我是武汉房姐，资深房产投资专家。
你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。
房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球提问：亲爱的房姐您好！跟着您学习了一段时间，然后今去了汉口北，联投、玺圆的只有2手房，毛坯加税在1.1万，自己装修的加税1.4万，清能只有几套房是2层、4层和顶楼，精装价格9000多，采光不够好。
我只能选择非限购区，有子弹100+，可以长投资5+，请问房姐我应该怎样投资确定更大的收益，可以选择阳逻、新洲的洺悦华府和蔡甸那边的吗？回答：你好，子弹100+，投资建议破限购入手2套三环内主城区，短期涨幅更确定。
限购区房票用完，才考虑用老人票入手不限购区。
目前破限购的方式: 大专(中专)学历积分落户军官证 54大法公司购房硬过户法拍房 代持建议优先抢倒挂网红盘，有确定收益。
中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。
这几个新盘重点关注。
另外二手房同时淘笋。
主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。
提问：房姐，重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗？是商品房但是小区就一栋房子。
(2)春语江山139平175万可以看江。
两套交通都离地铁较远。
我个人倾向前者，但感觉独栋是硬伤。
另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗？其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢？回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。
所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。
而这个人群，本身又有诸多背景条件。
比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。
一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，四居的价格和流动性是实打实的差。
而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。
以重庆融景城作为例子。
融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。
原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。
其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。
对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。
核心区域，有小区环境，能贷款的老破大依然有市场 价格控制在1w内买老破大的重点是杠杆，天赐龙都单价8000差不多算足评吧，缺点是小区仅1栋楼，成交价太少，楼盘价格很难靠自身成交价拉升，依赖区域房价的整体抬升。
春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房，临近内环几何中心，至解放碑商圈4个地铁站，北靠山（鹅岭公园）南面水（长江），看来水意指来财，缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便 建议选择南向看江房源。
单价1.2+可以考虑。
提问：房姐你好，继续之前的问题：1. 在长沙09年购入一套商品房，当时贷款30万，利率4.15%，还10年，现在还有20左右。
近期加购第二套改善房，290左右的房款，公积金里有30，不能组合贷的话，提完公积金办商贷。
是将第一套剩余的20万还清，第二套贷6-7成办理首贷好；还是第一套不还，第二套贷5-6成算二套房贷好？ 2.手上子弹400左右，家庭月收入6-8万左右，购入第二套改善型住房后，在长沙要等1.5年后才有房票，后续建议是继续等长沙房票还是想办法去办理一线的户口转移购一套小户型？去一线或者强二线的话，北京、深圳、天津、杭州，选哪比较合适？谢谢～回答：1.涉及到成本精算需要拉个表格对比成本支出和收益。
2.建议入深圳或杭州，长沙小单，近2年没有太大涨幅，有房票可以随时入。
提问：新人首问，纯投资，武汉，首套，有150w，推荐楼盘有哪些？多大合适？回答：子弹150，建议入手2-3套。
关山大道1N+三环内低价盘1N投资建议优先抢倒挂网红盘，有确定收益。
琨御府，中粮光谷祥云，城投四新之光，幸福时代5期，联投光谷瑞园。
这几个新盘重点关注。
