这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提提问：房姐你好。
手上150的资金，目前开发了老人票一张，想今年内赶紧入手一套房子（因老人接力贷年限原因）。
在复地有一套学区房（所以不需要学区）。
有2个方案，请帮我分析一下利弊。
第一个想法，复地周边买一套350w以内次新非学区房，可租可自住，以后也能卖掉，涨幅跑赢平均就行。
选周边楼盘哪个比较好呢？第二个想法，买新房，一个是等年底的月亮湾壹号新房，但是不确定到时候价格会怎么样，值得等不？二个是中北路的平安中心，但是周边有污水处理厂，价格也肯定比较高，拿不定主意，请房姐指点！回答：你好，感谢大额付费！ 1.中北路是成熟板块，湖北省的亲儿子，武昌最顶尖的商业 学区 医疗，权利中心 高端购买力都集中在这一板块，代表了现阶段武昌房价的最高水平。
这类老核心区的地位短期内是难以撼动的，未来跑平大盘问题不大。
加上已经有一套复地学区房，生活半径在附近，可以关注二手房，比如知识星球内推荐的楼盘。
这2个板块对比，建议你优先考虑中北路。
2.武昌滨江晒地多年，是难得的内环滨江干净地块，但是板块内的配套明显不足，需要花时间耐心等待。
月亮湾是我们在星球内推荐过唯一的武昌滨江楼盘，不仅是价格低，学区也是很值得期待的。
但是下一期开盘价格不确定，大概率会涨，如果因为等月亮湾 可能会错过了其他性价比不错的楼盘，楼市最大的风险是踏空。
提问：智慧的房姐，您好 1，进入圈子后，9月入手光谷东山水年华98平的小三房，前后期算下地单价1.87万，长持5年的话，房龄也10年了，不知是否合适卖还是再等个5年？ 2，山水贷款51万1月开始还款，利率5.93（下图），怎么这么高？这正常吗？银行理财都追不上，我应该提前还款吗？ 3，我父母（80岁）在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中，出租3000一月，中介说可以卖200w，我手上现有60w，但是房票已经用完，只能用父母的名额全款再买个房，将来我来继承 困惑的是：老破中是收租好还是置换好？置换的话该何时卖，全款房何时买在哪里买？因为全款买房划不来，所以是置换好还是换钱理财好呢？置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次？ 我目前没有月供能力，公积金还一套，商代还一套。
还要养2岁孩子回答：你好，感谢付费！ 1.光谷东这类优质资产，只要入手价格不虚高（低于2W）长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。
假如100w的房子，首付50w，贷50w 5年后，你的总成本就是50w首付，以及5年的利息大概12w左右（我没仔细算，大概这么个数） 如果房价上涨50%，也就是升值了50w，那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%，这很不错了吧？ 即便房价只上涨30%，收益率也有50%，理财哪有5年50%收益率的？ 另外你的租房收益也应该算进去。
房价不涨，就不存在买房投资这门技术。
没有通胀，租售比大于月供的部分就是毛利润。
纯利润，还要代入你的人工成本，机会成本。
3.二线城市价格不算太高，作为刚需入门产品，刚需的选择还是很多的，老破只是其中一个，在一线城市，有一定的流动性往往是因为刚需选择不多，没有次新替代品。
而二线稍微远一点的次新，可能价格还更便宜，所以次新或者新房作为刚需入门产品，往往是第一考虑的。
即使在一线城市，目前老破行情慢慢也在变差。
不管是一线还是二线，老破的投资潜力跟次新差距很大，往往是跑输大盘的。
什么时候可以买老破，往往是楼市极初期，次新和老破差距数倍。
只要恢复了市场应有价值，老破就开始跑输大盘了。
老破大老破中老破小属于相近市场，武汉目前老房子流动性不强。
建议出手换筹，可以用老人票全款买。
提问：新人首问：目前卖掉百瑞景90平三房准备入手武汉天地四期三房，价格大概850万左右。
武汉天地房子大约2014年左右建成，家有两娃上完小学和中学大概10年以后。
武汉天地目前均价5.8万左右，是否值得入手？十年之后房子是否能保值卖出？这样配置有什么问题吗？诚心请教房姐！盼答。
回答：你好，自住跟投资的选筹逻辑不一样，自住重点看自己的喜好。
新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的江景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅； 因此，武汉天地作为新的富人IP，学区、交通、商业配套又都符合新一代富人的胃口，中短期看保值能力不错，跑平大盘问题不大。
刚需和豪宅是2个完全不同的市场，互不相干。
从投资角度分析，武汉天地的入手成本很高，随着时间的推移，市中心和热门板块是不断变化的，10年太长，武汉天地的新贵身份也可能发生变化 被后来者超越，你仔细观察，老牌豪宅的涨幅也一般，因为富人对产品的口味极其挑剔，我们要随时把握风向，在IP变化之前出手裂变。
