导语最近想写一篇关于房地产的文章，思绪万千，但不知从何下笔。
每天早上在互联网上都会诞生一堆关于楼市的文章，今天分析金融16条，明天分析新政“三箭齐发”。
看的人们眼花缭乱，地产从业者也天天用各种信息在刺激着市场的神经，曾经险些高位接盘者则沾沾自喜，坚定认为房地产再也没有了未来，房子如葱的时代即将到来。
从去年开始，笔者陆续发表了一些关于房地产的观点，但都是些不成文的、零碎的文字。
刚开始被身边的人质疑，甚至被朋友“批评”，因为当时是西安楼市最火爆的时候，身边的人都等着西安楼市一年内翻倍。
当时间来到2022年，那些曾经的质疑者已坚定站到了看空的行列。
那么今天笔者将从非经济学的视角，用显而易懂的语言，对房地产的过去、当下、未来做一个深度分析。
文章将从黄金二十年、高房价之下、房住不炒与房地产税、三元九运看未来、未来买房的3个建议五大主题递进分析，内容涉及疫情、人口危机、共同富裕等热点话题。
全文约3400字，阅读大约需要20分钟一、黄金二十年一浪上涨中国楼市以1998年房改为契机，自2000年房地产按揭贷款盛行而开始高速发展，成为中国经济发展的新引擎，二十年间带动了50多个上下游产业一起腾飞，奠定了中国经济世界第二的地位。
在房地产业高速发展的前十年，实现了一箭三雕的多赢局面——地方政府卖地解决财政问题；地产商加足杠杆诞生了一批又一批的地产首富；早期置业者短短几年内实现了人生财富跨越式增长。
这也为后来给房地产市场加燃料埋下了伏笔。
第一波上涨在2008年次贷危机前达到高峰，2007年中国GDP增长率14.2%，A股上摸至历史高点6124点。
用波浪理论分析的话，2000年至2008年为中国楼市上涨的第一浪。
二浪调整2008年美国次贷危机爆发，所谓地产为周期之母，十次危机九次地产，中国房地产业亦没能幸免，当年深圳作为中国内地发展的领头羊，房子价格约下跌了20-30%左右。
三浪上涨然而随着4万亿大放水的刺激，中国楼市再次开启上涨通道，这让在2008年看空房价卖掉房子的人后悔不已。
当年有个知名的地产博主牛刀，因论点鲜明，坚定看空楼市而收获一大批粉丝，最终在楼市再次开启大涨时伴随着一片骂声淡出了网络。
自此，投资房产已成为街头巷尾最热门的话题，“买房无技巧、全凭买的早”的理念已渐入人心。
环京楼市也正式进入主场，北京周边的燕郊、固安、廊坊、涿州等区县房价开始跳涨，燕郊作为离北京最近的河北小镇，房价正式突破1万元/平，短期内实现了翻倍。
这便是中国楼市上涨的大三浪。
四浪调整2013年末至2014年，随着经济周期来临，“钱荒”让高速奔跑的房地产业暂缓了脚步。
房子面临着供大于求的局面，疯狂加着杠杆的房企与快速城镇化的城市一起赛跑，但居民和被动进城的农民工兜里的钱不足以消化这些快速建起的楼盘，中国楼市终于迎来了四浪调整。
五浪上涨时间来到2015年，随着棚改货币化等一系列刺激政策，中国楼市像极了一匹脱缰的野马，跳出了人生中最璀璨的舞姿。
环京的燕郊更是在短短的两年多时间内突破了4万元/平，固安亦突破了2万元/平。
这一切的一切，让人们不再相信房价会跌的屁话，买房成了人生奋斗的终极目标，几乎所有的人都成了“刚需”「 没有涨价预期，就没有真正的刚需」，因为没有房子就结不了婚，没有房子即使结了婚生了孩子也上不了学……记得2004年笔者刚到北京，北京西四环边上的一个楼盘叫诚品建筑，当时售价为6000多元/平，如今该盘二手房均价约为11万/平，20年间翻了约18.3倍，黄奇帆老师在说房地产的十大拐点论时，举例上海衡山路和乌鲁木齐二道桥，20年间也是涨了约20倍。
黄老在与《财经》杂志社长王波明的对话中说到，中国占据了全世界20%的人口，却拥有了50%的房子，人均住房面积也从40年前的5平方米上升至2021年的50平方米。
至次，笔者认为中国房地产5浪上涨周期圆满完成，那些曾经因买房而积累大量财富的人，或因错过买房时机而悔恨的人，或因在燕郊投资房产而遭遇膝斩的投资客们，也都仅仅是房地产黄金二十年发展过程中的一粒尘埃！二、高房价之下疫情叠加好多人将2022年房地产市场的下跌归咎于疫情，认为是疫情导致了房地产市场的不景气。
诚然，疫情是压垮房地产市场的最后一根稻草，但绝不是房地产市场下行的根本原因。
