去年开始，就有人发现西丽有小区房价卖到10万了，最耀眼的当属宝能城，单价最高已卖到11万+，均价在10万左右。
虽说是个例，但成功吸引了大家对西丽的关注。
随着7号线开通、西丽高铁站规划不断落地、片区内新盘入市，西丽仿佛迎来了高光时刻，成了买房人的新大陆，一直是南山人眼里洼地的西丽突然之间就卖到10万以上了……西丽的逆袭，开始让购房者着急了：要不要去蹭西丽房价末班车？今年来很多客户咨询能不能买西丽的二手房，特别是一些近地铁的低总价小区，今天就好好的跟大家说一下，能买是为什么，不能买又是为什么。
热门次新盘对西丽房价的拉动西丽在南山人心中，一直是比较落后的存在，买房很少会关注这一代，保障房建得多。
很多不求甚解的人甚至在网上发出这样的疑问：西丽，究竟是属于关内还是关外？南山早已成白富美，但西丽的脚步却平静的令人摇头叹息，一度落得和龙华比“赛跑“的凄凉景象。
广义上，西丽主要由西丽街道办和桃源街道办组成，大致分为留仙洞、大学城-动物园、龙珠-茶光、桃源四个小片区。
西丽近几年房价明显崛起，和宝能城的入市有很大关系。
宝能城开发商名气大、社区大、自带综合体，关键还有刚需、改善最爱的高拓展户型，初期因地理位置不被看好，到后面因户型优势越卖越火，进入二手房市场后，调控期价格还能蹭蹭的往上涨，现在单价已经卖到11万+了！西丽房价终于不再洼地，起来了！西丽的样貌也不再是龙珠-茶光、桃源一带，新名片是大学城。
（左为华晖云门，右为宝能城东区）再看看其他次新盘，宝能城附近的华晖云门均价近9万，十五峯、博林天瑞均价也近9万，天悦湾均价9.7万，基本上2010年后的次新盘均价都在8-10万左右；而塘朗山与广深高速夹角内的龙珠-茶光、桃源二手房均价却只有5-7万左右。
仅西丽一个小片区，区域内房价就分化明显。
新名片、迅速拉升的房价，次新盘基本上都卖到8、9万了，西丽只用了两三年时间房价就追赶上了前海、宝中，很多人认为其房价已成功逆袭、未来更加可期，不管是住家还是投资，都开始押宝西丽了，但西丽真的成功逆袭了吗？不可忽视的5号线、7号线如果有上中介机构网站了解一下西丽一带稍老的小区（2010年之前的），可以发现，这些老小区所处地块并非依托概念而来，而且主要集中在龙珠-茶光、桃源一带，所以一直以来价格都很稳，没怎么涨，价格和价值成正比，成了南山所谓的房价洼地，其实就是涨不起。
5号线开通之前，沿线以工业厂房居多，所以5号线的开通（2011年6月）对西丽的房价带动并不明显，但是对周边旧改、开发商拿地影响极大，开发商普遍选择了在地铁口附近拿地：万科云城靠近留仙洞站，博林天瑞靠近大学城站，宝能城、塘朗城、华晖云门都集中在塘朗站，京基御景峯在长岭陂站。
这些盘第一卖点就是地铁口物业，要想让购房者买西丽，仅有的噱头也就是地铁口了，同时5号线沿线除了西丽站有个天虹商场外，太缺大型综合体项目了，宝能城和塘朗城项目就两对面，二者都带综合体项目。
塘朗城卖公寓都要捆绑个综合体，可见开发商为了吸引购房者诚意十足；宝能在开发综合体项目上经验很丰富，考虑到自身住宅项目体量大，对面的塘朗城满足不了未来住户的需求，一路之隔，再造个体量更大的综合体，住宅+综合体，完胜塘朗城。
所以宝能城现在价格能不断飙升，是多方面因素导致的，地铁口大体量居家社区，自带大型综合体，户型可拓展性高，自然成了西丽的明星楼盘。
其他靠近5号线地铁口的次新盘基本上也卖到8万以上了。
以上是5号线沿线新盘、次新盘给大家带来的对西丽房价的新认知，但这仅仅只是西丽的一部分，南部靠近科技园、福田的区域面貌如果还是和2016年之前一样，大家对西丽的改观不可能变化那么大。
