首先祝大家新年快乐！去年春节，我写了《这种房子千万别碰》系列，一共九篇，提醒买房人普遍容易犯的九种坑，比如学位坑、豪宅坑、大面积坑，等等。
那是房地产大分化背景下，关于选楼盘的一些细节提醒。
但是，大分化不仅体现在楼盘上面。
选楼盘之前，还有选城市、选板块两个环节。
从今天开始，我会以深圳为模板，把深圳的11个片区，逐一分析——一共九篇，缺少的两篇，是大鹏新区和深汕合作区的。
这两个片区实在没有写的必要。
如果非要写，那就三个字：别买房。
今天是第一篇，写光明区。
光明属于深圳的居住价值板块，正式设立在2018年，设立的前身是光明新区。
光明区的乳鸽很好吃，我虽然在南山生活，公司在福田，可是我经常跑去光明吃美食。
至于房子，光明区的房子优点在于房价便宜、户型内卷，很容易就能买到非常漂亮的4房。
哪怕家里有两三个房子，基本也够住了。
假如你嫌换房麻烦，那里的房子几乎能住一辈子。
因为，卖掉，未来五到十年，要亏钱。
截止到2035年，光明区将建成不少于5100万平方米的住房。
这是光明区2023年发布的国土空间规划内容。
很多同学买房喜欢看规划，我也把规划列出来。
5100万平方米，保守估计，以100平/套计算，就是51万套房子。
这意味着2023年-2035年，12年时间，光明要建成总量51万套房子——深圳现在的存量住宅，不过200来万套。
155平方公里的光明区——大概占深圳8%大小的面积，要建深圳现在存量住宅的25%。
房子越多，开发商的竞争压力越高，在户型设计、学位、商场等方面，都要做出让步。
房价上面，也要让步。
比如你今天4万/平买套新房，三五年以后，附近还会再出新盘，人家卖3.5万/平，二手房是不是妥妥的亏钱？光明中心区是光明最好的板块，附近的深房传麒山、龙光玖龙台，楼盘品质都不错。
2023年，深圳为数不多的一个日光盘就在这里，叫深房光明里。
去年9月份，深房光明里337套房源开盘，当日售罄，甚至差点触发积分摇号。
深房光明里日光，是因为光明好？是因为地段好？是因为以后房价能涨？都不是。
原因是，房价便宜。
深房光明里的很多户型卖5万多/平，甚至个别卖4万多/平——光明跟东莞交界的地方，很多房子价格也不过如此。
可是，价格便宜是好事吗？深房光明里日光，开发商高兴了——旁边的老大哥，深房传麒山、龙光玖龙台被坑了，人家业主已经自当年的8万/平、9万/平，掉到现在6万多/平，现在天天在我的直播间问，谭老师，我这房价什么时候能回去？问着，问着，旁边的深房光明里就给你一刀，均价卖4.5万/平。
三年、五年以后，只要光明的房子继续多，只要光明的房子不好卖，可不可以再来个深房光明里2.0、深房光明里3.0？你卖4.5万/平，我卖4.3万/平行不行？你卖4.3万/平，我卖4.1万/平行不行？就这样，悄无声息，价格一点点阴跌下去。
很多购房者关心光明的科学城。
我以前学的就是计算机专业，我想问大家，光明科学城的定位是什么？光明科学城里面的人，你以为是南山科技园那样的IT人才、应用型人才吗？光明科学城需要的是研发型人才，是科学家级别的人物。
假如你是这种人，被引进光明，你觉得，需要你自己掏钱买房吗？需要你高位，当那些光明业主的接盘侠吗？光明区的行情，出现在2014年-2020年，可是大家一定要明白，现在是2024年。
现在光明的房价，不是1万/平、2万/平，而是5万/平。
房价基数越高，房子就需要越多的价值点，才能撑住，甚至把它继续往上撑高。
可光明房子的价值点是什么？是买得起光明的人多？是光明房子多人少？是光明的80多平能做3房？只要你关心房价，就一定要意识到，没有哪个房子，是靠户型面积撑到10万多/平的。