我们已经在《300-500》、《500-800》、《800-1200》、《1200-2000》的文中总结了上海300-2000万总价段自住买房适宜的板块。
本篇作为系列文的收尾，是针对预算2000万以上的豪宅购房人的。
我不准备讲具体的板块，而是想讲一讲上海豪宅市场的概况以及未来展望。
上海是全球最大的二手房市场，也是国内最大的豪宅市场，豪宅成交量对其他城市形成压倒性的数量优势。
不管是身在上海或是在全国各地的高净值人士，在上海购置豪宅总是最稳妥的选择。
本文将简要介绍上海豪宅主流的产品形式和地理位置，并与其他一线城市、海外顶级城市的豪宅作比较分析，希望对你有所帮助。
上海豪宅-公寓篇说到上海的豪宅，一般人都会想到陆家嘴的汤臣一品。
图：汤臣一品然而，汤臣一品只是上海豪宅的冰山一角，不具备普适的代表性。
上海的公寓豪宅可以分为两大类——江景房和老上海豪宅。
不在上海土生土长的人，对上海的第一印象就是陆家嘴三件套、黄浦江、外滩。
所以，江景房是新上海人偏爱的品类。
能看黄浦江景、视野最佳的小区、那就是最好的房子。
该类住宅层数普遍很高，在30层以上。
滨水区域里，陆家嘴南滨江、黄浦滨江、苏河湾的地段最为尊贵（北外滩仅白金湾一个顶豪），高区江景房单价逼近30万/平米。
图：华侨城苏河湾顶层View而随着对岸的前后滩、北外滩的羽翼日益丰满，徐汇滨江、陆家嘴北滨江的地位或有所提升，向核心滨江区靠拢。
徐汇滨江值得重点关注。
周边产业、规划商业、环境以及住宅的产品力都趋近于完美。
图：徐滨滨江跑道图：徐滨标杆——保利西岸景观价值在江景房的房价中占了很大比重，无江景的低区，房价与高区天差地别。
如华侨城苏河湾，高区与低区单价相差近一倍。
购买江景房的，多数是刚富起来的新贵，除了对滨江沿线的价值认同外，还比较看重房子周围的产业。
在上海2017-2035年新的一轮规划中，黄浦江沿线是重头戏，北外滩、东外滩、黄浦滨江、徐汇滨江和前后滩都是新兴的产业中心，潜力比较大。
除了自住以外，买江景房投资的人也非常多。
我们发现，滨江沿线的小区自住率都不高。
华润外滩九里和绿城黄浦湾建成十年了，小区依旧非常冷清，面积很大的如汤臣一品、中粮海景一号被公司租来办公的也不在少数。
虽然开发商们都削尖脑袋往黄浦江边上建房子，但上海土著对它们并不感冒。
21世纪初，黄浦滨江的海琪园只卖6000块/㎡的时候，镇宁路的嘉里华庭就已经超过2万单价了。
在上海人眼里，最好的地段并不在黄浦江沿线，而是在原法租界，“梧桐落叶，闹中取静”的环境是他们最为推崇的。
老静安的南京西路沿线虽然属于原公共租界，但由于其高大上的国际化气息特别对上海人的胃口，也是上海人心目中的顶级地段。
原法租界+老静安这一小片区域，形成了”老上海“豪宅的版图。
由于开发的年份较早，缺乏整体规划，大部分的老上海豪宅都呈散点分布，如嘉天汇、思南公馆。
形成一定高档社区规模的，只有新天地、淮海路、镇宁路三个片区。
知名度最高的就是新天地。
翠湖天地已经成为了浦西豪宅的名片，更是引领了潮流，满大街的ArtDeco建筑风格就是从翠湖天地御苑开始的。
图：翠湖天地御苑淮海中路板块属于原法租界中区，相比新天地，地段要更出色，正好夹在上海TOP2的南京西路商圈和淮海路商圈中间，出门即是纸醉金迷的世界。
小区的产品力也毫不逊色，凯德茂名公馆、兰馨公寓都是不落俗套的经典之作，有众多明星居住于此地。
图：凯德茂名公馆＆兰馨公寓最不为人所知的就是镇宁路板块的低密度豪宅区。
建成于2000-2005年，抛盘极少，当初购房的都是上海滩的政商界精英。
湖南路门牌号的小区，起板价就是3000万以上，03年就用上干挂石材外立面的小区告诉你，什么才是真正的Old Money。
