方直珑樾山，买了睡得香？不买难方心！敢为降价先原创 威尼看房 威尼买房 2023-03-08 12:20 发表于广东诺基亚是被“个性很强的领导人和胆小怕事、害怕说出真相的中层管理者”毁灭的。
————【用事实说话】尊重专业，专注价值！2022年全国高端楼盘业绩TOP103月，深圳地铁客流再创新高，达到869.13万人次。
3月， M2余额273.81万亿元，同比增长12.6%。
3月，深圳各大售楼处人山人海，人潮涌动。
深圳楼市又活了？貌似熟悉的深圳人都回来了！都开启了报复性搞钱！报复性工作！报复性消费！报复性买房也要来了？方直珑樾山，从去年12月开始，项目就已悄悄开放了售楼处，并及时启动了中介联动。
以至于近期备案拿证后，项目营销中心人山人海，但却不是客户，而是中介。
卖房的人比买房的人多。
这样的楼盘该不该买吗？如果一个楼盘好的话，该是卖房的人比买房的人多好，还是买房的人比卖房的人多才对呢？方直珑樾山，总建面11.3万平。
容积率3.49。
总计520套住宅。
停车位635个。
方直物管，管理费20元每平。
整个项目，1A/1B/2A/2B/3/4栋，总计6座住宅楼。
5/6栋为商业楼，7栋为幼儿园。
户型约58～116~120~200~268~350~500平，1~5房5厅5卫。
梯户比，2梯2户/2梯3户。
小区整体户型单位如下:120平3房2厅2卫，A户型174套 ，A1户型93套。
200平3房2厅3卫，B户型60套。
268平4房2厅4卫，C户型20套。
350~500平5房5卫，顶复户型5套。
58平1房1厅，D户型112套。
116平3房2厅2卫，E户型56套。
本次开盘销售为，1栋A/B座01/02/03单位，120平3房2厅2卫户型。
可售177套。
预计2024年11月毛坯交房。
核心价值优势1）南山片区，山海视界珑樾山，地处南山区北环大道辅道与龙珠大道辅导交汇处。
属于桃园街道片区。
与南面深圳富人区香蜜湖街道，西南面全球最牛街道，粤海街道紧挨。
项目坐北朝南，北有靠山，南有海景。
北面朝西北和东部方向，均是占地约1000万平的塘朗山山景。
南面，朝东南方向，近距离可看占地54万平的安托山公园风景，远处朝西南和东南，均看深圳湾公园海景。
2）高效交通，地铁物业自驾北环，畅达深圳。
小区出门150米，即可自驾从北环大道，由东往西去往深圳西部宝安等，由西往东去往福田罗湖盐田等。
约570米，即可从龙珠立交上南坪快速，由南往北去往龙华龙岗等，由北往南，去往华侨城，滨海大道，深圳湾等。
地铁专列。
小区出门，步行距离7号线深云地铁站C出口，约140米。
由东向西，5站到达5号线地铁西丽换乘站。
8站到达13号线地铁西丽站及西丽高铁枢纽站。
由北向东南，1站到达2号线地铁安托山换乘站。
3站到达1/11/9号线，车公庙枢纽换乘站。
3）低密氧吧，南北公园整个项目，总建面约11.3万平，容积率仅3.49。
整个小区，梯户比，2梯2/3户。
小区北面，紧靠深圳市区最大绿色氧吧，塘朗山郊野公园，空气清新，心旷神怡。
步行距离塘朗山郊野公园深云门入口，约1.7公里。
小区南面，步行距离安托山自然公园，约1公里。
坐北朝南 本该完美车公庙枢纽中心安托山自然公园核心劣势痛点1）惠州房企，小众民营方直地产，1998年成立于惠州，从房地产装饰，园林产业起步到地产开发，深耕惠州区域。
2015年首进深圳，开发龙岗坪山谷仓府项目。
2022年12月被爆交房质量问题。
乐居财经报道，方直集团2022年12月9日，被广州市天河区人民法院判决为失信执行人，涉案金额29.3万元，具体情形为有能力而拒不履行义务。
证券日报报道，2021年4月20日至11月28日，方直集团曾先后2次向港交所递交招股书，都未能获批，资本负债比率为284.9%。
