近期，南京的多个板块二手房价天花板被刷新，其中一套仙林湖金地湖城艺境的成交房源受到了广泛关注。
这套房源以单价52951元/㎡的价格成交，要知道这一价格不仅创了金地湖城艺境小区的最高成交单价，甚至打破了整个仙林湖板块的记录，很多人不禁发问仙林湖也破5万/㎡了？速递菌带着疑惑，实地探访了仙林湖板块，发现了板块内目前最新的买房格局和置业逻辑。
01破5万/㎡成交背后，仙林湖改善属性递增速递菌走访了仙林湖的中介公司了解到，金地湖城艺境这套高价成交的房源属于个案。
该房源室内面积约为142㎡，但自带的院子面积达到了170㎡，除此之外，价格还包括一个车位，加上金地湖城艺境本身是区域二手房小区中少有的带洋房的小区，洋房产品加院子，故有一定的溢价空间。
但实际上目前区域内除了高科荣境外，其他的二手房均价在3.5万/㎡左右，破5万/㎡成交只是个例。
虽然本套房源是个例成交，但买房人用高于市场均价的价格买入大面积的改善房源这一现象背后实际上反映出了仙林湖当下买房逻辑。
目前仙林湖板块内主要由围绕着仙林湖公园建成的八个小区，共同构成区域内现在的二手房格局。
据了解，仙林湖前期定位较为刚需，所以产品面积段的打造都更加偏向于此，除了高科荣境有部分大户型外，其他的小区基本上的户型产品均以小户型居多，缺少四房的改善产品。
所以目前区域内的买房人换房主要也是以改善居多，区域内改善的操作方式一般是卖掉手上的小户型房源来置换高科荣境的大户型产品。
这一换房逻辑也就导致了目前高科荣境在区域内的二手房价领跑地位。
高科荣境目前的均价比区域内的同小区基本上高出1万/㎡左右。
由于目前区域内改善新房的短缺，所以也导致了还有很多仙林湖的买房人选择将手上的小户型出手去栖霞山板块附近购置大面积新房，从总价段上来看差不多，距离上也大概只有十分钟左右的车程。
而正是因为仙林湖目前市场缺少纯粹的改善产品，后期的开发商在入驻仙林湖时也明显做足了市场调研，区域内即将上市的半山云邸项目就将起步面积做到了121㎡，打造132-165㎡全四房户型。
精装标准上也主打改善，配置了一线品牌产品（项目无额外升级装修包），项目预计将于本周领取销许，项目预计首开1、2、4三栋共计84套7层洋房产品，放风价放风价4万-4.2万/㎡左右，目前首付及验资均无要求。
项目户型图如下：02双学区+双地铁，外板块人群置业量可观除了板块内的置换需求外，据仙林湖中介表示，也有很多外区域的买房人购入仙林湖二手房。
三百多万的总价预算可以在仙林湖购入一套小三房左右的二手房，区域内目前的配套已经趋于成熟。
双学区+双地铁+万达茂商业对于买房人来说都是确实的利好因素。
虽然说学区比起城中的一线学区房还是略有逊色，但因为能兼顾自住和学区双重需求，所以也相对来说值得入手。
区域内的二手房成交量和成交价都较为平稳，基本上一个月成交量都在5、60套左右，价格也比较稳定。
区域内也有针对这部分客群打造的新房项目水沐雍荣府，项目建设19栋17-20层住宅，户型面积为89、112、137㎡，项目定位和目前仙林湖的二手房产品类似，都是大众化的小高层产品，户型面积段也差异不大。
据悉，项目昨日领取了8号楼销许，共68套精装房源（14套人才房源、21套无房家庭保障房源），户型建筑面积112、137㎡，销许均价3.2万/㎡，此外项目前期还有部分房源在售。
总结：改善需求在整个2020年的楼市市场中被反复提及，不管是哪个区域，不管是新房还是二手房，改善都在渐渐成为市场的导向。
随着板块的成长，改善需求会越来越明显。
目前仙林湖板块内改善需求旺盛，区域内的纯新盘定位也在向大户型改善产品偏重，仙林湖因缺少改善产品的现状导致的改善需求外溢的情况也会得到改善。
目前的仙林湖新房和二手房市场存在一定程度的价差空间，对比目前市面上两家新盘半山云邸和水沐雍荣府，可以发现两家楼盘的定位差别较大，但也都是基于仙林湖目前的市场情况来设定。
半山云邸改善属性更为明显，从户型面积段来看，半山云邸起步面积为121㎡，而水沐雍荣府起步面积仅为89㎡更加针对刚需及刚改客群。
从装修标准上来看，半山云邸的整体装标也要优于雍荣府。
整体来说水沐雍荣府对标的是仙林湖的大众二手房，半山云邸则是对标高科荣境。
据业内人士表示，仙林湖虽然近些年整体价格较为平稳，但后期依旧有一定的升值空间，长期持看好态度。