提问：智慧的房姐，恒大绿洲高层边户，朝南四房单价1.1W值得入吗？目前打算改善自住用，四五年后考虑出租或卖掉。
现在看中的这套房加上税费，中介费，过桥费等后单价差不多在1.2W。
贷款中介打包的垫资过桥做贷款，收费3%，算市场价吗。
回答：你好，自住可以买恒大绿洲，蔡甸二手成交榜TOP1，环境不错，部分房源可看湖，税后单价1.2是市场价。
不知道你需要过桥多大的金额，如果50万以内不算高，如果超过100万，这个费用相对高了点。
提问：提问：#新人首问，美丽的房姐您好： 最近家里旧房有拆迁的事宜（待拆迁房属于老婆母亲，但拆迁事宜准备综合全家情况考虑），不知道怎么选择拆迁补偿，请求赐教。
一，家庭情况 本人33岁，名下有一套后湖圣诚和园房90平米房产（婚前），由于当年买的时候商贷利率低，还剩10年10w左右贷款在慢慢还，目前我的爸妈在住 老婆31岁，名下有一套后湖陌陌屋75平（公积金贷款还剩10w），一套塔子湖美联城仕120平三室两厅（剩商贷88w，30年，目前我们一家三口在住），也都是婚前房产。
老婆母亲（目前住陌陌屋），名下就是一套待拆迁房产（有证），无贷款。
一个儿子，2岁半，明年上幼儿园 二、拆迁情况 待拆迁属于西马路小房，按40平方算，估计算下来货币能补到100万多点，如果还房子有三处（补贴要少10几万，相当于10几万买了指标），产权置换分别是塔子湖跃进地块（拆迁优惠价1.15w）， 后湖正义路地块（拆迁优惠价1.2w），提供购房指标是二七路与黑泥湖西路交界处的地块（优惠购房价1.9w）。
请问，目前手上子弹50，考虑： 1、以后孩子上学地理位置好些，争取到二七那个地块的指标，但是选个100平左右的话，补贴加上手子弹不够（因为要全款） 2、选后湖或者塔子湖的置换房产后出租，塔子湖跃进地块估计选了不用补什么钱，但是个人觉得跃进那块有点远，到时候也不好出租。
3、干脆直接选纯货币补贴（可以多奖励10多万），然后今后再找个合适汉口中心点的二手房或新房（本人还未使用过公积金，可JLH后购房使用）。
4、房姐更好的建议，请赐教，谢谢。
回答：你好，如果考虑自住，建议入手二七地块，资金问题直接截断抵押圣诚和园，目前抵押的利率比按揭利率更低。
从投资角度看，你们的仓位过于集中汉口，考虑入手1套武昌做投资，分散风险。
比如光谷东 白沙洲这类板块，未来升值潜力也不错。
提问：房姐你好！我在沌口江大园小区有套124平的电梯房，房龄十五年，现有人出价140万买，现在能卖吗？还是等明年房价回暖再卖？或者过两年等门口的地铁六号线延长线（离400米）修好了再卖，价格会不会高点？看好光谷东和白沙洲，想去各淘一套！回答：你好，感谢付费！ 江大园可以直接出手，2年后，即使地铁开通了，沌口板块也会跑输光谷东和白沙洲的，差距会越来越大。
提问：美丽智慧的房姐，急问城投秀水青城值得投资吗？你上次说藏龙岛兰园投资回报一般，那青山区的秀水青城呢，马上要开盘了，置业说13000+，小户型有80+的，但是感觉户型不好，值得投吗？回答：投资回避，青山并不是投资的首选板块。
青山产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。
青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。
未来商务区能不能真实落地，不好说。
而且城投周边工业区还是有污染的。
提问：美丽的房姐你好！有个问题咨询您，我住武汉复地东湖国际，家门口的万达马上就要开盘43-98平米的公寓。
有两种购买方式：一种是单价23000不带装修，由万达合作的某酒店品牌签订十年期包租协议，年收益5个点；一种是单价27000带装修，直接交给业主本人经营。
请问房姐，1，汉街地段的万达公寓可不可以买？2，如果买的话这个价格值不值？3，哪种购买方式比较好，包租还是自己出租？谢谢！回答：你好，感谢付费！ 怎么理解返租？商铺返租，公寓返租，以及各种回购政策，实际都是一种理财产品包装。
正是因为项目本身不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你入坑。
本质就是”你赚他息，他赚你本”。
开发商每年给你返5%，连续返10年，10年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？ 因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？很简单，这是因为公寓不好卖，每年5%的高额返租钱是从哪来的呢？ 这种公寓呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。
你先看看合同，开发商和未来返租的运营商是不是一家公司，另外租售比（年租金/总价）是不是大于5%，如果大于5%可以试试。
以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，武汉房姐手把手教你从0实现千万资产积累。