亿瀚智库数据，2021年前10个月，方直集团销售额为227.2亿元。
2）定位混乱，户型糟糕人群杂乱。
4栋为58～116平1~3房，回迁和人才房。
1栋A/B座和3栋，为120平3房。
2栋A/B座，为200~268平4房。
且1A/1B/2A/2B/3栋顶楼，均为350~500平的顶楼复式。
户型泛滥。
约58～116～120～200～268～350～500平1~5房户型。
主力户型120平，使用率约74%。
朝向阴冷。
120平主力户型，1栋A/B座4条腿，01/02户型客厅阳台朝西北，看塘朗山。
2条腿，03户型客厅阳台朝东南，看北环大道。
3栋2条腿客厅阳台朝东北，看塘朗山。
1条腿客厅阳台朝西南，看北环大道。
200～268平户型，2栋A/B座4条腿客厅阳台朝东北，看塘朗山。
4条腿客厅阳台朝西南，看北环大道。
120平3房2厅2卫02户型，客厅阳台西北朝向。
入户大门进门，左手边就是公卫。
公卫西北朝向，正对着餐厅，客厅和阳台，看塘朗山。
3）孤立山脚，北环污染小区北面和东面被塘朗山紧挨包围。
南面直线距离约170米，被北环大道拦腰切断。
西面直线距离约440米，被南坪快速，北环龙珠立交拦腰分开。
小区周围，北面紧挨着塘朗山山脚。
西南面紧挨佳兆业香瑞园南区花园。
西北面紧挨佳兆业香瑞园北区花园。
东面紧挨着深云车辆段隧道路和待建的XXXX地块。
除此之外，无任何其它资源和配套。
小区南面，直线距离，单向3车道的龙珠大道辅路，最近约150米。
单向2车道的北环大道辅道约160米。
双向10车道的北环大道，约170米。
方直集团已多次被天河法院判决为失信人方直集团2次提交IPO被拒 以上为招股书财报西北朝向好不好D音搜索方直 惨不忍睹为你买房，实话实说1，整个项目，最大优势是小区容积率低，背靠塘朗山森林及公园氧吧。
容积率3.45，在家就可躺受塘朗山1,000万平的森林空气，这在深圳整个新房市场来说，基本难以寻觅。
2，小区周围，除了佳兆业香瑞园花园以外，就只有珑樾山。
出小区，步行约150米，就可坐7号线地铁。
3站去往车公庙，轻松换乘其它地铁线，即可去往深圳各区核心要地。
3，除以上优势外，该项目的其他优点都被缺点给淹没掉了。
4，珑樾山，整体均价约9.9万元每平，总价均价约1,211万元每套。
这样的毛坯交房价格，无论是其单价还是总价，对比福田中洲迎海，南山临海揽山，前海万科瑧湾悦，天健悦湾府等项目，均无任何优势可言。
新世界临海揽山，500万蹲墙角，300万跪南山，伸手来千万？5，项目整体定位糟糕透顶。
从58平到500平，从1房到5房，户型面积跨度之大，意味着居住人群圈层之广。
深圳限购，房票如此珍贵，你花1-4千万买个3房，和小区有1/3的1房户型住在一起？6，如购买珑樾山后，后期要想在二手房市场流通的话，无论是其户型面积，户型朝向，户型使用率，单价价格，总价价格都都会导致转卖速度及价值回报，难以和领居佳兆业香瑞园，北环大道对面的深铁懿府相提并论。
深铁懿府②，贫富各一半！你该要变富，还是被返贫？7，本次开盘的1栋A/B座，共180套120平3房2厅2卫。
但01和02户型，客厅阳台却是朝西北。
意味着夏天西晒热，冬天西北风大冷。
花1000多万买的房，每天可喝正宗的西北风。
8，珑樾山，开发商方直集团实为惠州民企，年销售额仅200多亿元，比深圳华润城项目，2022年248.8亿的销售额还少。
可想而知，该开发商实力到底有多雄厚？9，要知道，方直集团曾2次向港交所提交IPO，均已被拒。
根据方直集团提交的IPO招股资料显示，2021年方直资本负债比率已高达284.9%，可以说已是资不抵债。
10，方直集团2022年12月，因29.3万元欠款，被广州区天河人民法院判决为失信执行人。
