上次盘点完奥体板块，正好就来聊聊当初同一时间起步的东二环，虽然目前东区库存较大，去化也不理想，但如今东二环核心区依然坚挺，下面聊聊。
发展轨迹对于东二环的板块划分，之前写过好几次，就不再详细描写了，大体划分比较简单，早期就是泰禾商圈一带，连江北路到鹤林公园，后来化工路以北，目前整个东区也称东二环。
这次的分析以东二环2.0为主，东区实在太大，要盘点起来，东西实在过多。
对于东二环的发展，可以分成几个大体阶段：第一阶段是土拍启动：2010年4月，福州土拍发布宗地2010-12号，面积2800亩，起拍价178亿元，化工路以北大部分区域全部一次性出让，网络流传指定买家是世纪金源。
随后土拍叫停，2010年9月，宗地2010-31号原东南电化公司（二化）北地块，被保利拿下，楼面价4695，面积319.6亩，容积率3.3，目前的保利香槟国际。
从二化起步，在当年楼市开盘的时候，毒土地等舆论也不少见。
第二阶段拆迁+规划：2011年初，城鹤林片区横屿组团项目房屋征收启动，规划总面积达4972亩，涉及晋安区岳峰镇鹤林、竹屿村，鼓山镇潭桥、横屿村共四个行政村，村民约8916户，征地面积4400亩。
2012年，《福州市鹤林片区横屿组团控制性详细规划》出台，集商务办公、商业、高尚居住为一体，配套设施完善的宜居生活新区。
在区位功能上，该片区将形成“一心、两轴、两片”的规划结构。
看到当初的规划图，可以发现基本也都已经实现，省立医院变成了儿童医院，鹤林旁的小学用地变成了养云二期，鹤林公园旁的商业地块，变成榕发观湖郡+榕发誉湖郡。
第三阶段配套落地：2015年12月东二环泰禾广场一期开业，2017年12月，东二环泰禾广场东区购物中心开业，作为核心区的重点商业配套，泰禾兑现了承诺，也成板块随后几年的一大亮点。
2017年，牛岗山公园一期建成开园，同年二期开建，除此之外，省儿童医院也在同年落户开建，占地233亩，设置床位1000张，定位三甲儿童专科医院。
2018年底，晋安湖规模由607.95亩调整为1020.5亩，配合鹤林和牛岗山公园，规划出1700亩的晋安公园2019年，晋安湖扩容开挖，规划的摩天轮，被龙湖拿下，宗地2019-53号，同年三中晋安校区投入使用。
2020年底，省儿童医院投入使用，2021年，晋安湖一期开园，摩天轮出了意外。
第四阶段三创园预期：2021年，《福州市福兴经济开发区城市设计及控制性详细规划（修编）》发布，规划总用地面积355.47公顷，城市建设用地面积约342.29公顷。
本片区可容纳居住人口约1.89万人，就业人口约11.03万人。
当然截至目前，三创园的晋安湖重点建设区，所谓的晋安湖CBD，目前也已经有两幅变成居住用地。
对于三创园，其实算不上东二环的资源，不过随着板块开发殆尽，后续基本就是靠着外围延伸做预期发展，当一切配套都落地后，板块要想不步入五四北的后尘，最大的预期就是三创园了。
综上，按最早期的规划，化工路以北才是东二环，当初的定位是牛岗山公园做核心轴，两边均衡发展，但是如今的局面，变成了早开发的泰禾商圈，房价和资源遥遥领先目前2.5环的区域。
土拍发展从发展轨迹其实已经开出东二环跟同时期奥体的差异，板块在每一个阶段都有一个热点，而且相关的政府规划也非常完善，这是一个新区开发应该有的节奏。
看完规划，再看看土拍供地，对于东二环的土拍，用一句形容：不割房企韭菜。
板块的供地时间大体分成四个阶段：第一阶段，核心区启动：2010-2013年，板块供应了几幅地块，都是目前的代表作，其中有319亩的保利香槟国际，181亩的香开新城，两个超级大盘，香槟国际7032套，香开新城3263套，合计突破1W套。
超级大盘拿来开荒，也是造城的主流，只不过两个地块的前身，都是重污染企业，导致东二环起步的时候，也一直被诟病。
由于两个大盘体量较大，目前的二手定价也低于周边其他次新盘。
除了两个超级大盘外，最大的亮点就是泰禾，在2011年拿下226亩商服用地，在2013年加码拿下隔壁258亩的综合用地，其中住宅部分，就是目前的金尊府和金府大院。
可以说东二环能成功，泰禾确实功不可没，同时期其他闽系在其他板块的造城，目前来看都没有做到这样的效果。
