一定要在公立学校走高考路线。
所以不要以为七一中学的成绩是天地业主的孩子贡献的，主要还是靠生源量大（除了天地还对口常阳永清城、滨江苑、以及永清社区众多老破小，大多数中产买得起学区房），以及全区小学掐尖。
同理，复地东湖国际的新初中第一届参加中考就卷出成绩，靠的是小区体量大生源多（一共8期而且可以中途转学），业主以附近的央企国企，金融机构，机关、高校、医院为主，这批家长普遍学历高收入较高且稳定，是鸡娃意愿最强的一批人。
认知和能力也可以助推孩子。
相比之下，长江天地有两个硬伤。
一是距离——昌的高收入人群主要集中在岳家嘴一路往南，沿着中北路-中南路-武珞路一路到到雄楚大道，到长江天地的距离远，而且沿路堵点多。
我去看房时从沙湖开车到售楼部，35分钟左右。
如果在早晚高峰走这段路，估计要1小时。
距离远是硬伤，即使长江天地配套的学校够好，很多家庭考虑到每天通勤，也很难搬去住。
二是生源数量——现在每年的出生人口持续下降，以后学龄儿童未必有那么多。
而且从武汉豪宅的用户画像来看，豪宅的业主占比最大的是40-50岁终改和父母给90后买房，恰好家里短期没有学龄儿童，没有一定生源数量和质量支撑，新学校有好的硬件和师资，也难脱颖而出。
4、总结长江天地的产品是好产品，有空值得去看看两个大户型营造的生活场景。
但我认为，长江天地很难复制武汉天地模式，因为这两个区域开发背景有本质区别。
武汉天地的开发属于供给侧改革，让有购买力的人提前享受。
虽然武汉天地原位置在老汉口眼里不够高级感，但他周边属于高级地段，并且高端企事业单位集中，高薪高知就业密集。
武汉天地做的事，主要是把上海等一线城市验证过的下一代商业和住宅模式搬到武汉，满足了周边群体消费升级和居住升级的需求，所以一个商业街，带动半个江岸。
长江天地属于没有需求，创造需求。
现在消费降级的大环境下，新房尤其是豪宅供应实际上供应超过武汉的购买力，赚钱不容易，大家持币惜购情绪强烈，光听开发商讲故事画饼子没法打动购房者。
同时在商圈和人口多中心分布的格局下，光靠一个商圈和两所学校迁移人口的模式，很难复制。
回归居住价值本身，我认为长江天地会是割裂感很强的产品，小区周边仿佛十几年前的武汉，整个片区毫无豪宅气质，进了小区仿佛世外桃源.....属于小区内部居住品质和居住面积改善了，区位地段没有改善的不完全改善产品。
从房子的金融属性评价，学区强，房价有托底，但拉升房价作用有限；学区弱，长江天地就成了老城孤盘，不过是体量大自成一体的老城孤盘。
对于长江天地，你还有什么疑问，可以头条私信我