文/夏宾中国正加紧构建房地产发展新模式。
4月30日召开的中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
过去一段时间，国家有关部门和多个高能级城市已经拿出行动并有创新：在房地产市场“收旧换新”“以旧换新”；将部分存量商品房转化为保障性租赁住房的“消化存量”；采取“市场+保障”双轨模式“优化增量”；以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排等。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟近日在接受中新社国是直通车采访时称，中央、地方以及社会资金层面应继续加大对保障房的金融支持力度，以解决三大难点和挑战，圆满完成保障房建设任务。
一是政策资金体量应覆盖保障房筹建成本；二是从区位上努力平衡保障房供给的有效性与商品房去库存的紧迫性；三是要促进保障房市场收益与资金成本大致匹配以实现经营可持续性。
采访实录摘要如下：国是直通车：作为顶层设计，《关于规划建设保障性住房的指导意见》有哪些地方值得关注？庞溟：随着经济和社会的发展，中国房地产市场的形态、结构和特点，都在不断演变。
尽管政府在不同阶段积极调控并规范住宅市场，提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民众尤其是低收入人群的居住需求，然而在实践中，相较于城市化带来的人口大规模流入，尤其在高线城市，保障性住房供应仍显滞后，大量外来人口的居住需求面临较大缺口。
在此背景下，为实现城市新增人口“居有所安”和经济平稳发展的双重目标，国务院于2023年8月发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（下称“14号文”）。
关注点有很多，比如在配租保障房方面，除原有公租房、廉租房等保障体系外，针对新市民和青年人群的“保租房”是当下发力的重点。
“十四五”期间，全国原计划筹集建设保障性租赁住房870万套，然而随着实践中部分高线城市人口加速流入以及中央对保障房建设愈发重视，部分城市开始动态调整自身规划以适度增加供应。
如：深圳将原有规划的54万套提升至74万套，成都将原有规划的25万套提升至30万套等。
截至2023年末，根据国家统计局数据，全国已完成建设和筹集约573万套，完成“十四五”期间原计划量的65.9%。
在配售型保障房方面，“14号文”确立了“土地成本+建安成本+利润”的保本微利配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理机制，主要解决工薪群体、城市引进的科技人员、教师以及医护人员几类人员的住房购买需求。
整体规模上，鉴于配售型保障房概念提出相对较晚，目前各地对该类型保障房规划仍处于政策探索、先行先试阶段。
截至目前，据不完全统计，全国重点城市已有超过13万套配售型保障房进入建设期。
从数量上看，2024年福州计划筹建套数最多，为1.24万套；北上广深四个一线城市以及西安均在1万套左右；其他二线及三线城市规模均在2000至4000套之间。
预计后续各城市将出台相应具体规划，配售型保障房规模占比有望得到提升。
国是直通车：目前来看，保障房的筹建渠道有哪些？庞溟：从建设方式来看，保障房的筹建渠道分为新建和存量盘活两种：新建指在新增建设用地中，新建商品房可配建一部分比例保障性住房；其他筹建渠道均为存量盘活，包括企事业单位自有用地、集体经营性建设用地、产业园配套用地、非居住存量房、存量居住房改建五种方式。
不难看出，保障房建设将对盘活存量闲置房屋和低效土地资源具有显著作用。
根据“14号文”规划保障性住房的供给，需要先确定保障性用地，主要是将原有闲置低效工业、商业、办公用地，变更土地用途，然后在不补缴地价款的前提下，可以通过划拨模式完成供地。
而允许高库存城市将存量商品房改建作保障性住房，则具有一石双鸟的作用：既可以完成保障房供给，覆盖新市民需求，又能去化新房库存，缓解当下商品房市场压力。
此外，建成后的项目将执行保障房政策优惠，如水电气价格执行民用标准、增值税房产税减少等税收支持。
国是直通车：保障房建设的资金从哪里来？怎么通过金融服务为保障房建设保驾护航？庞溟：历史数据显示，地方财政是保障房建设的主要资金