由于隐性债务的严控，使得各地各机构都在“各显神通”，出来很多所谓的创新模式。
如：ABO、产城融合、投资一体化、投资人+EPC等。
但这些所谓的创新只是站在各自的角度去绕合规性，甚至是为了掩盖一些违规的操作。
如果单纯从技术层次去考虑项目合规性，是有所欠缺的，很有必要去深入探讨这个问题。
一、什么是片区开发？可以查到的片区开发解释如下：“片区开发”又称“城市建设综合开发”，即“对准备开发建设的城市用地统一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施的建设。
”狭义的片区开发包括土地一级开发（土地平整、市政基础设施）和二级开发（商业及公用事业项目），广义的片区开发则向上延伸到区域系统规划的编制，向下包括区域运营的投融资运作、区域招商及运营等内容。
也有人认为片区开发是一个项目包；也有人为片区开发是资源整合，无非是用有现金流的项目去覆盖没有现金流项目的投入。
片区开发应该是既定城市规划功能的模块，它的目标是为了实现城市的发展，片区开发不单单是建设而更应该体现其后续的营运。
所以每一个片区开发项目都是有其“生命“，“个性”和“灵魂”的。
片区开发大致有这么几类：产业平台类、新城建设类、城市更新类、老旧街区改造类。
但是具体项目千差万别，所以仅从合规角度出发对片区开发的关键问题做一些探讨。
二、从合规角度出发的思索1.投入产出平衡一个片区开发项目如果它的生命周期内不能够实现最起码的投入产出平衡，必定会形成政府债务。
所以，如何合理的设置和策划，使之成为一个有较好效益的项目是合规的前提条件。
如果能够一直遵循这样的原则，也就能够很好的解决了透支财力和无序举债的问题，从而形成良性循环。
2.项目收入合规性收入的合规性指的是完全市场化的方式下，站在企业的角度去看待收入。
片区项目通常会有以下几种收入：土地出让金税收商业办公等出售出租车位的出售出租产业营运收入广告等其他收入在这些收入中，土地出让金和税收收入是属于政府收入无法直接让渡，按照现有监管政策这些收入直接与项目捆绑即为违规行为。
通常我们会根据项目特性采取其他的方式予以分解：如土地出让金会采取前端发行政府债券由政府直接投产；或者采取低效土地开发奖补、片区产业招引奖补、区域产能提升奖补等方式，通过与产业结合的方式以绩效方法支付。
税收则通过对入驻企业达产后的奖补政策发放，然后再通过冲抵租、售厂房支出价款的方式回到片区开发企业。
目前，我们的片区开发项目合规营收设置是一个较大的难题，特别是城市更新项目，拆出来的土地基本都是出让的住宅用地，商业、营运资产不足。
3.项目支出合规性支出的合规性和收入类似，也应站在市场化的角度去看待。
我们的片区开发项目支出主要有以下几项内容：拆迁支出建设投入财务成本及其他首先，拆迁属于政府的行为也就形成了政府的支出责任，企业的垫付行为形成违规。
其次，建设投入中的公建配套，与产业项目无关联的由企业投入也会形成新增隐债。
所以，我们在投入合规方面也做过一些尝试，如用产业开发的逻辑去收购资产，以企业自主的收购行为去代替拆迁。
但这种投入受限于项目的经营性收入，投入和产出的合规性是相互关联的，并非完全能够覆盖。
配套建设可以通过将有现金流的项目授权片区开发企业建设营运；无现金流的项目与项目直接关联的可一并纳入项目投产测算。
三、案例分析某片区改造项目，总用地面积582281平方米，折合约873亩。
由于产业转移，该工业区大部分企业已处于停产状态，此次改造主要任务是按照城市规划要求建设一个商住片区。
具体内容：具体内容包括市政道路工程、公园绿地工程、公共服务工程及产业发展项目等四大项目。
项目仅在核心区块有办公楼，部分商业及较大面积的地下停车位，其余地块均为住宅出让。
项目总投资120亿，其中，拆迁投入65亿，公配建设55亿，财务成本及其他支出20亿。
风险问题：由于前期拆迁投入巨大、而且该区块情况较为复杂，拆迁难度也较大，采取土地出让滚动拆迁的方式存在极大地流动性风险。
为解决这个问题，对项目进行谋划。
1.进行项目整体平衡测算并对规划做了调整，使得投入产出达到平衡，同时调整行政办公用地性质为商业办公增加经营性现金流。
2.按照承接周边产业园区的总部办公、会展、商业等用途设置了市场化营运的片区项目。
项目总投资80亿，其中通过企业收购资产方式支出35亿，用于经营项目建设投入30亿，财务成本及其他15亿。
项目实现营运收入覆盖全部投入。
3.通过上述的谋划，虽然解决了35亿“拆迁款”、部分公配建设、其他投入，但缺口仍有50亿。
这50亿资金则需要政府通过后续土地出让金收入滚动去弥补。
这样的做法最大限度的挖掘了项目自身的未来收益，极大地补充了资金的流动性解决了资金流动性风险。
4.框架图如下5.与社会资本合作的通道由于上述方案是按照持有营运方式去谋划的，但很多社会资本倾向于轻资产营运。
为了满足社会资本的合作要求，在设置诸如与国有企业合作公司股份转让方式退出等手段的同时，也要固定相关回报渠道和机制。
从社会资本来看，这个项目的投入主要有以下几部分：收购资产投入建设投入财务成本税费及其他针对以上投入可以这样设置：（1）资产收购投入。
由企业自行开发利用（商业部分）后，将公配建设用地或者涉及住宅功能的用地交于政府收储，政府需要与其签订拆迁协议。
这步工作可在整体收购完成后操作，更大长度延长拆迁款的支付时间，企业以此获得收购款投入的对应成本。
（2）建设投入部分可以采取代建或者符合采购目录的由政府采购支付。
（3）由于该项目处于低效土地利用范围，财务成本以及利润部分通过低效土地奖补政策予以兑现。
四、一些节点问题1.项目谋划问题要充分挖掘项目自身的经营性现金流，以完全市场化的思维方式去谋划项目，不能够完全站在政府的需求端去考虑项目，因为合规的投入和支出是有限制的。
其次是要运用多种手段去解决项目资金筹集问题，比如前端可以补充政府专项债或以后端产出的土地出让金滚动开发弥补市场化营运项目之外的资金需求。
2.收购代替拆迁的实操问题这个点上的实操违规情况是很严重的。
以企业化的收购代替拆迁是值得尝试的一种方式，只不过涉及问题很多很复杂。
按照涉税的区别，可以将收购拆分为三种类型：1)收购民宅保留主要涉及资产交易的契税、印花税和个税，同时在货币化安置的时候，拆迁户收到的是收购款并非补偿款，在购买其他房屋的时候无法抵税。
2)收购厂房保留涉及资产交易的契税和印花税，还有企业所得税的问题。
企业所得税问题比较难以解决，主要是各个企业的状况不同，无法统一。
3)收购后全部拆除目前主要采取类权益交易的方式处置，规避了资产的过户。
虽然税务部门提出按照金融产品类需要缴纳流转税，但是这种权益交易非金融类而且属于重复纳税项，仍有商榷的空间。
对于第二种模式，由于情况过于复杂而且片区改造中涉及此类别的标的物不多，不建议去实施。
第一种和第三种方式，各设置了对应的试点项目，计划以试点项目的实施去发现和完善实操过程中的细节问题。
案例项目目前推进较为顺利，各大金融机构对该种模式也较为认可。