1、特殊用地的概念1.1《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）中的“特殊用地”指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬、风景名胜等的土地。
(1)军事设施用地。
指直接用于军事目的的设施用地。
(2)使领馆用地。
指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地。
(3)监教场所用地。
指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。
(4)宗教用地。
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
(5)殡葬用地。
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
(6)风景名胜设施用地：指风景名胜景点（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等）的管理机构，以及旅游服务设施的建筑用地，景区内的其他用地按现状归入相应地类。
1.2评估中的“特殊用地”是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称。
2、特殊用地的特征主要特征包括：数量有限。
特殊用地及地上建筑物在一定地理区域内存在的数量较少，多呈点状，分布零散。
交易受限。
特殊类型用地使用权多通过协议出让、划拨方式取得。
根据《房地产管理法》规定，划拨用地不允许直接被转让或出租。
经批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
或经批准不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。
交易稀少。
特殊用地（或房地产）在一定时间内的市场交易量少，难以形成规模性市场。
竞争不足。
在市场中，对于特殊用地的竞争一般是有限制的（限制往往体现在需获得特许经营权），因而在垄断或寡头垄断的市场中，不可避免地导致某类型的特殊物业仅有一个或几个买主。
用途受限。
这种限制同时又可能致使地上建筑物的建设方法或构造本身也存在一定特殊性。
社会公益。
部分特殊用地具有公共服务的特点，具有一定的社会效益，多不以盈利为目的，收益很小或无收益。
分布零散。
不同类型的特殊用地有不同的分布规律，军事设施用地城区内外均有分布，监教场所用地多分布在郊外，除教堂、烈士陵园分布在城区内部，其他类型的宗教用地、殡葬用地多分布在郊外。
3、特殊用地的分类在日常工作中，较常遇到的特殊项目用地包括：用途获准具有特殊性的土地、非经营型公益设施用地、宗教性建筑用地、大规模旅游娱乐设施用地、道路及交通设施用地、殡葬用地、水域、农用地等4、特殊用地评估适用的方法4.1适用方法分析及实务难点估价常用方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法适用性分析取决于估价目的、估价对象的特点及当地房地产市场情况等。
4.1.1市场比较法市场比较法是特殊用地评估项目中最常用的方法。
但在实践中存在以下问题：(1)比较实例选取难度大、缺乏准确性首先作为市场比较法的案例