前段时间，位于顺义后沙峪的自住房项目金隅大成金城雅苑结束了网申，项目总套数524套，但是网申总人数突破了8万。
从中签比例的角度来看，后沙峪区域的受关注程度还是非常高的。
其实，顺义线地铁开通之后，后沙峪区域一直挺火的。
特别是最近一两年，随着包括金隅、金地、中粮在内的大开发商的集体入驻，制约后沙峪区域的商业配套问题，也逐渐得到了解决。
咱们的微信群里面，总是有网友问，后沙峪的房子能不能买？买二手商住，还是二手住宅？为了帮大家更好得了解后沙峪，上周雾霾最重的那天，佳爷冒着“生命危险”，亲自去那边转了一圈。
佳爷这次后沙峪之行，主要去了四个后沙峪比较有代表性的项目，区域内品质比较高档的住宅项目，中景江山赋；101国道边上的次新纯商住项目，北京方糖；商住、回迁房都有的智地香蜜湾；刚需为主的纯住宅项目，吉祥花园。
北京方糖我们下午一点半从北四环中关村出发，走四环到四元桥上京密路，一路向北差不多40分钟就到北京方糖了。
这个项目距离101国道只有200米，2011年开盘，当年开盘的均价差不多在1万9左右。
2013年交的房，是个次新的商住。
目前二手房均价在4万5到5万之间，总价在230万到350万之间。
特点1：居住气息浓刚开始开车到了项目，为了方便就没停项目配套的地下停车场，本来想随便找个路边就停了。
结果转一圈路两边，全都是车愣是没找到停车位，一直转到项目的背后，才找到一个停车的地方。
从这一点就能看出，这个项目的人气还是不错的。
（我们停车的地方）另外，项目的底商有个建行，还有饭馆、美发、小超市，基本上日常的需求，项目的底商都能解决。
社区里面还有个带游泳馆的健身房，听说年卡是2700两年，价格并不贵。
北京方糖是旭辉开发的项目，物业管理方面还是可以的，在纯商住社区里面，属于比较规整的。
（圆的就是游泳馆）特别是我们在小区里逛的时候，遇上一波住在这个小区的海航空姐，全都提着箱子，看样子应该是刚下班。
后来听带路的绿了吧唧的中介大兄弟说，这小区好多空姐，他女朋友就是空姐，并且他俩也住这小区。
后来还翻出他女朋友照片给我们看，感觉这大兄弟真是实在。
总之，北京方糖给人的感觉就是，居住气息挺浓。
特点2：绝版5米5层高这个项目比较吸引我的就是它的层高。
前段时间住建委下发文件，严控新建商住项目的层高，未来新建商住项目4米2的层高都将成为绝唱，而这个项目的层高达到了5米5，下图的模特是身高1米8的揭鹏在房间的一层照的，伸手够不到房顶。
5米5的层高，相比目前市场上主流的4米2层高，住起来更痛快。
（图中模特是揭鹏老师）另外，目前市场上主流的4米2层高，为了显得房间敞亮，把两层的窗户变成一个大窗户，抽去楼板，做成挑空设计。
这种设计虽然房间变得敞亮了，但是却牺牲了二层的可使用面积。
而北京方糖这个项目，因为层高比较高，开发商给做成了实打实的两层。
特点3：首付高这个项目是纯商住，商住项目相对住宅来说，二手房交易的时候各种税费相对高。
根据规定，按照增值额的不同实施阶梯税制，增值部分的30%-60%要交税。
也就是说，增值部分最少都要交30%的税，增值部分越多，相应的税率就越高，最高可以到60%。
（北京方糖的楼道）如果要减少税费支出，网签价格只能按照原值走。
这个房子的原值只有100万多一点，如果按照100万网签，贷款只能贷50万。
以售价250万、原值100万、网签价100万为例，首付=契税3万+个税1万+绿了吧唧中介的中介费6.75万+“首付”50万+“附加费”150万。
一套售价250万的商住，二手房的首付要达到210.75万！200多万的首付，对于有房票的人来说，虽然这房子不占房票，但是按首套普宅35%首付计算，500万-600万的总价完全可以买房山、门头沟相对有品质的纯新盘了。
（楼道里指示房间号码的水牌）因此，这个项目对于有购房资格的人来说吸引力相对较低，但是比较适合在望京上班、没有购房资格的小金领，用做过渡性居住。