2016年10月7号线的开通成功带动了西丽南部以及沿线老小区房价上涨，片区内交通得到改善，曾经不惹眼的西丽南部区域开始被购房者关注，即便在调控期，西丽的房价和成交依旧不止步，整个2017年都是西丽的高光时刻。
当时我们有很多客户关注那一带，我们还专门开拓了一下那边的市场。
不过西丽7号线沿线周边基本都是老小区，不管是生活配套还是学位都一般，地铁的拉动作用也就在初期，后面跟随大势变化比较温和，正地铁口物业还在小幅微涨中。
以上就是5号线和7号线对西丽房价产生的影响。
当然，西丽近几年来能成为南山的一个新热门区域，不仅仅因为有5、7号线的推动。
西丽新名片：总部基地、科教城、高铁站西丽的华丽转身，与政府的重视和投入离不开。
这些年，随着政策利好逐渐往西丽倾斜，包括市政规划、轨道交通、产业布局等，西丽的存在感越来越强，已经不可同日而语。
留仙洞总部基地2013年就开始建设，定位为科创园区型重点区域，即以生产制造、科技研发等产业功能为主导的产业型地区。
众多大学、科研机构落址于西丽，“大学城”站名副其实，科教城有迹可循。
5号线和7号线成十字形贯通西丽东西南北，塘朗山隧道南往北通留仙大道，未来还将建西丽高铁枢纽站，规划中的13号线（在建，预计2022年开通）、15号线（计划2019年开建，2022年通车）、29号线（暂无规划工期）也将汇集于此，西丽交通将大大改善，区域地位不断抬升。
西丽得到的政策利好倾斜越来越多，特别是高铁枢纽站的定位，很多人表示“西丽，将取代深圳北成为新的宇宙中心了”，加上5号线沿线次新盘卖价不断创新高，西丽越来越亮眼，有人甚至觉得西丽以后会比肩前海和宝中……你太高估西丽了！说未来西丽超越宝中和前海，夸张的有点不切实际了，西丽和后二者的定位完全不一样，而正因为定位不一样决定了西丽不可能有机会超越宝中和前海，就像当初龙华因为一个地王就被戏称为深圳“宇宙中心”，现在“宇宙中心”也就那样，再未掀起大波澜。
01 10万+只是个别盘首先我们回到最基本的房价上，很多人对西丽另眼相看就是看到有小区房价卖到10万以上了，典型代表就是宝能城，但个例真的就是个例，就像深高北学位房卖到16万+一样。
暂且不说10万以上单价仅是业主报价，能不能成交还是个问题，我们从网上查看到这些单价在10-11万的房源，很多都是卖了大半年还没卖掉的。
简单收集了宝能城今年来部分成交，总的成交量并不高，毕竟价格都不低，成交价和报价都会有差距，基本上都是降价后才能成交，成交均价在9-10万之间，所以这些报价在1000万的，没几个诚心卖，就是来探市的。
宝能城能卖到近10万均价，和其户型可拓展性高有关，如果没有拓展，和附近的华晖云门均价相差不会很大，不然再看看其今年5月份开卖的西区，开盘去化一般（个别户型好卖），到现在还没卖完。
所以宝能城能卖到这个价就是个例，不代表整个西丽房价已经上升到这个level了，不过区域内的次新二手房在卖的价格都不低（次新盘屈指可数），基本上在8-9万左右，毕竟楼龄新，也都靠近地铁口，老小区中近地铁口的能卖到7万左右，稍微远点的基本上还是6万上下，而且还是业主一厢情愿的报价。
西丽房价必须一分为二来看，看清了，你就知道西丽房价的高和低。
02 交通有改善，但还不够7号线的开通的确对西丽的交通改善有很大帮助，沿线老小区房价能起来就是最好的证明，但5号线和7号线的十字形分布，并不能很好的服务整个西丽片区，比如住在塘朗、长岭陂一带，去南山和福田上班坐地铁很绕，在时间成本上没有得到太大改善，最便捷的还是自驾或者公交出行，不过塘朗和福龙隧道以及沙河西路在上下班高峰期拥堵是常态。