另外二手房同时淘笋。
主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。
面积控制在90-130之间最优。
提问：亲爱的房姐，上月在武汉看上一套新房，在售楼部签了认购合同，交了20万定金。
现在不想买了。
请问有没有什么好点子要回定金？回答：1.找开发商协商退房，会损失定金或者违约金。
2.找关系走后门退房。
3.自己找个接盘侠，如果合同没有备案，可以说用亲戚的名字买。
提问：新人首问 房姐你好手上大概有210个左右 您强烈推荐购买东原启程的房子 我今天去看了一下 置业说均价15500 面积112，总价173个。
计划150个，有些超出预算，作为纯投资，您的意见是？还是淘二手房？如果要买东原启程的房子 是贷款还是全款好？涉及到明年可能要结婚 另外已购置的另一处房屋明年需要装修 手上需要储备些现金 加上父母年纪有些大 没有现金在手上底气不足 另外在汉口北华中企业城金寓有一套公寓大概50多个平方 从买来到现在一直未涨 是否需要出手还是保留？回答：东原单价到1.5以上，性价比就一般了还不如抢中粮，单价也才1.6或者淘白沙洲和光谷东的二手一定要贷款买，别全款。
子弹210，倾向开发老人票入手2套低价潜力盘，手里子弹足够还月供。
汉口北公寓尽早出手，没有涨幅，留着没价值。
把卖房科技树用上。
提问：美丽的房姐，有几个操作，比如54大法，您都提到了要注意操作次序。
原因您能说具体点吗？回答：54大法 离婚析产释疑： 1 房产全国不联网，单个城市计算套数；贷款全国征信系统联网； 2 无贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产去房管局直接更名； 3 有商贷或组合贷房产登记在夫妻双方名下，离婚析产后，需要做通银行工作，更换房贷抵押证从两人名变为单一人名，后赴房管局净身出户； 4 有商贷房产登记在单一人名下，直接离婚析产房产过户； 5 有纯公积金贷款房产登记在夫妻双方名下，直接离婚析产房产过户。
6 中心核最后再析产，先把其他核房票打空，需要注意的是所有房子都不要上中心核的名，中心核离婚名下既没房子又无贷款记录，清白的很。
最大的风险是感情风险，房产增值是对夫妻双方真挚感情的奖赏，考验真情的时候到了。
提问：你好万能的房姐，请教下江苏徐州这种三线城市的，市中心大平层房产，是否有投资价值？我是徐州本地人，这个楼盘距离市中心1公里内，旭辉美的天阙。
该楼盘周围3个房龄10年内的高层二手房单价在19000-22000，该楼盘洋房精装170平方 单价24000多。
对于徐州这种三线城市的市中心大平层房产有些拿不准，是否有投资价值? 多谢!回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。
所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。
而这个人群，本身又有诸多背景条件。
比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。
一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，看看燕郊你就明白，四居的价格和流动性是实打实的差。
而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。
即便市区大平层未来涨幅不会弱，徐州单价2.4的盘，投资回报率也不会高。
自住可以入手，投资买低价盘。
提问：房姐好，户口武汉，目前有50W，还有一套房月供中每月8K，夫妻俩月入2.5W，信用卡5W，建行快贷10W想再买一套来纯投资，地区不限，有收益就好的那种，人在深圳搬砖比较迷茫，房姐有什么建议？回答：你好，子弹50，异地建仓二手淘笋困难，关注武汉最值得投资的新盘:城投四新之光，中粮光谷祥云，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园，长投绿城蘭园，南益名悦华府。
价格倒挂，买入即赚。
外地有贷款，武汉无房算刚需二贷，首付最低4成。
提问：你好房姐，【急问】:我今天去沈阳买房，找关系搞了最后一套沈北亚泰城2.2期蒲岸公馆的 抵账房，顶层，算上5万的“特价房费”单价7800左右，从价格上看比当时开盘均价8500还低不少。
这套是去售楼处直接签，说第二天就可以上房产局网查到购房信息，和普通房子没任何区别。
问下房姐，这种是否靠谱？有没有任何需要注意的地方和措施？这单买了是否划算顶层是否很难出手？回答：沈阳顶楼真的不建议买，你看看二手行情，顶楼折价基本在20%左右亚泰城这套应该不是抵账房，当时的开盘价就7800，抵账房价格不会这么高还是考虑正常楼层吧 提问：睿智的房姐你好，本人单身女，正在办理落户，子弹50，目前能力月供只能3000左右，刚需首套，更侧重投资考虑，后期也可能自住，应该在哪里买？买哪个小区比较好？回答：你好，子弹50，能选的新盘很多，但是考虑到月供能力弱，新盘可以关注南益名悦华府，盘龙城地铁沿线，长投绿城蘭园。
