FANGDONG买不起房的人希望房价下跌，买过房的人希望房价上涨，正准备买房的人希望捡漏。
阶段虽不同，但人们对房子的期待都一样：花最少的钱，买住得舒服且升值潜力最大的房子。
如果房价持续上涨，即便房子住着有瑕疵，有房产升值的安慰，大多也就忍了。
但当房价不涨，甚至越卖越便宜，人们就不淡定了,以前凑合说得过去的房子，现在眼里全是问题。
近两年郑州交房必维权的现象越演越烈，就是这种朴素观念的印证。
但如果一个楼盘还没交付、也没多大烂尾风险和致命性短板，依然享受业主维权洗礼，其中原因就颇值得探讨了。
最近，滨河国际新城曾经的地王项目金辉滨河云著，在房子还有半年多才交付的情况下，因为绿化降标、品质减配出现的业主维权，生动地告诉我们：买房从来没有绝对地性价比，更多是一分价钱一分货，不为合理地溢价买单，很难不出问题。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会撰文：青穹 美编：小樱 校对：大豆1越多期待，打脸越快历史没有变化，只会变着花样再来一次。
十月的郑州，各大售楼部都为引流发愁，位于滨河国际新城明理南路与经南十四路交会处的金辉滨河云著营销中心，却因为业主维权好好地热闹了一场。
一边是在建楼栋施工火热，一边是业主维权声嘶力竭，不为停工烂尾、不为延期交付，只为有业主发现，小区虽未交付，但品质减配、绿化缩水的现象已肉眼可见地难以忍受，“宣称高品质，盖得不如安置房。
”这是业主之前提供的小区内部情况，从中可以看到，建筑外立面为整体涂料墙+底部局部石材，且施工质量较差，墙面多处不平整且有色差，观感如一些安置房小区；小区内部地面大面积铺装面包砖，多处地面下沉; 内部绿化栽植随意、树种廉价。
总体效果甚至不如一墙之隔的小区外市政道路；地面规划有停车位及非机动车棚，后期恐难实现人车分流。
凭心而论，尚未交付，硬伤不多，除了大面积涂料墙体，其他方面都有条件改善。
业主们这么着急维权，显然不是出于无法遏制的愤怒，而是对未来交付品质无处安放的担忧。
但到了10月28日，在郑州金辉官方公众号发布的小区十月家书中，景象则完全不同：绿植密布、路面规整、地库明亮。
看起来效果不错，不管是正常施工本就如此，还是对业主维权的积极反应，总算不枉业主们的大声疾呼。
实际情况究竟如何？10月29日我们实地探访发现，目前小区还在内部施工阶段，小区目前绿化呈现虽不如一墙之隔的市政景观道路色彩丰富，但也不算太差。
而先前业主们反映的地面粗糙随意不平整、楼体外立面涂料色差严重等问题仍是老样子，前者或许是要等交付维权时再处理，后者则很难改变，除非铲掉重刷。
整体来说，小区当下观感确实与郑州一些单价不上万的纯刚需楼盘无异。
目前郑州很多安置房的交付呈现越来越好，早两年的金水北庙李家园东苑，近年的常西湖铁炉一号院、孙庄南院，它们与之比较很多地方都不落下风。
2定位改善的房子，为何盖成这样？金辉滨河云著位于滨河国际新城南片区，目前除了金辉，还有绿城、电建、海马、金地、华发等全国及本地知名房企在侧，大家都将产品定位为首改及以上。
小片区内没有安置房地块穿插，基本条件水准颇高；片区楼盘120平以上的大户型多，从初期1.5万/平的均价到个别项目户型目前单价超过2万/平，吸引的大部分都是偏改善客户，金辉也不例外。
冲着改善盘的诉求去买，毛坯交付实际没便宜多少，却给你一个安置房的家，谁能舒坦？出现这种情况，其实有迹可循：1、拿地激进，利润率低该地块于2018年4月25日土拍，经过263轮竞价，被金辉以熔断价23.95亿元竞得，折合楼面价约10815元/平。
相比周边地块楼面价，绿城为8804元/平、电建为8519元/平、华发为7650元/平，金辉楼面价高出周边2000-3000元/平，地王成色耀眼。
以这个地价，项目首期开盘毛坯均价定在14500元/平，已经表明要贴着成本卖。
开发商不是做慈善，利润不够，只能降标。
2、缺乏亮点，难出溢价位置一般：项目地处滨河南片区偏南，周边成熟度本就不高，离3号线二期地铁口没有电建近，交通溢价处在片区第二梯队。
配套一般：虽然项目西侧紧邻新建小学、东南侧也规划有小学，但都为普通公办学校，没有名校教育溢价；滨河南片区目前无商业配套，最近的荷湖两岸商业街体量小且迟迟不见动静，生活便利度溢价低。
产品一般：周边项目大多为真石漆外立面，金辉为涂料，直观品质溢价缺失。
3、推盘效果、市场行情不如预期2019年3月项目首批推出198套房源，去化104套，去化率约50%，开门不红。
后来数次加推也一直都不温不火。
现在周边的绿地均价2万（精装）、电建泷悦华庭卖17000-17500元/平（精装）、华发卖17000元/平（精装），而金辉目前均价15500元/平（毛坯），即便考虑毛坯与精装的成本差异，也是目前片区最低价。
不想赔本，只剩降标减配。
4、开发商深耕决心不大金辉2018年入郑，截止目前仅推进了滨河、高新双湖科技城、中牟3个项目，前期拿地生猛，目前后劲不足。
金辉滨河云著作为首个项目，虽宣称为金辉产品系中的中高端改善产品——云著系，但对比杭州金辉久上云著、绍兴金辉半岛云筑的玻璃幕墙+铝板外立面，同是云著，差距巨大。
信心总是最难建立也最易动摇，这就导致业主们看到特价房（十一期间低至13xxx元/平）、施工质量（前文所列）、周边项目（真石漆外立面）一起呈现，彻底慌了。
3滨河金辉维权带给我们的启示一个项目，区位一般但有潜力，没问题；后期价格不涨，但产品做出水准，没问题；怕就怕开发商如温水煮青蛙一样逐渐躺平。
面对当下的市场环境，买房除了地段、配套外，选择开发商也越来越重要。
具备以下特点的开发商，目前来看更值得托付：1、开发商能级高。
不踩三道红线的央企。
资金实力强，融资成本低，更安全。
销售情况良好的全国TOP100级房企。
可以不计较一城一地的得失，用其他项目的利润覆盖成本，不在一个项目上死抠。
2、郑州有其他已交付项目可对比，实际呈现一目了然。
警惕一些首入郑州但主城拿地困难的房企，过去的经验证明，不管在外地口碑如何，在郑州没有后续项目积累，很难做出口碑产品，这几年打两枪就跑的房企着实不少。
3、开发商有深耕思维。
有深耕思维的开发商，不会把降价作为调节利润的唯一工具，今天降标、明天减配，后天可能就是物业服务上的无尽扯皮。
哪怕一个项目赔点钱也要做好，不计较一城一地的得失，交房后后期养护做好，用口碑换取未来项目的溢价。
所以，无论在什么样的市场环境下，买房永远都是一分价钱一分货，图便宜别想品质，想要买到满意的房子，必须要有足够的溢价支撑。
郑州的城市能级不断向上，买的房子却没有太多提升，这实在悲哀。
接下来，郑州一定还会有更多类似的维权发生，从现在起，买房看开发商，就是每一个购房者的必修课。