这两天湖北多地住房和城乡建设局已更名为住房和城市更新局成为了新闻热点，今天就这个热点聊聊它的意义，以及其变更背后隐含的几个变化。
“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”，虽然是几字之差，但是它意味着一个时代的结束和一个新时代的到来，这标志着我国房地产市场正式从增量时代进入了存量时代。
存量时代这并不意味着没有了增量，而是以存量为主，增量为辅的时代。
这个时代至少会至少有以下几点变化。
一、存量市场是一个人口竞争的市场存量市场里人口竞争主要是两个方面，一个是区域间的人口竞争，一个是城市与农村的人口竞争。
我国的人口已经连续两年负增长，这意味着未来的城市群将进入人口的竞争的时代，特别是可以贡献税收的中青年的竞争。
如上图为2022年较2000年各区间年末人口城市数量变化，人口出现了明显的聚集效应，20万-100万间人口数量呈现了下降趋势，100万-200万人口在2017年开始出现下降趋势，200万以上的城市数量在逐年增加。
这一现象将在城市群和存量时代的背景下大概率仍将加剧，有些城市必然凋零。
其次是城镇与乡村的人口竞争，我国2023年的城镇化率为66.16%，但户籍城镇化率仅为48.3%，因此在这一轮的新型城镇化是一场户籍城市化的过程，这意味着在未来至少5-10年的时间里，人口竞争不仅仅是区域间的人口竞争，更是区域内的农村人口的户籍之争。
二、存量市场是一个需求混杂的市场存量市场的需求结构取决于社会的人群结构，这既有农村人口进程的群体，又有新青年群体，同样又有物质基础具有一定积累的社会群体，在新一轮城镇化和经济周期中社会的群体结构随着收入的增长和变化，将呈现右移、并逐步进入矮峰、肥（右）尾形态，这意味着需求也将出现分阶，如下图。
在这样的结构演变下，房地产市场的结构也将分化，在刚需性住房层面由于人口的减少和产品的过剩，市场将从卖方市场走向买方市场，但在功能性改善市场，随着人群的增加和产品的短缺将形成错配，从而使得市场则变成卖方市场，品质的溢价将凸显。
这也将推动市场的商业模式改变，地产的发展模式从追数量和周转效率的时代转入了追求质量和销售利润的时代，这一模式下人的需求成了资源配置的核心假设。
三、存量市场一定程度上意味着税种的变化随着房地产市场从增量市场进入存量市场，这意味着存量市场下随着交易模式的变化，房地产相关的税种也将发生变化，最典型的就是将从增量时代的土增税为主转向存量时代的房产税为主，但这需要一个相对长的时间来改革推进，至少要等到房地产市场走出萧条周期。
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