月落乌啼霜满天，江枫渔火对愁眠。
这是胡Sir拍的一张乌桕树的仰视图，也是最近看到的最美的一张照片：这棵乌桕树生长在青岛某个售楼处的下沉式庭院内，虬曲劲挺、错综舒展。
大家猜猜看，这是在青岛哪个新项目？虽然本人被这家开发商的某些人以前的做事方式搞得不太舒服，但不得不怀着客观公正的态度对待每个新项目。
咱们不得不称赞它的下沉式庭院的景观，也不得不称赞这个会所的一些造景。
乌桕树，每个季节都不一样的色彩；一个季节内，一棵树还有多种色彩呈现。
一枝一叶总关情，咱们从这几棵树开场，一起深入看看这个项目。
不卖关子，咱们今天来到的就是高新区第二豪宅——高实金茂文典府。
Part1 一个地产小中介眼中的会所和园区，跟专家们的“话术”有何不同？关于金茂这家地产开发商，本人最早是怀着尊重之心视之。
但无奈青岛有几个楼盘交付等问题，让胡Sir对其产生了一点点质疑。
加之，有代表这家央企开发商的同仁，其做事方式更让胡Sir难免有些不快。
但是，看问题还是要实事求是，对开发商更要“对事不对人”。
今天咱们评楼盘，要把人和企业、人和项目分开看，客观中立要坚持。
这不仅仅能提升自己修养，更能让自己的眼界放之更宽、判断力更清晰。
能将主观色彩和客观真相分开，这就是公平、公正、尽量公开。
正如这几棵乌桕树一样，一棵树上就能有多姿多彩的景观和形状。
见过不少下沉式庭院，海信君玺、君澜，以及天一仁和·吾疆等，但这个下沉式庭院还是让人眼前一亮。
并非文典府用了多少名贵树种和石材，也不是因为庭院的建筑材质的成本多么高，而是其设计的功能、层次结构、通透性以及空间大小刚刚好。
下沉式庭院北侧是楼盘的园区、庭榭，南面是入户大堂和负一层的沙盘、洽谈区，东侧书吧、茶室，西侧健身房、瑜伽室等。
站在这个下沉式庭院里，胡Sir在这里咔咔咔拍了几十张树植的照片，与这几棵树不断“沟通”。
尽管开发商在树上贴了不少塑料叶子，但胡Sir在心中能“看到”这几棵乌桕树以及元宝枫在其他三季“绽放”的样子，顿觉这事儿也是“瑕不掩瑜”。
格物致知，树因心起，也许就是这个感觉吧。
这个下沉式庭院在胡Sir心中的印象太深，故而从此开始写了这篇拙文。
看房也好，将来步行回家也罢，都得从这个大门入户。
大门没什么好讲的，不俗不雅，尚且算是“大气而有面儿”吧。
但进入文典府的入户大堂之后，却不禁感叹开发商着实下了点功夫、用了点心。
还是那句话，并非开发商花了多少钱，但整体的空间结构和装饰细节很是用心。
就比如这几个摆件，每个都有各自的寓意，而且摆放的灯光、位置和材质都恰到好处。
就比如，开门就是一尊“龙抬头”，咱们透过窗还能看到下沉式庭院和6号楼的建筑形象。
负一楼的话，就是会所的功能区，有健身瑜伽室、茶室、私宴厅、图书室、洽谈室等不同公区场所。
每个场所的软装也是做得刚刚好，不俗不雅，和光同尘。
整个入户大堂和会所的内容就聊到这里，剩下咱们再聊聊房子。
Part2 这个盘其他方面如何？或许还有待提升的空间？文典府的门面不能跟崂山的新项目比，但这些放在高新区卖房子用，的确够了。
但话说过来，文典府即便是金茂的代建代销项目，但这些门面儿要比其他区域的金茂府系之档次高很多，远甚于3倍单价的北村金茂府。
社区主要的园林景观主要在189平的6号楼、11号楼之南侧，至于一些庭榭、树丛只能说还凑合。
但下水的古力盖还是挺讲究的，这上面大概是个“府”字吧。
咱们看了看2号楼和6号楼，分别是143平和189平的楼座。
单看楼体的外观，没有太多亮点。
窗墙比、立面材质和颜值等方面并非金茂府所擅长的，全玻璃立面会增加室内的能耗。
