作者 | 飞天小女警配套不够，价格来凑？但设计再强的豪宅，没有足够的配套都很难被市场认可。
最近，南山区塘朗山板块推出方直珑樾山项目，177套120-316平住宅，备案均价约9.93万/㎡，单价区间约为约8.5-12.4万/㎡，总价区间约为1024万-3924万。
从项目宣传来看，可以看到，项目直接将自身定位放在了豪宅的位置上。
抛开市场一些因素，单看项目本身，是有一些豪宅的基因存在的。
1、安静的山景资源。
项目步行至塘朗山郊野公园深云门入口约1.7公里；步行至安托山自然公园北环大道入口约710米。
有塘朗山作为得天独厚的后花园，外加佳兆业香瑞园旁的大草坪，视野、空气以及靠山朝向不错。
这种不错的景观和生态资源，比较适合追求自然和城市相结合为主的改善群体。
2、交通便利，可以近距离快速通往南山、福田的核心CBD。
门口约100米就是7号线C出口，通过地铁出行方便，通往南山高新园CBD或者福田岗厦北CBD，约25分钟以内。
出门就是龙珠大道辅路以及北环大道主干道，自驾通往福田、南山核心商务区，同样比较方便。
3、小区格局有优势，居住属性纯粹。
小区容积率虽然不算太低，但容积率3.62还是要比动辄6以上的小区好很多。
两梯三户格局，居住起来没有等电梯的拥挤感。
再加上主打的户型中120平的02户型，7.1米宽的大阳台+横厅，空间布局会比较舒服。
所以居住属性会比较纯粹，喜欢安静大空间的会合适。
有很明显的优点，但短板也非常多，甚至已经盖过优点的光芒。
未开盘前，市场便对项目议论纷纷。
1、备案价格放在市场上，多少有点脱离行情。
项目备案均价约9.93万/㎡，单价区间约8.54—12.4万/㎡。
虽然放在西丽或者塘朗山地区也还好，对比附近约10.3万/平的深铁懿府便宜一点，但这个价格，在新房内卷的环境下，很难PK得过前海的几个网红盘。
再加上不到75%的使用率，实际套内价格就更高了。
要知道前海去年地段很好的两个新盘，折后价格都压到了8字头。
接近10万/平的备案均价，深云版块现阶段还很难撑得起来，就更不用说配套被周边割裂的情况下了。
而且相比旁边的佳兆业香瑞园二手房，也未必更有优势。
佳兆业香瑞园，1.8的容积率，联排别墅+小高层，园林绿化40%，两梯两户，专梯入户，容积率更低，品质更好，实际成交价格只要8万-12万/平左右。
2、地段相对有些割裂，周边配套便利性打折。
项目的位置，被南坪快速路、龙珠大道以及北环大道包围，与其他住宅社区割裂，北向则被塘朗山阻挡，东面是隧道公路，所以周边配套便利度基本上便被切割开来。
日常实际自驾出行或购物需要通过北环龙珠立交绕道。
虽然小区会自带底商或者依赖旁边的佳兆业香瑞园的底商，但整个地段内因为与其他区域分割，未来很难有比较大的人气。
总的来说，因为位置的问题，小区与周边小区比较割裂，和马路对面已是成熟的居住片区相比，方直珑樾山生活氛围就不够浓厚了。
4、噪音难避免。
有些人对噪音不敏感，对安静要求不高，但若介意噪音的问题，自然需要再三考虑。
可能有人会说，同样是豪宅，为何海德园不怕北环大道噪音、润玺二期不怕沙河西路的噪音？实际是产品的内核支撑因素不同。
海德园有学区支撑，属于学区房一类，周边教育对应的是红岭教育集团旗下的红岭实验小学本部，外加与周边16万-17万/平成交价的天健公馆、锦庐花园、安峦公馆有明显的倒挂。
润玺一二期是地段撑着，有南山的人气商业和高端企业和产业撑着，周边价格也有明显的差距。
方直珑樾山，既没有学校的优势，又没有地段和产业的优势，自然很难和同类豪宅相比。
所以噪音的短板，并不能被其他优势补齐。
5、“独苗盘”很难跑赢大市。
因为地段被主干道割裂，作为小区域的“独苗盘”，很难会有市场氛围，未来二手房交易不会太活跃。
整个项目对标项目只有佳兆业香瑞园，市场的锚点不足，很难跑赢大市。
最明显的，项目一旁的佳兆业香瑞园，2020年—2022年，成交并不活跃，四大中介渠道统计的成交套数仅二十来套。
再加上仅仅只是户型大，有塘朗山作为后花园，配套不够，没有居住氛围，豪宅基因不足，不足以成为市场认可的豪宅。
毕竟作为豪宅，豪的地方要么体现在户型豪，要么体现在景观豪或者品质豪，但核心还是地段，否则再豪，也很难撑得起实际的价值。
好比惠州的海景房只卖2746元/㎡，但深圳的海景房能卖10万+/㎡，地段才是硬标准。
所以，综合来看，从位置上，算不上核心地段，未来想象空间并不多，配套基本上没有，作为备案价不低的改善型“独苗盘”，非常容易导致豪客看不上，刚需买不起的尴尬。
未来作为二手房流通，想要跑赢市场大势很难。