津南区作为环城四区居住人群最成熟、配套最方便的版块，本应是从房价上来说在环城中最突出的，但经历了这几年的冲击和巨变，反倒是这么成熟的区域，竟然在核心区域的房子8000-9000/平，1万上下的比比皆是，18、19年那个时候，首付没有40万是没法来这个区域看房的，所以在2023年的现在，即使环城津南这样的地买房，也要擦亮眼睛千万别选错房。
津南区的版块还是比较多的，本身津南的大部分位置，并不是因为离市区近而受欢迎，而是先有了人+配套成熟，才吸引了更多的人来到这里，因为津南的位置属于在天津市区的东南方向，从图中就能看出只有小部分面积在外环内，大部分区域都属于外环外，所以离市区并不近，也仅有双港和莘庄相对离市区河西近一些，所以津南真的是一个靠居住区起来的版块，18年海河英才落户的客户在津南区选择还比较多的，毕竟对天津不了解的道听途说津南区属于环城，咸水沽和八里台两个版块选的最多，但时至今日不说赔多少，是很多卖完连出手的机会都不给。
津南目前有新房在售的版块一个手完全可以数过来的，首先第一个版块是咸水沽，这也是目前津南居住人群最多的区域，配套非常的成熟，而且之前也是整个津南的新房数量和成交量最高的，但由于这两年的市场影响，可能不如之前，尤其很多没有清盘的项目，到现在就更加不好卖，二手房就更不用说了，二手双港、莘庄那边占比还是高一些，咸水沽新房选择居多的主要两个：保利时代和东亚国樾华府，尤其保利时代的洋房性价比更高一些，也是咸水沽比较走量的楼盘，反观富力又一城和海玥名邸的销量很惨淡，价格没有绝对优势情况下，产品和新开楼盘没有竞争力，所以这也是接下来如果再有新盘产品肯定会持续升级，高层产品会越来越不好卖。
第二个版块是海教园版块，海教园准确来说也是咸水沽的，只不过在里面划了这么一片地，以天大南大为首的十多个大学坐落在这里面，居住用地目前主要集中在南开大学东门，这片开发的基本差不多了，但在内部其实还有很多地块，虽然现在说的是教育用地，但后期有啥变化都不好说的，海教园的优势是南开学校小学和初中，学校很不错，而且这几年一直比较大的优势是可以考市区高中，虽然这个政策每年5、6月份都会拿出来被讨论，但不可否认这个学校不是那种差的学校，虽然园区内高中已经建成马上投入使用；但如果是孩子还小或者还没有小孩子，不建议这么长远的打算而盲目去选择，尤其奔着市区高中去选的，要有一个心理预期。
海教园目前的新房主要有3-4个，但真正能选的，也就那么1-2个，如果再去细扣，可能没有啥选择，现在在售的楼盘最南侧的龙湖榶樾，产品很不错，但很多人比较介意那个，离学校距离稍微远点；另外一个项目是锦绣大家，这个位置离学校近，地铁1公里多，之前一期交付不是很理想；还有两个项目金科四季春晓和融创云潮府，这两个都是开发商有问题，所以基本没啥选择。
海教园的二手在售价格又高的离谱，大高层那边又特别拥挤，所以海教园其实房子也不是特别好选，新房要是能接受不利因素还是个不错选择。
第三个版块莘庄、国展西，两个项目同属于莘庄，只不过中间隔着一条天津大道，莘庄在当初降价潮热的时候，是当时喻为最有竞争性的版块，但后来才发现降价后换来并不是多么被认可，而是烂尾的烂尾，卖不动的还是卖不动，反倒是给了国展西一个机会，国展西也做为市区河西外溢改善选择比较多的，也就是选择双港、莘庄的人群来选国展了，国展目前几个项目分别还是明显的：大华适合刚需、展望适合刚改，其他花语和陆号院都是偏改善的，但国展西版块短时间，一时半会也发展不起来，周边还都是荒地没有配套，所以要是考虑短期看版块的，这个位置并不是特别合适。
第四个版块八里台，这个版块可以说是养老版块，周边环境没得说，楼盘也体量比较大，人尽皆知的天嘉湖星耀五洲，但项目外面真的挺荒凉的，离市区又比较远，选这边的也是两个极端，要么是首付预算很低为了落户买个房，或者在八里台工业园里面工作的，另外一类客户是预算很高，买个小别墅养老用，不在意周边配套和交通，一般市里面附近都是有房，所以这个版块要不是首付问题真的不太建议，离市区真的太不方便了，如果是考虑居住环境和养老钱，那选择这边是没有问题的。
津南区作为最成熟的版块，房价也落差极大，几十万几百万都适合的一个区域，但确实经过几轮的筛选和磨练，不是所有版块项目都适合居住和选择，需求满足的情况下，对比周边的价格走势和每个月成交量，这样选择就更加容易，津南区属于一个什么也没有但什么又都有的区域，要成熟有烟火气的，在天津 津南肯定算上一个。