「西安房哥」是本地唯一的业主房产自媒体平台；直言购房真相，专注楼盘点评！房哥问答每周五，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房问题可加入房哥问答社！问：刚入手华远枫悦二期，点评一下后期发展，地下车库多钱合适？答：很多枫悦的业主担心的还是周边环境，包括未搬迁的建材市场以及红旗铁路专用线，铁道停用已有进展，但拆迁还没有消息，至少要等到西航北卸油站和中转油库建好后才会拆除，建材市场几年前传闻说要往原点新城搬，但现在没有任何进展。
枫悦一万出头的价格很划算了，靠近大明宫万达附近的中海，正荣，旭辉基本都在一万三朝上了，华远枫悦去年8月的时候4号楼价钱都已经卖到了13000块；车位价格这块，由于是开发商自己定价无法判断，我此前统计到的周边小区带产权车位均价在15万左右（非机械）。
问：绿城全运村一万毛坯住宅，值得入手吗？答：投资还是自住，这个对于选择全运村的很重要；虽然有2021年全运会和奥体中心，地铁14号线的因素加持，但目前周边除了村子和农田，啥配套都没有，自住三五年内生活是很大的问题；但全运村本身小区品质不错，户型绿化物业也都位置绿城的高水准，一万出头的性价比确实挺高，对于在区域内考虑投资，短期内不住的可以选择，同期备选的还有华润未来城市，以及价格更低的汇悦城和绿地璀璨天城，枫林九溪；不过如果和滨江翡翠城去比，那就强太多了，泾河无论是规划，定位，距离市区远近，投资前景，人口，各个方面比港务区还是差太多了。
问：分析下万景荔枝湾，带学位一万二值得入手吗？答：在周边海亮德文郡，万科城润园，雅居乐湖居笔记等一线开发商均价还在一万出头的时候，万景就卖到了一万二，并非交通地铁商业上的优势，大家都没有，学府大街周边能看到的除了邮电和政法的校区，剩下的都是大片农田；铁一中湖滨小学确实是小区的配建学校，办学性质为民办，经长安区教育局2018年1月正式审批。
办学规模为每级开设6个班，共36个教学班，委托西安铁一中管理，独立办学；最早在16年的5月，常宁新区管委会，开发商和铁一中三方代表签订的协议中有这项特别规定，即学校优先解决荔枝湾投资项目的业主子女入学，业主身份由企业认定，学校具体审核，但此后业主多次投诉开发商捆绑学位销售车位；加上现在西安禁止以开发商承诺买房上学，所以如果要以高价买，务必看清楚书面入学协议，同时去学校进行核实。
问：17000块想买亿润领城，带交房口碑不好，你觉得怎么样？答：看到这个价格让人有点醉，要知道按照西安的房价，一万七都可以在高新核心买保利天悦，或者曲江浐灞洋房随便选了；但偏偏是一个口碑极差，且处于城西老城区的小开发商卖这么贵；首先即便是远东二小的学区，一万七的价格也是吃人，城西目前在售项目蓝光，德杰，当代，君合天玺的新房均价也就一万出头，且可选房源很多；何必去看一个小开发商的天价二手房，位置上大庆路上没地铁，没商业，还挨着铁路，周边村子林立；口碑上年初亿润花园交房，小区内部违规建设两栋别墅，交房延期三个月，开发商为了避免延期赔偿，在无两书一表，没有消防，没有绿化，没有大门的情况下，强制交房。
问：万科翡翠国际超高层作为投资值得吗？答：应该说大部分买这里的都是作为投资，超高层听着洋气，实则是4T10户高密度的住宅，一共规划了四栋，楼下带两层底商；先不说别的，自住早上等个电梯下楼都费劲，这种楼你得有个好身体, 老人，小孩，孕妇就算了；但位置确实很高，价格也低于住宅，70年产权，附近还有地铁和曲江二小；相比较区域内40年产权的商业公寓，确实性价比挺高，转手税费低还能落户，但确实买的人挺多，中签率不高，需要提醒的是70年产权的占购房名额。