中景江山赋后沙峪区域的二手住宅，以回迁房和单位分的公房为主，商品住宅比较少。
比价有品质的商品住宅，有万科在北京的第一个项目，北京万科城市花园，但是这个项目建成年代在93-95年之间，并且是砖混结构，户型也以200-400平的超大户型为主。
另外一个相对有品质的项目就要算中景开发的江山赋了。
江山赋这个项目09年开盘，一期开盘时的均价1万2起，目前二手房均价在5万5-6万之间，主力户型以97平的大两居，总价不到600万，以及总价1000万以上的150-200平三居、四居为主。
特点1：有品质商品住宅江山赋整体风格据说是徽式的，小区里做到了人车分流、垃圾分类，虽然是冬天，但是园林看着也还不错。
需要刷卡才能小区，进单元门也需要刷卡。
一梯两户，南北通透的板楼。
（人车分流地库出口）下图是评价物业服务质量的一个细节，冬天在单元门的不锈钢把手上特意套上了红丝绒的布罩。
其实，成本并不高，但是这种贴心的感觉，让人一下就觉得物业服务上档次。
（暖心细节）特点2：户型合理主流户型是97平的大两居。
我们去看的那套房源，一进门左手是厨房，右手是客厅+飘窗，大门正对着厕所，厕所左右各有一个卧室。
很经典的通透大两居，除了门正对厕所以外，这个户型无功无过。
户型分布上，中间户型都是这种两居，边户是在两居的布局上多了一间卧室的三居。
（小区园林）总的来说，南北通透，无面积浪费，这个江山赋的户型相比周边以宿舍、回迁房为主的住宅小区，优势非常明显。
特点3：房租高当然，我一直强调，北京的房子不能算租售比，要是按租售比算房子，北京十年以前就该崩盘了。
不过，江山赋有个比较独特的地方，就是这个小区马路的北侧，就是北京著名的贵族学校鼎石国际学校。
（小区西南角）因为户型、物业等方面的优异表现，鼎石学校大部分老师、学生都住在这个小区。
鼎石学校一年的学费大概25万左右，能让孩子上这种学校的家长，都是不差钱的人。
为了让孩子上学近，基本上都在这个小区租房住。
不是这些家长买不起江山赋的房子，有的是因为房子太多房票不够用了，有的是因为没有购房资格。
所以，这个小区的两居的租金基本上在8000以上。
虽然租售比也到了700多（国际健康线是250以下），但是相比周围项目，均价只比周围项目高了不到2万，但是租金却是周围项目的两倍，还是相当有优势的。
智地香蜜湾智地香蜜湾这个项目，没有什么特色。
之所以去看，主要是因为这个项目周边配套比较好。
小区的东侧，就是后沙峪的物美超市，吃饭地方也多，还有麦当劳，项目的北侧是别墅项目金地中央世家，中央世家临街底商也有一些商业配套。
（物美超市、麦当劳）（展示商业的路牌）这个项目北部临街的是商住，叫做香蜜湾，目前均价在4万8左右，南部是纯住宅的回迁房，叫香沁园，均价在5万5-6万之间。
（香蜜湾）（香沁园）吉祥花园去看这个项目，完全是因为带路的绿了吧唧的中介大兄弟强烈推荐我们去看。
本来打算看完项目江山赋再去帮大家看看金隅大成金城雅苑自住房的施工进展，结果带路大兄弟坚持要带我们去看吉祥花园。
最后，摆脱中介大兄弟之后，天已经完全黑了，没法拍施工进展了。
（小区的一角）说回来，关于这个项目，我要提醒大家一点的是，这个项目已经到了花梨坎地铁站附近了，当中介大兄弟强烈给您推荐一个离您目标区域非常非常远的房源的时候，只有1个可能，那就是推荐的房源不好卖。
（吉祥花园东侧有个华联超市）关于吉祥花园，之前完全没听过这个项目，回来特意上网查了一下，这个项目的开发商是北京空港天恒房地产开发有限公司，一开始我以为是西城国资委的那个天恒，结果一问天恒的人，他们说不是他们的项目。
（吉祥花园东侧通往花梨坎地铁站的小路）后来上网再一搜这个公司的工商信息，居然发现这个开发商已经注销了！！！这个房子我不太想多说了，小区07年建成的，到今年还不到十年，开发商都注销了。
您买了房子真有什么质量问题，都没地方维权。
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