我是北京房姐，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。
房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐您好，我是北京集体户，想买个小房子放户口，现定居国外，有子弹300，纯投资，不考虑学区，计划长期持有至孩子留学时变现。
请问：1，在尽量不贷款或者租可抵债的范围内，有哪些小区推荐呢？2，朝阳无限和望京南湖东园两房多少单价可以入？3，同地段小两居老公房和次新一居室如何选择，两者租金差不多，总价相差几十万，哪个增值潜力更大更容易出手呢？谢谢房姐回答：甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区都可以看 望京南湖东园 6以内，朝阳无限5以内 小两居老公房更合适，北京不买一居提问：房姐您好，第一次提问，是sfsd在选天通苑的顶复房子，有两套考虑中，请您帮忙看看可以出手吗？哪个更合适些？一个是东二200平总价560，南北户型。
另外一个是东一东西方向的户型，朝向不好面积大一些，但相比单价能低10%多，会不会难出手呀。
另外还有一个问题想咨询，现在疫情快过去了。
会不会价格有变化，有说疫情过后供应更多会有更多房源买方更有利，也有说疫情过后需求更多房源更紧俏，请问房姐怎么看？回答：推荐东二 当前看疫情对北京房价影响不大，供需并不会因为疫情发生根本变化。
反而货币的放水长期看会对楼市有影响，但短期由于政策压制不会凸显，前段时间多地放松调控又被撤回 原因大家都懂。
提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。
女儿资质，首房首贷。
想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。
请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。
全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。
20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。
———— 数据好像有些延迟，刚刷出来提问：【新人首问】房姐好，本人在北京国贸工作，拥有工作居住证。
在深圳湾拥有一套90平两居，目前售价约1600。
考虑到深圳湾房价已经涨幅较大，考虑将其卖出置换国贸的次新房，在自住的同时希望实现资产保值，有些疑问还望您不吝赐教: 1. 目前看上的的小区为禧瑞都，新城国际及君汇雅居，您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得？您是否还有其他推荐？ 2. 可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序？您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少？ 3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右，但目前挂牌价仍普遍在1800，您认为预期的实际成交价应该大致是多少？非常感谢！回答：深圳长期依然看好，能双持最优，你在北京看得这几个属于小ceo盘，均有溢价 1500投资适合大面积低单价的标的，例如淘大望路四大金刚，双井大四居，青年路一带天鹅湾一类品质次新 禧瑞都>君汇雅居>新城国际 挂牌很多只是试探市场，不能做为价格依据提问：房姐好，需要给房主先解抵押再过户，约好先办网签，然后中介担保再给首付帮解抵押，解了抵押再办过户，这样有风险吗？如果有风险请问都有什么风险？回答：说下如何做解抵押 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。
房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。
最末等是买家自己出资解押。
建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。
2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。
3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。
银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。
解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。
新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：亲爱的房姐，新人首问，之前提问您没回，等您回复！夫妻在酒仙桥附近上班，刚需zd170，stsd，刚聊了一个芳园南里西区的96年，4/7，一层是商铺，临街感觉有点吵，价格393，66.35平，单价5.92。
户型是南北长条型暗厅。
算笋吗？单价多少算笋？单价多少可入？有其他组合贷25年的小区可以推荐关注吗？梵古水郡80平左右的单价多少算笋？回答：价格还行，能砍到到5.6左右会更好 附近的高家园也不错 ，要是开车的话高家园的出行比芳园南里更方便。
梵古水郡 5.5左右最好提问：提问：房老师好，我有想法在重庆投资买房，您觉得能下手吗？如果能下手有没有推荐区域？回答：重庆适合长持，可以入 推荐地铁沿线+10年内次新+2.3房为主，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸， 国际社区，弹子石地铁沿线和黄御峰提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。
因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看 四季青、世纪城、万柳这些地方提问：请问方庄的老楼盘最近两年会涨价吗？想换一套三环内三居，方庄是最好的价值洼地吗？谢谢！回答：方庄是90年代北京最早的商品房住宅区域，也是吸引最早一批富人区，只不过后来亚运村概念的兴起以及富人的口味向别墅转移，方庄随之落寞。
所以方庄的交通和环境一直还可以，最佳的洼地不好说，不过方庄已经有过涨幅，现在属于要精挑细选提问：目前中信城三期120平方90平方各一套，回龙观125一套父母住，手中现金800，年收入100—200，想考虑别墅自住，请您帮忙分析一下，可以负担总价和区域，刚刚已经支付188元回答：建议看1500内的标的 郊区推荐看 西山别墅区和中央别墅区或者以四环内的为主，建议个人跑盘实地查看，自住完全要看个人喜好提问：房姐好，急需您的专业意见，子弹200-250，sdsf，孩子小学三年级，租住朝青国美第一城，小学一般，考虑买房兼顾好一点儿的初中，目前三个板块在看，望京陈经伦片区、亚运村朝外、双井工大，希望两居自住和保值，以下几个小区哪个更值得买：南湖中东园、望京西园、宝星园、慧忠里、慧忠北里、百环家园、九龙花园；或者麻烦您给推荐适合的小区；朝青国美划片北京二中朝阳分校，学校很新，是否也可以考虑入手国美两居？期待您的专业意见，多谢多谢回答：朝外跟陈经纶教育质量差别不大 但朝外片区的房子普遍偏老，保值效果一般 如果综合考虑 建议 宝星园、望京西园、南湖中东园 二中朝阳分校比较新现在不好说，有待观察提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。
炫特一居有明显溢价。
甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。
提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。
三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。
一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。
提问：水总您好！家人在亦庄上班，请问关于亦庄的房子，是选择核心区比如林肯公园（配套成熟，交通方便）还是西区比如金茂悦之类（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？总价500-600万，兼顾学区孩子上学，谢谢您了！回答：林肯公园是亦庄标杆，价格也是标杆。
另外一个问题是商住，商住是不买的。
林肯公园价格高企，一个原因是区域内的品质稀缺产生额外价值，另一个原因在于总价不算很高，对于中产人群也足够消费。
亦庄金茂悦排除，回避。
总价500-600万，可以优先选择青年路，常营，望京等区域。
提问：亲爱的房姐，新人首问，之前提问您没回，等您回复！夫妻在酒仙桥附近上班，刚需zd170，stsd，刚聊了一个芳园南里西区的96年，4/7，一层是商铺，临街感觉有点吵，价格393，66.35平，单价5.92。
户型是南北长条型暗厅。
算笋吗？单价多少算笋？单价多少可入？有其他组合贷25年的小区可以推荐关注吗？梵古水郡80平左右的单价多少算笋？回答：价格还行，能砍到到5.6左右会更好 附近的高家园也不错 ，要是开车的话高家园的出行比芳园南里更方便。
梵古水郡 5.5左右最好提问：请问房姐，北京来广营臻园是否有投资价值，如果有3居还是4居潜力空间大。
回答：臻园品质不错，但位置一般，好在没有什么学区溢价，上一轮回调也是跌幅较大，自住+保值可以考虑，4居更好很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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