未来的13、15号线也就经过西丽中西部区域，塘朗、长岭陂一带因为塘朗山的阻隔，去南山福田地铁并不是最优选择。
还有就是高呼的西丽高铁站，真能替代深圳北成为深圳最大交通枢纽站吗？西丽枢纽这个未来的磁场必然对这个片区的发展产生强大的辐射作用，这一点毋庸置疑，但要取代北站的地位，这一结论为时过早或者说很难成立。
西丽本身的位置对比北站不具有突出优势，未来深圳将成为地铁全覆盖的城市，轨交很重要，但并不能成为决定性因素。
深圳北发展的时间更早，各方面已经成熟，配套和商圈已形成一定程度和规模，而西丽作为后来者，离北站的位置又那么近，功能定位重复布局，除了离南山近一点，好像没有什么特别的优势。
要取代谈何容易？深圳北属于原关外，如果想以更低价格买房上车或者租房，在心理上大家还会选择龙华，龙华作为庞大的打工族、刚需族们的价格洼地，仍具有明显优势，这一点，从死亡4号线可怕的繁忙和拥堵程度便可见一斑。
03 片区内大型商业从欠缺到初露矛头商业一直是西丽的一个短板。
西丽此前在营的商业项目只有西丽天虹百货商场、以步行街形式的西丽366大街以及西丽首个社区型时尚体验中心悦方广场等。
2018年后云城万科里、塘朗城广场（实地踩盘发现人流量一般）、大学城站的益田假日里已投入使用，丰富了片区内商业。
尤以宝能城环球汇备受瞩目，作为西丽首个大型商业综合体，被赋予了更多的期待。
不过南部夹角一带，商业配套依旧欠缺，未来可能只有依靠旧改才能吸引大型商业入驻，关注这一代老小区购房者必须清楚这个现实。
04 你所知道的西丽光环此前西丽在大家印象里，是一个因野生动物、看驯虎表演而出名的地方。
近年来，西丽不断被赋予诸多头衔，最让西丽人自豪的名片就是大学城，大学城在深圳的城市功能规划中承担着非常重要的角色——科教。
长久以来，深圳都非常重视科创，南山更是号称“中国的硅谷”，聚集了全市70%的高科技创新资源。
但深圳的历史很短，高等教育底子薄，于是有了西丽湖国际科教城的打造。
现有高校如下：一连串的名校光环硬生生让整个片区的逼格提高了一个档次，同时也成为了开发商和中介卖房惯用套路。
比如，最近开盘的麒麟公馆在开盘时就反复在强调自己周边学院云集，有十几个院士在西丽。
高校云集，给片区增添了一份人文书香气息，分布有大量的绿地，环境也比较舒适宜居。
但是，如一位网友说的：家门口的大学，再好，考不上和你有毛关系！你想进校园感受一下年轻气息，可能还不让你进。
05 高等教育高地，基础教育洼地大学城不仅给西丽带来了高等教育的光环，同时也带来大量高校就业的人口，这些大学及研究生院的老师、教授和行政人员大部分都是可以买得起房，确实是一股购买力。
然而，这些顶级大学的高精尖不得不面对一个很现实问题：自己名牌大学出身，也在高校工作，孩子可能有连普通高中都上不了的风险。
因为西丽的大学虽然很牛，但义务教育在南山却是垫底的，没有什么名校资源。
虽然西丽近几年也做过一系列的尝试，比如引进育才、南山实验、南外、南二外等名校集团挂牌区域内学校，成立南科大教育集团和文理实验教育集团，但这些挂牌的学校有些可能很多人听都没听过，比如西丽湖北边大磡小学挂名到南二外集团下、白芒小学挂名到南山实验集团，龙珠学校挂名到育才集团也让附近的小区涨了一波，不过都是些换汤不换药的操作，生源、教学质量没改变，名校也就是个招牌而已。
目前片区内最好的中学南山文理实验学校，排名也比较靠后，徘徊在南山二线名校边缘。
长岭陂附近的道尔顿新华公学国际学校（学费一年15万上下），2016年投入使用，教学质量如何不知，但有家长反映：这个学校不算纯粹的国际学校，听说英语比较弱，放弃入读了。
西丽的基础教育并没有跟上片区内房价步伐，还处在“洼地”。