当然是板块成就了泰禾，还是泰禾造就了板块，每个人都自己的看法，这几年房企爆量后，也基本在市场消失，昨天网络有传出消息，黄老板回来了。
除了这些大盘外，目前核心区的次新盘也在这个阶段供应，融信后海75亩，融侨悦城-148亩，还有一幅靠近三环的中联东郡，占地67亩。
核心区地块的供应，随后开盘上市，正好在上一轮楼市之前，从而造就了这几年房价领跑全福州的现象。
第二阶段，沉寂期：2014-2017年，这几年对于东二环的供地较少，特别在2015-2017年的巅峰期，板块没有出现非常可怕的地王。
从这4年的供地来看，主要还是给前3年核心区项目较大的喘息机会。
2014年，正荣拿下了鹤林公园以东的百亩混合用地，标志着东二环第二座综合体，非常符合当初的规划，以公园为轴，两边均衡开发。
当初在售的新盘，也以这个作为一个宣传点，不过后来地块不知为何，就没了。
2015年，阳光城以楼面价10007元/㎡拿地，溢价率67%，成为东二环的地王。
2016年，首开中庚以楼面价14895元/㎡拿地，溢价率86%，成为新晋地王。
2017年，没有居住用地出让。
此时东二环的楼面价上限是1.48W。
作为对比，当时其他板块有多疯狂？如上图，当时的鼓楼、连潘等，拍出的楼面价基本都在2W以上，部分地块由于溢价率被限制，进入竞配建，实际楼面价都突破了3W。
作为对比，当时的东二环地王，在这些地块面前完全不够看。
只不过多年后，东二环土拍指导价到4.5W，而当年3W楼面价的连潘和塔头，指导价只有3.5W。
可以说疯狂的土拍，东二环没有太多供应，很好保障了一点：没有太多套牢的房企和购房者。
这个时间推出的阳光城檀悦和香开连天，按上市的周期和目前二手，基本都是没有保本。
第三阶段，2.5环启动：2018年，福州土拍热度下滑明显，此时东二环也开始推动横屿组团供应，鹤林公园两侧的纯商地块，公园左岸被世茂底价拿下，观湖郡被榕发摇号拿下，虽然摇号，但是被限价严重，溢价率并不高。
随着纯商地块供应，板块开始进入安商房密集供应，全部集中在横屿一带，比例在60%-90%，随后的开盘售价也在2.7-3.1W。
这么多安商房里面，比较有热点的应该是保利和光尘樾，在当时顶着安商房，卖到3.2W均价，在隔壁观湖郡3.35W纯商的对比下，依靠着部分2T2板楼+高得房率户型设计，同样跑量成功。
第四阶段，巅峰期：2020-2022年，板块的土拍进入巅峰期，比别的板块来得晚了很多，首先是建发，拿下的两幅公园以东的地块，触发限价之后进入配建，楼面价2.8W，成为新的地王。
随后联发也以2.29W拿下纯商地块，后来的龙湖、首开等也开始进场，扣除配建之后，实际楼面价也基本在2W左右。
可以说2020-2021年，这两年才是板块真正的巅峰。
2022年板块供应殆尽，不过出让的情况已经出现很大分化，晋安湖边的两幅触发限价，但是观湖郡右侧的地块，楼面价降价近1W之后，结局依然是被国企榕发兜底。
盘点总结东二环作为这几年福州最火热的区域，受到的争议非常多，从二化起步，到如今所谓的富人区。
回顾板块的发展和土拍，可以发现这里可能存在炒作，但是配套的一步步落地也是实至名归。
除了配套外，板块的供应间隔也相对合理。
在早期供应核心区，同时打造大型商场，随后放缓供应，让这些天量房源可以被市场消化。
放缓的几年，躲过了福州土拍的疯狂期，避免造城板块市场的混乱，同时在这个时间段，开始规划生态资源、教育配套等。
随着早期地块消化，配套规划出台，开始新一轮供地，同时把安商房等用地，都集中到配套相对外围的区域，依靠资源景观做纯商定位，也顺利推动了楼市的外溢。
当然在进入收官的时候，板块的供应也已经开始疲软，个别项目如今去化也相对低迷，不过整体来说，房企在板块都没有碰到被割韭菜割太狠的情况。
作为对比，目前的东区，可以说就是时间点完全相反的区域，巅峰期供应了中海金玺公馆、世茂璀璨天城，高价上市，购房者基本都成了接盘侠。
这样的表现，一定程度打击了市场对板块的信心。
随后旧改，依然以住宅为主，没有看到过多的配套规划出台，甚至连相关规划文件也少见，如今楼市低迷，而板块的供应还在持续，依然没看到喘息的机会。
综上，东二环能成功，不是偶然。