问：曲江二期的千林郡求分析，好像还没有学校？答：千林郡算是区域内比较早的小区了，放在现在看位置当然没得说了，不仅跨过三环就是曲江一期，小区对面就是金辉环球广场商业，这里也是目前曲江二期能看到最大的商业综合体，周边的金乎沱国际买菜遛弯也非常便利；在加上地铁四号线即将开通，一公里外地铁口步行大概15分钟，小区交房后的绿化做的也不错，目前网上在挂的二手房均价已经到了15000块朝上；但需要提醒的是，虽然叫曲江千林郡，这里并不归曲江管；小区路东为曲江新区，千林郡所在的路西归长安区，在学区划分上归航天基地管委会所属，但业主落完户后才发现，航天所辖属的一小二小不能上，目前被划属为北里王村小学，即便离千林郡一路之隔就是金乎沱小学。
此外，航天大道以北的五个小区——曲江观山悦、卡布奇诺、曲江澜山、西延澜山以及曲江千林郡，近万户都被划分在这个小学，但北里王村小学每个年级只有两个班，容量远远不够，所以上学是个难题。
问：西影路的亚鸿时代广场小公寓值得投资吗？答：如果没有金泰48亿拍下青龙寺388亩地的事儿，这可能就是普通地铁口的一个公寓，还是小开发商的；但现在亚鸿的背后就是青龙寺地王，同时又占了地铁口，周边生活交通一应俱全，满足公寓投资中，对于交通，人流量和生活便利度的要求；但是毕竟公寓是40年产权，交易税费高，后期转手难，涨价空间不大，加上很多小开发商做的，交房后没有维护，容易成为商住混用的工作室集中地，流动人口太多；因此能挣的还是租金，亚鸿隔壁带装修的65平，目前的租金约1800块。
问：第一次留言，问下房哥单身自住买乔布斯二期值得吗？答：虽然已经买了，但一万八这个价格确实很高了，这个地方就在我家附近，合生国际东侧，以前叫德方青年公寓，后来不知道为什么就挂上乔布斯的名字；整个小区共二期，一期前阵子刚刚勉强交房，开发商资金倒是正常，但仓促交房，小区大门都没建好；（乔布斯公馆二期实景）由于小区密度非常大，基本没有绿化和活动空间可言，只有售楼部门口可怜的几棵树；二期更加靠近二环，最北侧户型可直接看到汉城湖，还是呈L型分布的高密度公寓楼，小区内部空间同样仓促，目前主体基本完工；不过这个周边生活确实一应俱全，附近各个小区底商人流密集，吃喝玩乐一应俱全，交通还算方便，门口26，302路公交都有，以后还是好出租的。
问：中铁建花语城除了位置外，分析下开发商本身和物业？答：作为老牌央企，中铁建是很有实力的，无论是房子质量还是开发商经历遍布全国，此前在西安已开发的小区包括位于高新的中国铁建瑞园、位于曲江的中国铁建梧桐苑以及中国铁建国际城项目，也就是现在的万科翡翠国际；西南公司开发的主要是城东的花语城也叫青秀城，以及大明宫的西派国际，花语城一直是主打性价比+地铁口，虽然咸宁东路周边环境一般，但一万出头带装修的价格确实划算；西派国际已经是大明宫板块目前售价最高的项目了，高层+洋房+大平层+别墅，均价已经过了17000块；语系列在全国已经开发了12个城市；西安的花语城是13个，北京，长沙，成都交房后的口碑都还可以，物业无法评判，开发商在西安没有落地项目。
问：中南樾府容积率2.5，感觉楼间距很小，对生活有什么影响？答：西安很多高低配的小区都是洋房楼间距较大，高层一般；开发商目的还是为了高层平衡现金流、洋房提升项目溢价，仅今年西安上市的小区中，已经有过半是高低搭配的了；高低搭配的小区里，虽然看着容积率低，但很多高层的空间是很局促的，洋房部分虽然间距大，但还包括一楼私家花园的面积；看容积率指标不如看建筑密度，一般不高于25%；大部分在售的高层小区，除楼王外，楼间距都在35-40米之间，算是最低标准，虽然符合国家规定的冬至日不少于 1 小时的采光，但实际的间距还是紧张的，所以一般建议楼层选高一点，好在中南樾府高层只有26层，遮挡不多。