近两年，南京楼市出现的千人甚至万人摇号的神盘不在少数，比如亚泰山语湖，世茂梦享家，升龙天汇、翠屏城、武夷名仕园......这些热盘每每开盘都能燃爆市场。
可以说，当初抢到这些楼盘的购房者无不喜上眉梢。
可谁能想到，如今南京多家曾经抢不到的神盘走下“神坛”，二手房价几乎不涨，甚至有的不涨反跌，比如位于江宁禄口板块的翠屏城。
江宁刚需大盘翠屏城，收官“日光”， 如今二手房价格不涨反跌位于江宁禄口的翠屏城，作为整个江宁乃至南京的“骨灰级”老盘，于2019年初加推最后712套房源，被严格限价，毛坯均价12218元/㎡，这个价格在当时的江宁可谓是谷底价。
正是凭借单价低、一二手房价倒挂明显的优势，翠屏城收官开盘共吸引了8238组买房人报名抢购，中签率8.7%。
开盘当天全部售罄，众多买房人陪跑离去。
但让人意外的是，翠屏城这个曾经被疯抢的神盘，收官至今已经1年多了，二手房价却不涨反跌。
目前在365二手房网站上，翠屏城的最新挂牌价是14978元/㎡，从小区近2年来的房价走势看，有明显下跌趋势。
从成交数据来看，价格下跌也是很明显。
比如两套户型一样、都是精装、楼层也差不多的87平房源。
在2019年8月的时候，成交单价已经突破1.7万/㎡，但是在今年8月份成交单价只有1.55万/㎡左右，相比之前的成交记录不仅没有涨价，还跌了约1500元/㎡。
再比如大户型110平左右的房源，在2019年9月底的时候，简装成交均价已经在1.6万/㎡，但是在今年7月底，精装成交均价刚突破1.4万/㎡。
大半年时间，这类型房源房价跌了约1600元/㎡。
据南京我爱我家奥斯博恩花园店的经纪人郝婷透露，翠屏城二手房因为小区体量较大，挂牌房源较多，所以成交套数一直不低，基本每月都有成交。
但是和之前的成交价对比，也可以很明显看到，小区大部分成交房源价格不涨反跌。
小区最早一批房源交付已经5年，内部环境较好，居住氛围浓厚在365网站上，可以看到翠屏城房源是由高层和小高层组成的。
项目最早开盘是在2013年，交付时间在2015年。
如果从最新一批房源交付计算，到现在小区已经有5年时间了。
那小区现在内部环境如何，里面的居住氛围怎么样？近日，我在禄口跑盘，也特意去看了看翠屏城这个超级大盘。
据现场了解，小区目前是万园物业进行管理。
因为小区体量大，人员进出频繁，所以小区门禁管理一般。
进入内部后，发现小区整体居住环境还不错，尤其是小区的小高层部分，绿化率很高。
当然小区的高层部分绿化率也还行，只是高层建筑看上去比较密集，一些绿化也还在维护中。
作为一个体量超级大的小区，翠屏城的配套也是极力要跟上的。
据实地观察，小区有多个儿童游乐场所。
在小区北门附近，还有一个超级大的广场，上面可以打球、跑步。
，据业主表示，一到晚上，广场上全部都是人，很热闹。
此外，值得一提的是，小区北门正在建设幼儿园。
从现场看，差不多完工，预计很快投入使用，南门附近已经有幼儿园可以上学。
在翠屏城实探的时候，我对旁边的别墅区奥斯博恩庄园也产生了兴趣。
我了解到，奥斯博恩庄园就是翠屏城的别墅区。
从地图上看，奥斯博恩庄园占地面积更大，两个小区被一条圆弧形的道路隔开。
因为是别墅区，奥斯博恩庄园整体的居住环境更好点，道路更宽阔，绿化率更高。
别墅附带的私家小院子，被主人精心打理成私家小花园，富有韵味又安静，也是让人很羡慕。
从现场实探来看，不管是翠屏城还是奥斯博恩庄园，目前里面的人气都很足，入住率很高，居住氛围浓厚。
新房夹击，土地年限缩水，大型配套短缺，翠屏城房价陷入尴尬境地实探后，我发现翠屏城小区的居住环境并不差，里面的配套也在慢慢配齐。
究竟二手房价为何会下跌？对此我特意咨询了南京我爱我家奥斯博恩花园店的经纪人郝婷。
郝婷表示，翠屏城小区二手房价格下跌主要是受到新房的冲击。
下半年，江宁楼市的重心在禄口。
上半年的禄口风平浪静，自从翠屏城收官之后，几乎无房可售。
下半年禄口有多家新盘上市，如中海云麓公馆、如意郡、雍景台、奥园金基天著尚居等，其中中海是现房，所见即所得，中海物业加持后期有一定的增值空间。
如意郡靠现有的地铁站S7号线翔宇路北很近，旁边是如意湖，后期附近的规划起来后也会相应增值。
一时间买房人的选择多了，很多人便把目光转向更有发展前景的新房。
除此以外，郝婷表示，还有以下几个方面原因，对小区房价或多或少有影响。
1、小区土地年限严重缩水，已经减少17年翠屏城最后一批房源是在2019年底交付，产权年限为70年（自2002-11-11起，至2072-11-10止），等于说，从拿到房子开始计算，产权已经缩水17年，最终房子真实产权时间只有53年。
2、小区并不属于禄口新城核心区，缺乏相关配套翠屏城并不属于禄口新城的核心区，缺乏相关生活配套。
据我观察，小区附近并没有大型超市、商业、医院，仅有一些小的底商。
在交通方面，小区距离最近的地铁站翔宇北路站也有6点多公里，驾车需要十几分钟，坐公交时间就更长了。
3、小区体量太大，出手周期长翠屏城小区体量较大，正在出售二手房套数较多，后期出手周期较长，加上限售因素，短期获益性小。
在后台，我们也收到大量关于翠屏城这个小区的咨询，其中问的最多的问题不外乎是这个小区能不能买，后面还有升值潜力吗。
据我了解，买翠屏城的购房群体一般分为2种，一是南京的刚需群体，二是一些手里有些闲钱的投资客。
对于刚需来说，翠屏城总价较低，150万以内便可以买到一个小三房，是一个不错的上车机会。
对于投资客来说，主要考虑的就是房子后期变现的问题，但从小区现在的成交价格来看，投资的意义并不大。
加上小区现在在售的二手房已经不少，后期会有更多刚需换房、投资客变现的情况，未来二手房上市会更多。
这种情况，也会拉长成交周期，议价空间变大，最后如果着急出售，也难免需要降价抛售。