6月以来，东莞的新房市场表现趋于冷淡。
于是有很多声音冒出来：是不是东莞楼市要凉啦？不过根据我们的判断：这似乎更像是暴风雨来临前的平静。
因为，堪称2021年度买房人最关注的松山湖三大新盘：深业松湖云城花园、中海松山湖花园、万科松悦花园要来了！松山湖的盘，从来都不缺乏热度。
毕竟，自从2012年松山湖高新区出台“禁地令”以来，商住用地断货长达七年，松山湖已经太久没有新盘供应了。
近两年，松山湖终于迎来了三宗非人才房的居住地出让。
如今三盘齐发，紧盯松山湖的置业者就如同久旱逢甘霖一般欣喜。
毕竟从拿地开始，市场上有关于这三个盘的讨论就不绝于耳，可谓是吊足了大家的胃口。
早就有消息称，深业松湖云城花园和中海松山湖花园在下半年即将入市，万科松悦花园也预计在明年面世。
目前，这三个项目建设工作都在有序的推进中。
近日，淘房志团队也按捺不住激动的心，前往实地探访了这三个项目的最新进展，来带大家一睹为快。
01深业松湖云城率先登场，中海松山湖花园营销中心已落成，万科预计明年入市三个项目中进展最快的应该是深业松湖云城，从围挡外看到，项目多个楼栋已经出到地面十多层的高度，较高的几栋即将封顶，目前已经基本脱绿正在建设外墙。
营销中心已经初具雏形，现场车辆和施工人员都很多，收尾工作在有序地进行，预计7月份就能开放。
项目位于松山湖大学路与环湖路交汇处，紧邻珠三角环线高速，与松山湖中心小学仅一路之隔。
不过项目临近大朗镇，与大朗镇隔路相望，走路几分钟就到了，而不在松山湖TOD的辐射范围之内，距离松山湖北站有7、8公里的距离。
中海松山湖花园与深业松湖云城挨得非常近，在现场我们差点把两个施工现场认成了一个项目，傻傻分不清楚。
从现场来看，中海松山湖花园整体进展比深业松湖云城要慢一些，还有很大一部分地块处于打地桩的阶段，施工现场也十分火热，多台塔吊正在作业。
项目的营销中心建在马路对面，从外面看上去已经基本完工，入口处还设有一些支架，预计10月份开盘。
接着我们来到万科松悦花园项目的所在地，位于景湖路与健行路交汇处西侧。
地块处于松山湖科学城的核心区，紧邻华为欧洲小镇与湖畔花园。
目前周围已经竖起围挡，我们进入到里面看了一下，空旷的土地上只有几辆挖土机和工程车进驻，与另外两个项目的热火朝天相比，这边不免有几分冷清。
从现场施工进度来看，万科松悦花园预计要到明年才能入市，一定程度上也能避开与另外两个盘神仙打架的场面。
02深业和中海以大户型为主，万科有望成为豪宅中的豪宅不得不说，在地里位置上，这三个盘都是从出生就自带松山湖的“王者buff”加成。
松山湖的地段有多牛X，相信在座的各位已经无需我在此多言。
从产品方面来看，深业松湖云城项目占地面积50017平，总建面约17万平，容积率2.5。
规划由12栋住宅楼、1栋幼儿园及部分商业裙楼组成，住宅合计约800多套。
主打大户型，户型面积分别有95㎡、119 ㎡、143 ㎡、190 ㎡，其中190 ㎡大平层户型占比较大，还有少量的230㎡复式平层。
（深业松湖云诚项目效果图）中海松湖花园项目占地43321平，总建筑面积约18万平，容积率3.0。
规划由5栋高层住宅，8栋多层住宅组成，主力户型分别为139㎡、169 ㎡和175 ㎡。
（中海松山湖花园项目效果图）万科松悦花园项目占地99734平，总建面约25万平，主要住宅包括住宅酒楼及地下室等。
目前还没有相关产品和户型的消息可考，不过值得一提的是，万科松湖花园容积率仅1.22，为三盘中最低，还有一线湖景加持，有望成为“豪宅中的豪宅”。
（万科松悦花园项目效果图）03吹风价5万+，各路神仙打架，有钱不一定买得到最后，回到我们大家最关心的问题上，松山湖三大纯新盘开盘价会去到多少呢？虽然目前还没有公布价格，不过我们可以来大胆猜测一下：1）俗话说面粉价格决定面包价格，这就要说回到两年以前。
2019年9月，深业集团经过91轮报价，击退万科、保利、招商等多家头部房企，以23.2亿元折合楼面价24080元/平的价格夺得深业松湖云城花园所在地块，一举成为当时松山湖楼面价TOP1。
时隔一年，又一轮抢地大战在松山湖上演，经过59家房企、62轮加价，直达封顶价，开拍当天直接进入终次报价还节，最终中海以封顶价28.5亿+无偿配建19495 ㎡安居房面积，折合楼面价25854元/平的价格斩获中海松山湖花园所在地块，顶破深业松湖云城在松山湖的地价天花板，跻身当时东莞第四贵宅地（目前第六）。
时间来到今年2月3日，在万众瞩目下，万科以25.4亿元折合楼面价25800元/平的价格竞得万科松悦花园所在宅地，跻身当时东莞地价TOP6（目前第七）。
2）这一场场土拍盛宴的背后，是开发商对松山湖楼市预期的看好，他们用真金白银给松山湖投票，松山湖自然也不会让他们失望。
参考如今松山湖二手楼盘的价格，万科虹溪诺雅最高突破8.6万，6万+已经是常态化，这种一二手倒挂的现象势必会给开发商定价增添不少信心。
3）另外，由于新房备案价限价因素，目前松山湖三大纯新盘吹风价去到5.6万左右。
不过，在这种僧多粥少的市场情况下，加上一二手倒挂存在的巨大利益空间，各种一次性付款及隐性收费等骚操作层出不穷。
早前，市场上就不断有关于“深业项目收取茶水费内定房源”的消息传出，不知真假。
最后引得房企亲自下场澄清说明，官方也发布了相关文件，要求高度重视并且严厉打击这种市场乱象，甚至有传言“松山湖新盘将实行试点摇号”。
不过这对我们普通人而言，也就是吃瓜群众围观神仙打架，属于反正买不到系列，也不是（就是）买不起，就是（还）想看热闹。