然而在深圳，学位对房价的影响有多明显，大家都是知道的，完全不在意学位的恐怕只有纯粹为了追求居住环境的土豪，对于享受了教育红利的高校老师和科研技术人才而言只会更加重视。
所以，这附近的潜在买家会为了距离牺牲孩子的教育吗？06 综合面貌未改观，产业支撑不明显概念一出，建设成果还未显现，西丽房价已经先溢价上涨了。
留仙洞总部基地从感知上总有种深圳湾、后海总部基地备胎的感觉，片区内工业厂房居多，没有突出产业，而且因为西丽的定位是科教城，很多土地都是科教用地，居住用地规划的少，各类旧改也还未有实质性的推进，片区内未来生活住家氛围不好说。
以上是我们对西丽片区的客观分析。
西丽在逆袭的路上，房价已先行，未来似乎也可期，那么回到一开始的问题：要不要去蹭西丽房价末班车？西丽的房子能买吗？西丽房价虽不再洼地，但前景可期，房价上涨的势头也还在，很多人都在心动要不要买入西丽，也不乏自媒体唱好西丽，呼吁及早上车西丽，但你是适合买西丽的那个吗？大前提依旧是，西丽周边上班，预算有限或者刚好的，自住买西丽是没问题的，毕竟环境还是不错，宜居性很高，就是配套设施有待进一步完善。
老小区尽量选地铁口，买得起新一点的小区自是更好，周边有商业配套是加分项，住家主要就是追求居住舒适度嘛。
但你若是追赶房价上涨的趋势而选择西丽，那就要理性了。
前面我们说了，西丽房价卖到10万+是个例，不代表这个片区还没卖到10万的就会奔着10万去，所以你就想赶着低点买入坐等升值，这种想法太不成熟了。
能拉动西丽房价的目前也就只有地铁了（会否有政策规划大礼包不知），然而未来地铁对西丽的拉升不会再像7号线那么明显，原因可以到地图上看下13、15号线在西丽经过的区域，沿线住宅区太少，要么就是些老小区，除非沿线的某些工业园旧改方向是住宅，那可以关注，并择机买入。
西丽高铁枢纽站的拉动作用也不要期望太高。
认为西丽是接前海、宝中后的第三个发展潜力值极高的片区，有这种想法只能说明你对这几个片区的发展定位不清楚，西丽接棒不了前海、宝中，西丽不是也成不了前海、宝中，区域定位和地理位置因素上西丽都不具备这个条件，正如上面我们分析的，千万不能太高估西丽。
但是，我们也不能否认西丽房价还在“上升”的事实，毕竟报价在不断上调，这也是为何很多人都心动着要去买西丽原因。
给“上升”打引号，是因为这种上升是报价的上调，而不是成交价在不断创新高，宝能城在卖房源报价和实际成交及成交价就是最好证明，价格随便报，想成交只能降价。
这种“上升”也可以看成是西丽房价提前溢价的一种表现。
花700万以上在西丽买房，不管是自住还是投资，西丽以南的南山区域、宝中都有更好的选择，因为从区域价值上来说，如果西丽的房价能涨，南山其他区域会涨得更给力，不管是配套、交通、学位都更有优势。
对学位有需求的，西丽就更加满足不了。
偏爱西丽的那无话可说，要买的话，预算只能买些老小区的，尽量是地铁口小区，老小区的房价支撑点也就只有地铁了；西丽的次新小区基本上都集中在5号线沿线，区别不会太大，除长岭陂一带没有商业配套，其他地铁口基本上都有商业配套，户型、小区就看个人喜好了，反正总价都不低了。
这些次新小区最大卖点就是地铁口物业、楼龄新，但是塘朗站和长岭陂站是高架桥，平南铁路也在附近，噪音是不可避免的，之前我们有客户想买博林天瑞，后来就是因为平南铁路噪音果断放弃（在附近酒店住了一晚，提前感受），最后还是回到南山南部区域买了。
买房不要跟风，也不要追涨，了解利弊后，重点思考自己对弊处的的可接受程度如何，买对与买错，很多时候就是一念之间的事。
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