置业顾问在向客户介绍楼盘时往往都会提到容积率，那么容积率到底与买房有什么关联？在房企内部操盘时关于容积率又要考虑哪些事宜，本文予以细说。
一、先说概念容积率是指一个项目的地上总建筑面积与用地面积的比率（ 容积率=地上总建筑面积÷用地面积 ）。
根据公式我们得知，房企获取一块土地其用地面积是一定的，那么地上总建筑面积越大则容积率越大，反之容积率越大，则地上的总建筑面积越大。
对房企而言，一般都强调要把容积率做足，这是因为容积率决定了地价成本在房屋中占的比例，容积率越大，可建造的房屋面积越大，货值就越多。
而对购房业主而言，容积率则在一定程度上决定着业主居住的舒适性，一般认为容积率越大，小区的居住人数越多，则舒适性、私密性就会越差。
同时由于居住人数较多，必然导致小区内的公共资源使用压力增加，加速设备的老化。
有人可能会讲，那房企岂不是为了自身利益，把容积率做得越大越好，从某种程度上讲确实如此，但也并不全是。
首先政府给的规划指标都对容积率进行了限制，并不是说房企想做多大就做多大，比如上海，政府对住宅项目容积率基本控制在2.5左右。
其次我们也要注意两个问题：1、货值越多，房企的利润就越大吗？答案是否定的，房企并不是追求货值最大化，而是要追求利润最大化，还要考虑项目的定位、去化速度等因素，所以在房企实操中并不是一味地去追求把容积率做足。
像我曾经经历的一个刚需项目，操盘团队为了提升小区整体品质，在项目的一块区域放弃再建一栋高层，而用一个室外活动空间代之，后来成为一大卖点，项目去化很快；2、容积率越大，业主的舒适性就一定越差吗？这其实也不一定，除了容积率，还要考虑建筑密度等因素，而房企为了提升自己项目的品质，让项目大卖，也会用一系列的强排手法去“运作”，这在后文具体说之。
二、过往项目的容积率这里把我做过的一些项目的容积率列出，给读者初步感受。
序号项目类型楼层容积率1刚需，高层30、332.62刚需，高层22、273.53刚需，高层22、272.954改善，小高层11、172.2三、常见产品类型的容积率产品类型容积率备注独栋别墅0.2-0.5联排别墅0.4-0.7多层住宅0.8-1.2一般多为4-6层11层以下小高层1.5-2.0多为11-18层小高层1.8-2.5多为18层以上高层2.4-4.5摩天大楼6.0以上这里注意，小区容积率小于1.0的为非普通住宅，容积率超过5.0的高层住宅，在置业时一般是不推荐的。
四、根据容积率等指标估算住宅项目平均楼层按照明源地产研究院的公式，可根据住宅项目的容积率、建筑密度等指标，估算出住宅项目的平均层数。
公式为 平均层数=容积率÷建筑密度×日照间距系数×楼层修正系数 ，其中日照间距系数查资料可得，楼层修正系数范围为0.6-1.0。
这个公式只是去估算项目的楼层，并不一定是实际落地的产品楼层。
五、最佳容积率确定模型前文提到房企在操盘时，并不是一味追求高容积率，过高的容积率带来的是小区居住品质的下降。
所以针对不同的操盘手法和项目情况，房企往往会确定最合适的容积率来确保利润最大化。
那么，怎样确定最佳容积率呢？这里引用明源地产研究院的模型如下：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的土地增值为Zi。
这里先求Zi，Zi的公式为Zi=[售价×(1－营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-利息费用-不可预见费用]×参考容积率-每平米土地费用。
几个约束条件如下：1、0≤Xi≤1；2、∑Xi≤1；3、∑Xi·Ri≤J然后去求利润最大值，设利润为Y，则Ymax=（∑Zi·Xi）D。
六、容积率的降低和提高对一般项目，房企的常规规划手法为在不损失项目容积率的基础上，主动通过局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，就是我们经常说的“拉高拍低”，“高低配”类产品类型就是这个手法的产物。
而对于一些豪宅或者别墅项目，为了追求品质和溢价，一般会将容积率降低。
而有时候为了消化高容积率，也会涉及一些提高容积率的方法，主要如下：1、提高楼宇高度，比如在项目内做一些超高层；2、利用容易出高容积率的产品类型，来帮助住宅消化容积率压力；3、扩大标准层的面积等。
房企强排时实际考虑的因素会更多，比如项目区位、周边不利因素、客研情况等，需经过投资、开发、研发等多部门协同，目的是经过多轮比选得出与项目最适配的方案。
像上图列出的排布方案，三个方案的容积率均相同，但是方案2的货值虽然最大，但产品类型单一，而方案3虽然货值处于中间水平，但是高层和洋房的配比较为适宜，且高层之间无遮挡，品质感较好，更有利于去化。
图1 三种强排方案的比选，引自《操盘》无论是在操盘还是置业时，单看容积率这一指标是远远不够的，无论是何种建筑排布，一定利弊皆有，反映出来的就是产品入市的价格差异，所以需要结合自身需求及各因素综合考虑。