二手房可以关注关山大道清江山水2-3居，光谷东关注朗诗里程等次新盘，通过gpgd降低首付，分割出租缓解月供压力。
提问：房姐，SFSD，投资加自主，中秋回武汉看了光谷东真的是买未来，月底要开好几个盘，龙湖香颂以核心位置叫价1万9到2万精装，圈存10个，但很有可能是营销手段；中建星光城位置虽差点儿但是毛坯1.65，需要二次线上交资料，圈存20个；中粮位子不错，但不明确毛坯和精装所以价格不确定，也没要求圈存；心里一直想买中粮，但怕陪跑，所以想三个一起搞买谁算谁，不知道思路正确不，请房姐指点。
回答：投资建议优先星光城和中粮毛坯。
龙湖1.8以上性价比很一般了。
另外关注关山大道的江城雅居，开盘价2万左右是值得入手的。
提问：房姐您好，昨天意外关注到您，今天果断入星球。
我和老公JLH抵押三套房子（吴家山沿海赛洛城，光谷中心花园、碧桂园生态城）买了一套二手复地东湖国际的四房，这套准备自住，因为只考虑武昌自住所以选了这个盘。
花了700多万。
马上可以办证再抵押，出来几百万，想把吴家山和碧桂园的房子的抵押款还了，卖了，现在出手好吗？然后留100W在手投资。
房姐建议是投资武汉的光谷东总价150的呢？还是常青花园恒大的网红盘呢？还是去沈阳投资？请问买房需要沈阳户口吗？深圳买房买哪里呢？回答：你好，吴家山居住区，涨幅慢，可以考虑出手。
现在二手房是淡市，并不是出货好时机，建议明年初3-6月看市场回暖情况，再考虑出手。
把卖房科技树用上。
花山利好还没有完全兑现，碧桂园继续持有，还有空间。
100万深圳买不到性价比高的物业，如果子弹150以上，可以去深圳。
主场在武汉，建议入手光谷东网红盘，剩余子弹买沈阳。
中粮光谷祥云，城投四新之光，琨御府，幸福时代5期，东原启城，联投光谷瑞园。
这几个新盘重点关注。
另外二手房同时淘笋。
主城区的几个价值洼地，四新，白沙洲，后湖，光谷东地铁沿线单价1.5左右次新盘都可以入手。
沈阳新盘限购，二手房不限购。
落户或者交半年社保都可以破限购。
部分新盘可以等社保。
提问：您好，房姐，我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗？首付30的有一票，首付50的有一票，目前兰州有6套房，两套全款顶账房，剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹，月供没有压力！回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧，前些年我同学在兰州搞商业地产，血本无归。
对于城市的选择，不要盲目分析。
楼市动能和上涨潜力有四点： 1.人口越多、动能越足。
2.南方城市比北方城市动能足 3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大 4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 子弹200，建议优先入手一线城市深圳。
剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市。
6套兰州房产，主场仓位配置太重，房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。
80000+8000是最好的配置。
二线城市推荐 武汉 重庆 沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购。
提问：美丽的房姐，希望这次提问能被抽中。
坐标上海，上海的豪宅税持续到2024年。
请问上海近俩年会大涨吗？现在买个自住兼顾投资的房子时机合适吗？子弹不多。
最近在看闵行浦江镇的房子，不知道房姐对这个地方是否熟悉。
目前60多个平方，还能淘到200多万的。
很多是动迁房。
适合买入吗？上海无房，所以想先买个过度，过几年涨了卖掉在换个大点的，环境好点的。
回答：上海现在还不是进场时机，坐标上海年底淘淘笋。
房产长期看人口.中期看土地.短期看金融.当下看政策zc只是压制市场，让市场降温的一种手段。
对于懂的投资人来说没有任何影响。
因为是用金融的眼光在看房子，并不是房子本身。
对于房地产市场来说，zc压制了需求短时间利空，长时间利好。
浦江镇这个地方规划非常好，很适合居住，上海城市规划馆的二楼专门有一片，说的就是浦江镇。
不过它地处闵行，不能享受浦东那样的落地力度。
浦江镇，我给它的定位更多是自住为主。
动迁房也要看具体楼盘，它的区位主要靠前滩辐射，未来机会要比只有青浦人认可的青浦新城要好。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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