图：鸿丰香缇花园有了老上海豪宅与江景房的对比，我们发现，相比于初来乍到、野心更大、想要争夺话语权的新贵们，老克勒们选择活在当下，购买最佳的现成品。
老上海豪宅的疆域拥有上海最强的资源禀赋。
南京西路、淮海中路、徐家汇，集齐了上海前三的商圈；瑞金医院、中山医院、华山医院，全国TOP5的医院有3个在版图内；静教院附校、徐汇四大公办，最好的学区都在这里了；就连交通最方便的地方也是这里，地铁线路最密集，还是南北和延安路高架的交界处。
实际上，如果去掉景观的加成，江景房的地段价值是要低于老上海豪宅的。
低区的财富海景花园单价不到9万/㎡，低区的思南公馆却超过15万/㎡。
就目前而言，老上海豪宅的居住体验是要优于江景房的，周边的商业、娱乐设施要丰富许多，小区自住率也要高不少。
不过，滨江地段还是未完成状态，香港置地的西岸金融城、北外滩的商业部分还未落地，之后会有新的惊喜。
活在当下，那就买老上海豪宅；用发展的眼光去购房，那就买江景房。
上海豪宅-别墅篇上海公寓豪宅的购房者基本都是企业高管、金融精英、老干部、网红和富二代。
而在上海买别墅的，成功的企业主居多，段位要更上一层。
上海三大顶级别墅区分别是佘山、西郊和东郊。
佘山别墅区围绕佘山和月湖公园而建，由于地处郊区，土地储备充裕，别墅的占地面积都比较大。
佘山别墅区的劣势在于距离市区太远，超过30公里，周边又完全没有与别墅业主匹配的商业、产业和娱乐设施。
目前，佘山已逐渐式微，紫园和世茂佘山庄园后，再也没有最高层次的新盘放出，近几年的新房都是蹭佘山名号的入门级小别墅。
西郊别墅区围绕西郊宾馆而建，是上海最早的别墅区和涉外区域。
西郊明苑别墅、新律花园等都于90年代至21世纪初建成。
西郊所在的长宁区也是上海老牌的富人区，经济实力强劲，城市界面良好。
西郊虽然地处中外环，但丝毫不显得荒凉，别墅区内环境优雅，走出别墅区即是繁华的都市风光，3公里外就是新虹桥-天山这样的顶级商圈，是都市别墅的宜居典范。
图：新虹桥-天山商圈 虹桥南丰城＆尚嘉中心西郊别墅区房龄整体偏老，但高总价段的小区产品力卓越，华丽家族开发的檀宫有着上海第一豪宅的美誉，总共18幢的小区，每一栋总价都接近5个亿。
图：檀宫西郊后续还会有新房推出，如复地御西郊的别墅和百仕达的宁国府邸。
上海唯一可以与长宁西郊叫板的就是东郊别墅区。
由于实际是同一区域，我把世纪公园东侧的九间堂、御翠园以及碧云别墅区都算在东郊的版图内。
东郊别墅区仿佛是西郊的镜像，最高端的产品紧挨着东郊宾馆的东侧，与檀宫对应的是华洲君庭，小区总共22栋，总价与檀宫相仿。
图：华洲君庭佘山、西郊和东郊别墅区的一大共同点就是，高尔夫球场是标配。
佘山有佘山高尔夫，西郊有虹桥高尔夫，东郊有汤臣高尔夫球场。
另外，西郊和东郊的产业区位也很出色。
西郊的西侧是虹桥商务区，南面是漕河泾开发区，东侧是浦西核心区；东郊紧挨着的世纪公园是上海的资管业中心，公私基金云集，南面是张江，北侧是金桥副中心。
除了佘山、西郊和东郊，上海还有很多其他的别墅区，如旗忠、莘闵、美兰湖等，但规模或区位上与这3个有所差距。
也有一些优秀的单体别墅小区，如万源城御溪等。
目前上升势头最快的是国家会展中心附近的徐泾别墅区，由于大虹桥的产业飞速崛起，大有取代佘山成为上海别墅区第三极的趋势。
徐泾别墅区也配有一个银涛高尔夫球场，主流的是3000万左右的独栋，近期还有金臣别墅等新房售出。
图：金臣别墅说起上海的别墅，还有一个不可忽视的存在就是老洋房。
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