另外，青岛的金茂府也没达到府系的3.0时代，因此文典府慢个半拍也不难理解。
入户单元门的形象有些奇怪，颜色、材质的综合搭配还是需要研究研究再下结论。
2号楼的入户单元门就不如世园金茂府上档次了，非电动门、玻璃面比例不高。
单元门里面的瓷砖上墙都是常规配置，但电梯里却是石材和木饰面的精装。
166平和189平的电梯是一梯两开式的，跟每户的入户门显得有些紧密。
这些细节内容，在项目的不利因素特别提示里都有，就不多赘述了。
两个样板间的装修跟崂山、东李的标准差不了太大，但没有太多槽点，高新区改善够用了。
在样板间，同事问胡Sir两个问题：1 3米多的套内层高，怎么看不出来呢？2 开发商的N恒系统完全够用吗？好问题！真的是好问题~第一个问题，金茂府系产品必须把层高拉到3米以上，而且单套的面积还要大。
要不然，这些毛细管网往哪儿放？胡Sir在样板间摸了摸客厅和次卧之间的墙面，的确是暖暖的。
第二个问题，开发商的N恒系统远不够用。
水——分质供水是改善家庭所必需的，厨房的水盆、鱼缸、浴缸的水质等各不相同。
首先，入户的水源需要一个前置过滤器，去除泥沙、铁锈；中央净水机，去除氯气和消毒水。
（世园金茂府配置）然后，分质供水——厨下反渗透净水器，包含活性炭和RO反渗透膜，主要用途是改善口感和去除重金属等。
末端净水机的核心作用就是去除重金属污染，不然汞喝多了可就“修仙”了；另外一个分支需要一台软水机，主要通过树脂置换水中的钙镁离子，让水变得润滑。
要不然，咱们洗完澡以后，身上还是一身水垢，无法改变皮肤粗糙瘙痒的痛点。
而文典府的高效净水系统也可以叫“搞笑”净水系统，大概包含一个几百块钱的超微滤净水滤芯加了个机头，当然看装修介绍还有一个前置过滤器。
活性炭只能改善水的口感，PP棉去除一部分细菌和VOC（关于挥发性有机物）。
业主想要喝到直饮水，还得安装RO反渗透净水器。
成本高，开发商自然不会给你免费配。
至于文典府的新风和防霾除尘功能，这些确实可作为换气装置，但防霾不代表能够除醛。
一个家庭刚开始入住，最大的空气污染就是甲醛。
甲醛无法根除，释放期可长达10年以上。
（很多业主刚开始测甲醛，测不出来。
一些家具商需要过国标，把甲醛大概封存在家具里面了。
）有胶大概率有醛，除非每件家具是纯实木卯榫结构的。
除醛最好的办法，一是通风，还得用除醛空气净化器。
这个空气净化器的滤芯精度需要跟甲醛匹配，物理式过滤，尽可能不用触媒（催化剂）。
文典府的新风系统大概率不会有“除醛”滤芯，可以理解。
那换气通风的话，新风好用，还是开窗走“过堂风”合适？府系产品，你多开窗，礼貌吗？至于供暖系统，费用还是要好好算算，效果也要打听打听。
很多别墅采暖用的多是地源热泵结合燃气采暖炉，两种能源集成化使用。
别的多了不聊了，抽空约咱们一起看看吧。
都2024年了，咱们相信开发商应该会及时更换新风滤芯吧？Part3 高实金茂文典府or中欧青特滨湖国际？哪个才是高新区改善客户的选择？高新区这两个定位改善的新楼盘，真的有交叉客群吗？胡Sir不敢苟同。
从居住密度和会所档次、户数等方面看，城阳西四社的地缘改善，更应该去选择高实金茂文典府。
关于建筑密度和容积率关系：容积率＝建筑密度*建筑平均层数高实金茂文典府的17F高层的均价在1.5万每平左右，10F小高在1.7万每平左右。
而中欧青特滨湖国际的单价变化，在以前的文章中早已提到。
如今中欧青特滨湖国际的起价为1.2万每平，很多楼层楼座的对应户型比首开时便宜出来一辆"B级车”。
最近推出9号楼160平的楼王产品，定价也不高。
去年12月初，胡Sir分析过中欧青特滨湖国际的价格趋势，目前的价格处于“横盘”状态。
