说起娄底这座湘中小城，估计很多人都会没啥印象。
如果换个方式说，娄底是曾国藩的出生故乡（娄底市双峰县荷塘村），反而大家可能还会曾经听说过。
娄底在湖南都算一座三级城市，为何来谈它的房地产市场和房价趋势，有价值吗？有！因为它是经历过房地产民间借贷危机后沉寂5年浴火重生的房地产市场，是一个难得的解剖样本，可以照见中国房地产业发展的某些未来。
好的，言归正传。
风水轮流转，曾经是网红明星、舆论焦点的房地产业，如今往往跟“房住不炒”，“三道红线”……，这些略显严肃、沉闷的词汇联想起来。
没有哪个行业像房地产一样，始终是在打压、非议中一路走来。
原因无它，概因房地产跟百姓生活的幸福指数关联太密切，与各行业上下游产业链的捆绑太深，牵一发而动全身。
全社会对房地产发生系统性风险有一种本能的恐惧，似乎房地产业的崩盘将把中华民族拖入万劫不复的深渊。
其实，衣食住行是人类生存的最基本需求。
无论什么时候，有房子住、进而住得更好些，是人们奋斗拼搏的源动力。
房地产未来不管是大萧条也好，大崩盘也罢，总之不可能清零。
房地产行业的盛衰周期对社会经济的影响，不用去臆想，现实生活中就有活生生的例子。
湖南娄底人民就亲身体验过因全市爆发金融、地产的系统性危机而造成的动荡不安。
将娄底这个湘中城市20年房地产历史拿来研究解剖，也算是对房地产提前进行过的压力测试的再回首。
迷蒙在前，路也向前娄底二十年房价复盘：起落无常、浴火重生娄底20年房地产行进路线犹如跌宕起伏的好莱坞大片，平缓启动、快速拉升、高台跳水、上下翻滚，各种动作元素一应俱全。
惊险行情的原因在于，娄底市盛行的民间借贷于2014年引爆，由金融风险蔓延成楼市危机。
就象亚马孙热带雨林中的蝴蝶，扇动几下翅膀，可以引起美国德克萨斯的一场龙卷风一样，娄底始自八年前的金融地产风暴，其影响余波一直延续到今天，深刻重塑了娄底的房地产面貌。
从图表上可以看出，2013-2014年间娄底房地产的成交量价，前后顿挫、断裂感异常明显。
在全国大中城市中，娄底市的房地产发展脉络都极其鲜明、特立独行。
娄底市20年房价表现相对温和，价格上升曲线与怀化、湘潭这些城市没有本质的区别，都是从无序到有序，从曲折到均衡的过程。
无非就是价格拉升时间的早晚和上涨幅度。
根据价格涨幅，楼市可分成三个阶段。
2001-2020年娄底市商品住宅成交均价（元/㎡）①市场培育期（2001-2009年）：世纪初的房地产培育期，早些年价格波动幅度大，经过反复拉锯，探明价格底部。
②平台调整期（2010-2015年）：本世纪的第三个五年是娄底房地产市场巨变期，房价始终在2000多元区间徘徊，是涨幅最缓慢阶段。
③快速拉升期（2016-2020年）：娄底市场经过深度调整后，开始走出阴影，住房价格快速补涨。
与2015年相比，5年时间房价接近翻倍。
2001-2020年娄底市住宅年均涨幅（%）娄底20年房价涨幅遵循前期动荡，后期平稳的规律。
2008年前，价格涨跌切换频繁且幅度巨大，这与市场规模小，不成熟有关。
2008年后，价格变化规律性强，波动空间越来越小。
除了2014年有较大下跌外，价格整体保持上涨态势。
2001-2020年娄底市商品住宅销售面积（万㎡）娄底房地产曾经的动荡历史从成交面积上佐证得最明显。
2001-2013年是成交量快速放大的上升走势，于2013年达到历史巅峰，然而转瞬间上升趋势戛然而止。
2014年，住宅销售面积只有148万㎡，是上一年历史高点的45%。
这种一夜回到解放前的断崖式下跌，显然不能用正常的调整波动来解释。
好在娄底住宅成交量并未在低谷停留太久，2014-2020年又是逐年上升轨迹。
娄底房地产自此可分成两个阶段，2014年起娄底房地产用一首歌来形容就是《从头再来》。
2001-2020年娄底市住宅销售金额（万元）娄底房地产成交金额的曲折变化跟销售面积是同一个版本。
住宅销售金额从2013年87.9亿元跳水到2014年的38.4亿元，销售金额萎缩到5年前水平。
历史均线上，娄底住宅销售金额也分成两个换档加速的上升行情。
娄底市城区房价特征：补涨恢复行情，价格脉冲式爆发娄底市总面积8117平方千米，辖1区（娄星区）、2市（涟源市、冷水江市）、2县（双峰县、新化县），娄星区，是娄底市唯一的中心城区。
根据第七次人口普查数据，娄底市常住人口382万人，娄星区常住人口752530人。
娄底城市人口和管辖面积在湖南省地级市处于最靠后的几位。
跟怀化一样娄底主城区属于单核城区，只有一个娄星区。
虽说现在湖南省除长沙外，各市州的房地产形势都不太理想。
但是，怀化和娄底还算相对强势的市场。
怀化鹤城区尽管价格战激烈，但是成交旺盛，销售面积在全省城区中数一数二，庞大的住房需求摆在哪里。
娄星区还依然处在房地产上升期，难得的量价依然坚挺的城市，即便有灾后补涨的因素。
单核型城区建成区面积小，人口、资源集中，没有过多行政区的内部竞争，这是显而易见的优势。
单核城区与双核、多核城区对房地产利弊如何，这不是本文要讨论的话题，只是就事论事而已。
2008-2020年娄底城区商品住房成交均价（元/㎡）娄底城区房地产数据
