↑↑↑ 为您讲述精彩普法内容的“上海高院”头条号家不仅是房子，能“安”才是家而生活中常见的房屋买卖、租赁、物业等法律纠纷让“安家”变得日渐困难起来如何才能有效避坑在房产交易、物业服务中买得放心、卖得顺心、住得舒心？让我们跟随“刘小哥”一起去获取这份“通关秘籍”吧（一）购买新房刘小哥的小孩马上要读小学了，为了小孩能读上本区排名第一的公办学校，特意在该学校附近寻找合适的学区房准备购置落户。
正好看到某新楼盘，其销售广告上明确写明该小区房屋对应学校就是刘小哥心仪的学校，刘小哥心想正合我意，爽快掏钱买房。
但是在签订《商品房买卖合同》之后，刘小哥发现该小区对应的学区是另一学校，顿觉上当受骗，遂要求开发商解除合同、退还房款、承担违约责任。
开发商在销售广告和宣传资料中对是否学区房、房屋结构、赠送面积、小区环境等做出了允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约。
虽然未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，如果开发商未按承诺履行，应当承担违约责任。
法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
（二）物业纠纷后来刘小哥想了想，小区环境不错，对应的学校虽说不是第一，但也是排名靠前的，就不想折腾了，安安心心继续住吧。
在居住的过程中，刘小哥发现小区存在车辆管理混乱，垃圾没有及时清理等问题，刘小哥觉得这是物业怠于履行职责造成的。
且《物业服务合同》是开发商与物业服务企业签订的，对其没有约束力，遂拒交物业费。
依据法律规定，即使业主并未参与签订前期物业服务合同，也受该合同制约。
物业服务企业在提供服务过程中不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵为由减交或者拒交物业费，不能得到支持，业主可以另行主张权利。
法条一、《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
（三）房屋租赁刘小哥名下共有两套房，他把其中空置的一套出租给了王小乙，两人签订的《房屋租赁合同》约定，租金应在每个月1号支付，如果承租人不交付或者不按约交付租金达一个月以上的，出租人有权解除合同。
合同签订后，王小乙并未按时在每月1号支付租金，有时还会隔两个月支付租金。
但是刘小哥都接受了租金并未提出异议，后刘小哥以王小乙未按期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》。
刘小哥在解除合同条件成就后，仍然接收王小乙交付的房租，可以认定已经放弃合同约定的解除权，愿意继续履行合同，约定解除权条件成就后，解除权人有权就是否解除择一选择。
如果解除权人继续接受相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑会损害相对人的利益，违反诚信原则。
法条《民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《民法典》第五百零九条第二款：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
（四）二手房买卖王小乙因为工作调动不再打算继续租赁刘小哥的房屋，刘小哥打算将这套闲置的房屋卖掉，经过居间介绍，刘小哥与陆小丙签订了房屋买卖合同。
该房屋存在刘小哥私自增建的面积，并一直沿用至今，双方均认可存在超出房屋产权证书记载的建筑面积之外的其他建筑。
但是在办理房屋过户手续之时，由于房价上涨，遂刘小哥以其出卖的房屋存在违章建筑为由一直不愿意配合。
房屋出卖人以涉案房屋上存在违法建筑为由而无法办理房屋产权过户登记手续并主张合同无效的，人民法院应不予支持，可判决出卖人将涉案房屋恢复至产权登记状态且经相关行政机关审查认可后协助买受人办理房屋产权过户登记手续。
法条《民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《民法典》第五百零九条第二款：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。