通过咱们独家渠道谈价格(微信：QDZZER)，都会有意想不到的惊喜。
青岛高新区目前只有这两个改善新盘，文典府更倾向于上马、高新区等地缘性改善，而滨湖的辐射范围甚至还能到城阳、流亭两个街道以及市北、李沧西北部客群。
因此，中欧青特滨湖整体的客群面儿更宽，而文典府的客群更加纯粹一些。
房子的购买力是一方面，府系产品对应每家每户的使用费用（65元每平）也是一方面。
大家在考虑这两家产品时，除了明面儿上的这些问题外，还有几点：1.一定对文典府的N恒系统有个客观的认知，这些设备总归是“工程款”。
比如新风换气系统，目前小编不确定文典府每一户新风系统中用的哪种滤芯。
更不确定每家每户的新风机里是否有HEPA和除醛活性炭滤芯，更不确定能不能去除甲醛。
甲醛滤芯还要考究其甲醛CCM和甲醛CADR值，都要依靠很多数据支撑。
5恒中使用的新风系统，家庭款会在每家每户留终端（滤芯、风机、管道、户外出风、户内进风等）。
工程款大概率是几户共用一个地下机组，地上每一户的“地送顶回”的机组装备并没那么全。
正所谓，三分风机管道，七分滤芯。
那么工程款的共用，就需要物业集中维护，非常考验物业水平。
青岛城阳的西四社，也并非北京、上海，能赶上苏州就够了。
毛细管网在墙壁上不能随意改造，供暖靠地源热泵，瞬时调温效果差。
尽量不要开窗，否则很容易在毛细管网里结露。
而这，也只是供暖、换气的方式之一。
很多别墅的改善家庭用得更多并不是这个，而是“燃气＋空气源”冷暖专业集成式系统，可以随意开窗。
而且，这个风机盘管+户式新风+地暖是每家每户独立运营和维护的，跟邻居之间互不干扰，更适合家用。
开发商安装的净水装置也介绍了，远不能满足各项改善生活品质的需求。
2.文典府和中欧青特滨湖的会所都是确定的了，这方面不会出现什么减配降标。
中欧青特滨湖分两期交付，一期降价也比较明显，但为了卖家秀和二期销售，大概率也不会降标。
但是，滨湖的二期楼座究竟如何，这得看回款情况。
高实高投找金茂代建代销，地价成本和融资占优势，金茂干物业也纯赚，大家的利润率还是比较可观。
但现金流回正的节点在哪儿，我们还不确定。
也就是说，关于价格怎么调整，还是有悬念的。
3.两个项目都属于比较正规的开发商，不利因素和N恒系统的保修条款都写得特别清楚，一定要仔细看看。
如果看不懂，那不如提前约咱们一起看房，还能多个人出出主意、再找找关系省点钱。
关于高实金茂文典府这个项目，很多亮点还是能打动胡Sir，毕竟是高新区国资拿出来的一张硬牌。
文典府的下沉式庭院和那几棵树，确实让人赏心悦目。
这独属于中国人的浪漫一来，瞬间一些“私人恩怨”也要放之一边。
远之则怨，近之则不恭。
再者来讲，江湖哪有那么多“私人恩怨”，都是人情世故尔。
正如这几棵乌桕树的浪漫之处，每个季节都有不一样的色彩；甚至一个季节内，一棵树有多种色彩呈现。
胡Sir喜欢辛弃疾的词，其中关于乌桕树也有一首。
《临江仙·戏为期思詹老寿》——手种门前乌臼树，而今千尺苍苍。
田园只是旧耕桑。
杯盘风月夜，箫鼓子孙忙。
七十五年无事客，不妨两鬓如霜。
绿窗剗地调红妆。
更从今日醉，三万六千场。
我们的态度和心情也是如此，将人和项目、企业分开，保持客观的态度和实事求是的做事方式。
评楼盘卖房子，合法合理，多为买房人考虑，不负我心即可。
“格局”能吃吗？虽不能吃，但可以看。
而且，能让自己看得更清晰、客观，看得更远。
这就是“格局”的价值所在。
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