Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。
接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。
往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。
西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。
珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
小区简介（凯旋新世界）上期文章为大家介绍了珠江新城东区的新城海滨花园，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的凯旋新世界。
凯旋新世界位居天河珠江新城，城市新中轴线上。
小区共分三期开发，一期枫丹丽舍（住宅），二期广粤天地（商业），三期广粤尊府（住宅）。
小区南望珠江，北依28万平方米的珠江公园，东邻广州赛马场，西为海心沙公园，东接华南快速干线，西临猎德大道，地理位置优越。
凯旋新世界是珠江新城少见的低密度豪宅社区，在近11万平方米的土地上，采取了先堆高5米再架空7米的方式营建，中心花园面积达4.8万平方米，另有2座天桥横贯南北，使整个社区连为一体。
5米高的园林使住户远离喧嚣，也能使小区有更好的私密性。
脚下是繁华城市心脏地带，更能拥有宁静而祥和的生活空间，拥有高品质的享受！建筑材料方面很考究，外立面铺砌高级瓷砖，局部挂装天然石材；首、二层入口大堂及电梯厅，墙身铺砌高级天然石材配特色设计墙，地台铺砌高级天然石材连拼花图案，优质石膏板造型天花吊顶配高级精美灯饰。
小区是权威媒体承认的国际化社区， 是广州人公认的传统豪宅。
一期枫丹丽舍有79~469平的1~5房，三期广粤尊府有170~548平的3~5房，自住投资两相宜，适合改善型和高净值家庭，推荐指数：5星。
题外话：凯旋新世界的开发商为港资企业，老板出自香港四大家族之一的郑家。
香港人比较注重风水研究，因此凯旋新世界在环境设计方面，处处体现出这方面的精髓。
据说广粤天地的圆形中心广场，就像太极一样，能汇聚周边的能量，增强自己的气场，对冲来自北面的山龙煞和来自南面的水龙煞，给全小区带来平衡和顺。
凯旋新世界基本信息：小区地址：天河区花城大道珠江公园路段南侧一期均价：16.5万元/平方米三期均价：25万元/平方米建筑类型：塔楼+板楼建成年代：一期2005年、三期2012年开发商：新世界中国物业：新世界物业物业费用（元/平方/月）：一期3.9、三期6.5总户数：1141车位数：1556容积率：2.64绿化率：44.50%下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！公共配套资源（凯旋新世界）凯旋新世界位于珠江新城东区，公共配套资源与之前介绍的新城海滨花园公用，详见下文。
（1）公园珠江新城最大的市政公园--珠江公园就在家门口，与小区仅一路之隔，门口即为人行横道，步行不需绕路。
临江带状公园与小区南侧也只有一路之隔，小区业主到这里休闲锻炼方便省时。
城央园林和江景公园均与小区相邻，这样的黄金搭配，除凯旋之外别无二家。
无论是一家老小到这两个公园休闲嬉戏，还是独自跑步锻炼，都能感受到顶级公园带来的乐趣和住在核心区的便利性。
（2）交通凯旋新世界北临花城大道，南临临江大道，东临马场路，西临猎德大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：地铁5号线谭村站A出口距一期北门约450米，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾一期枫丹丽舍距华南快速干线最近入口的最短线路为1300米，正常情况下4分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育幼儿园：小区自带3所幼儿园。
凯旋春田幼儿园，位于一期南侧天桥附近；道禾幼儿园，位于二期西侧T25栋；广粤春田幼儿园，位于三期北侧天桥附近。
每期住户可就近入园，家长接送非常方便。
此外，小区周边还有力迅上筑幼儿园、天河区第二实验幼儿园、海滨幼儿园和汇悦天启幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
对口小学：地段对应的公立小学为广州市天河区第一实验小学，位于海业路80号，距小区一期北门约1100米，距三期北门约1600米，家长接送便利度一般。
该校在天河区的口碑较为一般，如需入读附近优质公立学校请联系助理帮忙（文末添加客服/助理）。
对口中学：天河区第一实验小学对应直升初中为天河中学（花城校区），距小区一期约800米，距小区三期约1100米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
（4）医疗●社区医院：猎德街社区卫生服务中心位于海文路9号1-3层，距小区约500米。
疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院，距小区约2300米；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈小区自带大型商业配套，即二期广粤天地，有名车展销店、高级西餐厅和进口商品超市等业态，周末会不定期举办各种活动。
晚上下楼吃饭，到处都能看到白皮肤老外在此把酒言欢，因为国外驻广州领使馆官员大多居住在此。
此处也是海外华侨最喜欢聚会的场所之一。
在这里，无论是购物、接待亲友还是聚会都非常方便，这也是部分业主更喜欢居住在凯旋新世界而不是汇悦台的原因之一。
珠新东区其它小区的业主也经常会拖家带口在此聚餐、购物。
此外，猎德街政务中心和外国人管理服务工作站位于隔壁力迅上筑北侧，距小区不到200米，窗口办事十分便捷。
小区到IGC天汇广场约1.3公里左右，自驾约5分钟车程，或乘坐地铁5号线，1站即可到达；购物、娱乐、餐饮等一应俱全！（6）文化资源小区距广州大剧院约2.1公里，自驾车约8分钟车程。
剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约1.5公里，自驾车约5分钟可到达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1.3米，自驾车约5分钟可到达。
广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆珠江新城集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（凯旋新世界）01小区实景上图为从力迅上筑西向户型拍摄的凯旋新世界小区的全景图，图片左侧为南，右侧为北，中间圆形广场附近区域为广粤天地。
小区园林整体抬高5米，以保障小区的私密性；一期和二期，二期和三期之间，分别通过上图这样的天桥相连，方便业主们在花园内穿梭。
二期广粤天地中心为一个圆形广场（上图），围绕着广场的一圈为商业配套，东西两侧为开发商持有的出租公寓；除此之外，一期枫丹丽舍和三期广粤尊府均为商品房。
上图为一期枫丹丽舍的全景，楼栋高层至北向南递减；图片右侧（北）为珠江公园，北侧住户可饱览公园美景，其他住户也可以欣赏自家园林美景。
上图为三期广粤尊府的西半部分，未拍出的东半部分的楼栋与西半部分互为镜像；最高的楼栋为T17栋，与旁边的T16栋同为小区的楼王，一线江景，望小蛮腰。
上图为一期枫丹丽舍北门进来的地方，图中台阶往上走5米左右就是小区的园林。
上图为一期T4栋附近的园径，路面宽阔，平时禁止车辆通行，紧急情况下可作为消防通道。
一期楼栋的首层大堂，整体挑高至7米，墙面有大幅面玻璃窗，良好的采光特性，使大堂显得光洁明亮。
上图为一期的电梯间，开间宽阔大气，地面铺高级瓷砖，墙面为高档进口石材，经历17年的岁月洗礼，仍然能感受当年的豪华质感。
上图为小区的园林一角，地面、草坪和树木均保养得非常好。
园林这一片棕榈树，充满了热带风情（上图）。
上图为3期广粤尊府T13栋楼下，园径和楼栋的外立面明显更新净，色调和一期虽然一样，但三期的装修用材看起来更高档。
三期的园林，地板明显更新，景观布置也比一期更精致，见上图。
上图为广粤尊府T15栋的北向景观，小区一二期的园林连成一片，美景尽收眼底。
小区外立面以橙黄色为主基调，一二三期合围成一个两头高中间低的圆角矩形，叠加二期中心的圆形广场，在高空俯视整体像一个元宝，在珠江新城有很高的辨识度。
02房源展示对比汇悦台的璃幕墙设计，凯旋新世界也许是更讲究风水布局的关系，设计风格更偏传统豪宅，格局方正、带阳厅出大阳台等，当然有部分户型也存在斜边。
下文为广粤尊府T20栋一套171平方的西南望江3房单位，请欣赏。
↓↓↓▲玄关▲▲客厅▲▲餐厅▲▲厨房及工作阳台▲▲厅出阳台▲▲主人套间▲▲主卧房出阳台▲▲主卫▲▲卧室2▲▲卧室3▲如果说豪宅的空间就是用来浪费的，那么凯旋新世界可以说是“浪费”到了极致。
（1）开发商大手笔的用了近5万平方米的地皮来建设花园，成就了珠江新城最大的小区园林，最宽的楼距。
（2）其次，在公共区域方面，如园径、楼栋大堂和电梯间等，也是非常宽阔、豪华、大气。
（3）最后，在户型设计方面，凯旋新世界豪得很彻底，全为豪宅应有的大开间设计：90多平方只做1房，110多平方只做2房，150~190平方只做3房，200平方以上才配有4房，唯有“不将就”才能称之为豪宅。
03户型楼栋（1）楼栋简介凯旋新世界分为一期“枫丹丽舍”、二期“广粤天地”和三期“广粤尊府”三个组团，每个组团占地面积大约3万方，两两之间被海明路和海月路隔开。
▲广粤天地商家分布图▲商业部分：二期“广粤天地”为商业物业，位于在小区中间，主要包括高档公寓广粤公馆、社区商业广粤天地、会所广粤会等。
广粤天地东西两端分布着9栋酒店式公寓(广粤公馆)，为发展商自持物业，只租不售。
广粤公馆于2009年开始运营，其中大部分租客为外籍高管和驻穗领事官员，因此也被媒体称为“国际大使官邸”。
住宅部分：一期“枫丹丽舍”建成于2005年，位于小区北端；三期“广粤尊府”建成于2012年，位于小区南端；两期各有12栋住宅楼，楼高12~26层；后文会对住宅部分作详细介绍。
园林部分：小区园林被整体抬高5米，做得非常精致，富有层次感，使那些不能望江的非楼王户型有了自己的价值支撑，当然楼王的无敌江景就更加不言而喻了。