这样的实力和信用，他的房子你也敢买吗？11，值得注意的是，该开发商在深圳开发的首个旧改项目坪山谷仓府，同样被业主多次爆出工地停工，延期交房，交房质量等维全问题。
并发现谷仓府二三期工地进展缓慢，疑似有停工烂尾现象。
12，抖音输入方直集团爆雷，显示该开发商在大湾区惠州，肇庆，中山，佛山，汕尾，普宁等地开发的项目基本上都有延期停工，业主维全，疑似烂尾，挪用资金，欠薪销售员，建筑公司等问题。
13，综上测评，该项目缺点严重大于优点。
如你还想购买该项目，建议抖音输入广州方直维权，广州方直爆雷查看抖音内容后，再做决定也不迟。
更多问题私信咨询。
小区整体平面图为你买房，写在最后买房大事，每个人都会有各种问题和纠结的地方，深有感触。
××××省略一句话，价值百万元，详见付费文章底部。
且大部分人目前正在踩坑中，值得你深思。
真话不讨好，没缘没义务。
威尼是房地产智库从业者，很多时候给大家破解疑难杂症，但多数是吃力不讨好，搞得自己丢饭碗。
基于此原因，详细疑难问题，欢迎付费志同道和者，长按图片识别二维码，加微信好友私信交流。
或长按识别二维码，加入知识星球，直接提问交流。
威尼买房为你买房看清真相！见证自己从无到有！威尼是谁房地产从业18年，投资购房超10年。
2004年起，历任深圳房网原深圳规划国土与信息中心首批地图采编，中国电信深圳号码百事通数据总监，今位深圳“房地产界巴菲特”市场投研总助。
现已专职研究，提供买房真相！做你更具性价比的，私人买房顾问！有行业内部分更优渠道和靠谱资源。
服务性价比更高，少有之一。
如金融贷款，新房比选，二手房买卖等，更是值得你咨询，对比选择。
历经17载楼市风云，跟随专业顶流投咖，从零到亿级俱乐部，见证实力派投资人。
辅成6位购房者坐拥亿级资产，数位千万资产人。
为你买房顾问为你买房看清真相不虚此言！从自我认知意识到认知选择正确，从无购房条件到买进卖出房产，从无资金到借贷自如轻松还贷，满足你住房自由足够威力！点击以下图片关注“威尼买房”▼威尼买房全网同名关注房✔️为你买房看清价值！亿万资产辅成者已达6人！18年房地产头部智库投研者！投资购房超10年！2004年起，历任深圳房网，深圳电信，半求房地内参！更多问题私信咨询！142篇原创内容公众号你会喜欢宝安 润峯云上府 海峦坊 宏发玺玥华府 满京华云著雅庭 联投东方世家 盛合天宸 京基智农山海御园 万科都会四季 万科大都会 榕江壹号院 光明 星河天地③ 金茂公园里 云科府 勤城达正大城④ 电建洺悦鹏著 深铁瑞城 龙华 万科启城 壹成十区中海学仕里 鹏瑞颐璟府 锦顺名居 坂田 佳兆业壹都汇 颐璟名庭南山 尚璟公馆 正东名苑 栖湾里 招商玺 招商领玺（嵘玺） 南城小筑 海德园 深铁懿府 汇城茗院 新世界临海揽山 华润城润玺2期 前海润峯府 福田 航运红树湾海德园A区户型比选 海德园A区 深业中城 深物业金领 加福华尔登府邸 深铁懿府 海德园 罗湖 缙山府② 京基水贝城市广场 大鹏 满京华云曦户型 海岸城二期 宏发玺玥华府 盛合天宸 云天安云科府 星河天地公馆片区现在买房，必选这里！翻身是你，房奴是他？龙坂4大金刚，买到赚多100万，错过就亏?宝安/龙华/光明很多人已选错，房奴一辈子前海扩容后，买房这样才最赚，否则必被坑惠州限购，利好的是她，伤害的却是你！进一步加大居住用地，房价还要跌？买错难翻身深圳哪里的房子值得买...@威尼买房新房市场接连维权，你买的新房可靠吗？新房渣男越来越多，你该如何买到高富帅？打新难名额贵，200万买西部核心4房赚她1个亿，你也照样有/真实故事公寓名正言顺，有人笑后就会哭？指导价贷款参考后/二手房真实故事二手房指导价后继续买买买？疫情下的深圳，房子还能买？买对一套房 好过十年忙顺手点在看，领先富十年