进入2022年，先后有西安、上海、新疆等省市因疫情而大面积、长时间的封控，对经济造成了较大的影响。
根据清华大学的统计数据显示：仅2022年上半年，全国就有46万家公司宣布倒闭，其中有310万左右的个体工商户注销，可以推测出背后的失业有多可怕了。
疫情真正对楼市的影响，是让疯狂买房的中国人突然觉醒。
这场疫情让人们彻底明白，未来30年的不确定性，让掏空6个钱包凑足了首付才买到的动辄几百万上千万的钢筋水泥壳子，有可能成为法拍标的，也有有可能在未来一文不值。
经济学家马光远说，当下是自98年房改以来，各界对房地产市场首次达成了下行的共识。
的确，2022年7月突然集体断贷事件，将民众对预售制、不透明公摊等诸多问题的不满推向了高点。
当然，如果房价一直上涨，这些问题将都不是问题。
和吃饭相比，房子真的是刚需吗？当涨价预期和买房结婚的理念，深入到社会各个角落时，历来爱存款的中国民众加足了杠杆来买房，这背后的支点便是涨价预期。
据官方数据统计，居民债务推动我国居民杠杆率由2009年末的25.8%逐步增长至2021年末的62.2%。
而这仅仅是平均数据，如果只统计城镇居民的话，杠杆率早已超过75%。
而国内房地商的负债率已超过90%，要知道，全世界的开发商，包括欧洲、美国的开发商的负债率，没有超过50%的，香港所有的开发商负债率不超过40%，这也是恒大爆雷之初，国家放任其自生自灭的原因。
看着中国大大小小的城市一排排密密麻麻的韭菜楼，有时不禁要问自己，这到底算不算我们花掉三代人积蓄背负30年房贷换来的一个“家”？高房价与创新力高企的房价让中国居民的资产、财富不断增长，一部分人因楼市而兴，也有一部家庭因买房而衰。
所以总有人唱多楼市，也有人不断唱空楼市。
房产占中国家庭资产的69%左右，这也是好多专家和看多楼市的人坚定认为房价不敢跌的主要原因。
但高房价的弊端已然渗透到社会的每个角落。
2022年报考公务员人数再创新高，清华北大等名牌大学的硕士、博士毕业生放弃华为、小米等公司提供的科研职位，去拼县城一个与专业不符的公务员岗位，这背后是生存与梦想较量下的权衡。
另一方面老美还在科技上卡我们的脖子，而国家和家庭花了重资培养了十几年的高才生，不是去了硅谷就是去考了公务员，正所谓宇宙的尽头就是编制，这些现象无不让人感叹！这些似乎和楼市关系不大，但高房价无疑起到了推波助澜的作用。
假如房价和收入真的匹配，不用掏空6个钱包，他们还会做出这样的选择吗？二十七八岁刚拿到文凭的年轻人，刚好面临着买房结婚的压力，和梦想相比，还是现实更现实一些。
有人说中国不可能诞生像乔布斯、马斯克这样伟大的企业家，因为中国的年轻人进入社会的第一件事就是要先买房，不可能像乔布斯一样在租住的车库里创立苹果公司，而那些可以改变世界的、伟大的企业家一定是为梦想而生的。
人口危机来临2021年全国新出生人口为1062万人，全年净增人口为48万，创历年新低。
按照这个趋势，2022年很可能出现人口负增长，在放开三胎，鼓励生育的今天，14亿是人口总量天花板，人口下降趋势势不可挡。
近年来，不断走低的结婚率和不断上升的离婚率形成鲜明的对比。
不结婚、不生孩子成了新一代年轻人无奈的选择，结不起，生不起，养不起成了被动躺平的真实写照。
著名经济学家任泽平曾说，房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。
在人口不断下降的未来30年，你买到的高层住宅，也许在今天值500万，30年后可能要对折再打对折了，这绝不是危言耸听，而将是热闹过后必然来临的冷清。
中国城镇化率已达到65%，用黄奇帆老师的话说，几乎等同于欧美国家的75%，中国的城市化率，实际是把农村的青年人、中年人给抽出来了，再要增长，最多也就是五六个点，这是最高极限了。
中国的老龄化在加速。
2021年已经到了21%，预计2035年会到30%以上，到2050年、2060年以后这个数值可能会到40%-50%。
我们都知道，老龄化程度越高，对房子的需求也就越少，会有很多房子退出来。
总之，人口下降是决定未来房地产市场走向的重要因素，也是政府制定调控政策的重要依据。
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