三个组团通过中轴线上的两座天桥连通，使之成为一整体，业主们不用过马路就能在三个园林之间穿梭。
注：三期业主可进出一期园林，但一期业主不能进入三期园林，两个组团的管理费也有较大落差(一期3.9元/平方米，三期6.5元/平方米)。
（2）户型详解一期枫丹丽舍有79~469平的1~5房，三期广粤尊府有170~548平的3~5房，具体的楼栋平面户型图和户型面积汇总表详见下文。
▼T1栋平面户型图▼▼T2栋平面户型图▼▼T3栋平面户型图▼▼T4栋平面户型图▼▼T5栋平面户型图▼▼T6栋平面户型图▼▼T11栋平面户型图▼▼T12栋平面户型图▼▼T13栋平面户型图▼▼T14栋平面户型图▼▼T15栋平面户型图▼▼T16栋平面户型图▼▼T17栋平面户型图▼▼T18栋平面户型图▼▼T19栋平面户型图▼▼T20栋平面户型图▼▼T27栋平面户型图▼▼T28栋平面户型图▼▼T29栋平面户型图▼▼T30栋平面户型图▼▼T31栋平面户型图▼▼T32栋平面户型图▼▼小区户型面积汇总▼▼户型小结▼同一个小区，为什么三期广粤尊府比一期枫丹丽舍贵那么多呢？因为两者的开发时代和位置不同、产品定位不同，从而主要表现为以下几点区别：（1）户型：枫丹丽舍有79/99方的1房和118方的两房等中小户型，总价相对偏低；而广粤尊府全为170平方以上的大户型，总价高，圈层更纯粹。
（2）景观：枫丹丽舍所处位置决定了最好的景观价值在北向望珠江公园，而广粤尊府所处位置的景观是更为稀缺的南向一线江景。
（3）用料：三期的园林更精致更有层次，公共区域的地砖、大堂、电梯间用料更高端。
（4）楼龄：一期枫丹丽舍于2005年交房，三期广粤尊府于2012年交房。
（5）物业：枫丹丽舍3.9元/平方/月，广粤尊府6.5元/平方/月。
04买家预算枫丹丽舍当前二手成交价在14-19万元/平米之间，均价约16.5万元/平米；广粤尊府则去到22-30万元/平米之间，均价约25万元/平米。
因组团、楼栋、户型、朝向、楼层和景观不一，具体到每户的单价相差非常大。
放眼全广州，豪宅小区的均价只能作有限度参考，一房一价是常态。
不仅谈判的时候同一栋的上下层价格相差巨大，银行也会根据具体的房源做不同的评估价（一房一评估价）。
在豪宅市场，因为不专业、不懂具体房源的情况而导致买贵、买错的情况比比皆是。
欢迎添加文末客服/助理，给你更专业的选筹方案。
以下预算仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
▼一期预算▼▼三期预算▼升值潜力一期枫丹丽舍于2004年开盘，开盘均价为9000元/平方米，当前成交均价为16.5万元/平方米；三期广粤尊府于2011年开盘，开盘均价为54000元/平方米，当前成交均价为25万元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线！从下方图表可看出，一期多年来的年均增值速度为17.54%，18年间增值17.33倍；三期多年来的年均增值速度为14.95%，11年间增值3.63倍（不同入手价、不同楼栋和户型增值幅度相差极大，均价仅供参考）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结本期主要介绍了珠东新城东区的凯旋新世界小区，一期枫丹丽舍涵盖79-469平的1~5房，三期广粤尊府户型涵盖170-548平的3~5房，自住投资两相宜，适合改善和高净值买家。
那么，它的优缺点有哪些呢？优点方面：（1）区位优势明显，东临马场路/华南快速干线，南临临江大道路，北临花城大道，小区有多个汽车出入口，进出方便；地铁5号线潭村站距小区500米左右，增强了交通的便利性。
（2）广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院、广州第二少年宫等文化场馆距小区均在10分钟车程内。
（3）小区配套珠江新城最好，有珠江新城最大的小区园林近5万平方米，以及大型商业中心、高级会所和泳池等。
（4）自带三所优质国际幼儿园，每个组团都能就近上学，非常方便。
（5）居住人群主要为上市公司董事长、科技巨头高管、跨国公司高管、外国驻穗领事官员以及珠江新城金领等，业主圈层高端。
（6）物业管理优秀，安保性强，私密性高。
（7）景观优势明显，一期楼王坐拥珠江公园一线景观，三期楼王户型更是坐拥一线江景，其余户型也能享受自家公园式园林美景。
（8）小区自带大型商业中心，周边商业氛围也较好，生活便利度高。
缺点方面：（1）小区东侧临近马场路，南侧靠近临江大道，北临花城大道，容易受到噪音影响。
尤其是广粤尊府临江和枫丹丽舍临路的部分户型噪音较大，需实地踩盘后才能判断能否接受。
（2）一期交房17年，楼龄长，大堂等公共区域有较明显的时代痕迹，塔楼设计导致大部分户型通风效果一般，不如板楼的南北对流住得舒服。
（3）一期户型有79平方和110平方等中小户型，豪得不够纯粹。
（4）车位分配不够合理，虽然有1:1.36的车位配比，但业主大多有2台或以上私家车，一户只能租一个车位，停车问题较突出。
（5）对口公立小学口碑一般。
（6）附近的地下隧道开通后，三期广粤尊府南侧楼栋可能会受到噪音和车流影响。
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