本文仅从工程人员的角度来强答一下一个精装修交付的住宅小区的简单流程，只说流程，略去细节。
水平有限，欢迎评论区补充及探讨。
01地产组织结构流程都是通过部门之间协调办理的，所以先说一下房地产的组织结构。
一般地产开发公司有如下几个部门：1）前期发展部：负责与政府各个部门打交道。
2 ） 设计部：负责解决图纸和规划的各个问题。
3 ） 工程部：对接施工单位，直接管理施工单位。
4 ） 成本部：负责招投标成本测算。
5 ） 营销部：负责把房子卖出去。
6 ） 招商部：如果该项目有待租售的商业业态，就会有招商部，负责招商引资，对接租户。
7 ） 财务部：对项目的财务生存状况进行分析测算。
8 ） 综管、人力等辅助部门：和其他行业公司一样，负责后勤和人力资源。
其中，前期和设计配合工作较多，财务和综管配合较多。
部门设经理，公司设置副总和项目总，底下干活的人各专业要招聘齐全。
02基本流程政府部门对某片土地进行规划，将它定位为住宅或商业用地后，会有风声传递给各大地产企业原地块有可能是旧的住宅小区需翻新，或者旧的工业园区搬迁到别处，留下的空地用于住宅，或者市政在此处规划地铁、城市道路，需要拆迁等等。
生地变成熟地（可以用来招拍挂的地）需要一个漫长的过程。
需要对付各种拆迁户，需要对原有建筑物构筑物进行处置处理。
相应的配套设施会陆续跟进设计建设。
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
说的直白一点，就是原先的土地不具备出让条件（地上有废弃的建筑物构筑物，居民还未妥善安置等），经过运作和处置，使土地具备出让条件的过程。
土地一级开发可以总结如下图：一、摘牌拿地之前对于一片新兴市场，地产开发企业一般会抱有审慎的态度进行充分的市场调研和财务测算之后才会决定投资决策。
拿地之前最重要的就是分析该项目的财务生存可能性，就是项目销售收入有多少，成本有多少，赚的钱和预期的收益率比起来，可不可行。
我们是以地区项目筹备组的身份进入一片新的市场进行市场调研探究。
在这个阶段，各大开发商为了抢占先机，或多或少都会和地方政府国土局套近乎，谁都想在惨烈的竞价开始之前屏蔽掉尽可能的风险。
经营性土地出让采取招拍挂的公开出让方式，给土地获取带来一定不确定性。
应通过排布报名、缴纳保证金、了解竞争对手等方式予以降低或规避风险。
防止土地摘取过程中出现过高的溢价，控制地价成本。
因为现在的地价在地产开发总成本的构成成分中，占比非常高。
很多楼盘拿地价就决定了以后开盘的单方售价。
过高的地价形成有多方面的因素，如被说烂了的政府部门土地财政政策，土地一级开发时候发生的各项成本……拿地之前完成这几件重要的事，这几件重要的事情最终的落脚点是项目的可行性研究报告——1.1 市场研究市场定位聘请第一太平戴维斯等服务商对待摘地块进行初步市场研究，并确定市场定位及产品定位，估算开发成本和产品租售的价格水平。
1.2 整体规划设计如果是地块众多，形成区域效应，还应该请对城市规划做的比较专业的设计院进行整体层次的规划。
1.3 融资房地产开发的前期要解决一个重大的课题：资本金从哪里来。
如果你是土豪有钱任性，不会为本钱发愁，但是如果要是公司规模不大，小本生意，那就必须得在融资方面做点文章了。
毕竟现在借钱很难。
可以用土地使用权抵押，向银行贷款。
银行开发贷的资金成本大概是8%，如果一个项目全部用银行开发贷进行（空手套白狼），那一个项目的基本的净利润率也得10%往上了，然而现在的地产市场应该没有这么高的利润了。
项目融资主要风险有，内在风险主要为项目经营风险，外在风险主要为市场风险，政策风险等。
（1）项目经营风险，项目融资金额较大，跨期较长，保持项目经营相对可控的资金成本与现金流稳定，有一定风险。
（2） 市场风险，项目开发周期长达8-10年，未来市场不可控因素较多，而贷款主要还款