在青岛，你要说你家住崂山前海，而且是10年内大面积的次新房，那绝对是有钱人；或者，你在主城有房，在近郊还有套大别墅，那也算是富庶家庭了。
但是，这些不算是顶级的，最厉害的还是家里能有“商业产权”的房子。
2018-2023年，青岛楼市四大坑加公寓、写字楼、商墅，这都是诸多楼市专家唾弃的产品，但实际探访、跟买房人沟通，实际上这种看法是“纸上谈兵”。
先别喷商业产权的房子，海信君汇、半岛美庐、印象金沙滩这些高端别墅皆是商业产权，住宅这里的人圈层之高更毋庸置疑。
很多人不解，商业房子不是产权才40年吗，加上拿地时间，到手连40年都不够，这不是劣质资产吗？你要也这么认为，那真的是认知还需要提升、视野还需扩大，且听咱细细聊聊。
认知刷新：商用产业不可怕，商用产业很美，商用产业不是冤大头。
Part1 商业产权的房子弊端有哪些，放在楼市下半场这些弊端还重要吗？商业产权的别墅也好，商业办公以及公寓也好，一部分是开发商直接拿的核心地段商业用地；还有一部分是开发商拿住宅用地时，因为有商业比例要求不得不盖的商业，有些容积率限制必须盖成别墅。
​商业别墅有啥弊端呢？广为人知的缺点就是产权，40年产权不如70年产权，但这个不算什么缺点，毕竟到期一样续产权，也没几个钱。
进一步讲，如果商业产权的房子被作为其他用途，就像涵碧楼被拆，是不是也有赔偿（收益）呢？当然这也是小概率事件，总之，产权问题不是大问题。
而且，所谓的商水商电这个概念，真正使用的商业别墅、公寓、办公用途为商用或者私人会所，相比于出租使用，也没差别。
如果这些用来居住使用，相比高出商用楼盘2到3倍的住宅房价，哪个更实惠？​再就是转手出售这个问题，首先目的就错了，你买商业住宅的目的大多数是为了自己使用或者出租，转手出售的概率也不大。
除非真的是转手卖，假如房价涨了，那就该交增值税交呗，都赚钱了，还差这点。
假如不增值，房子你也使用了，或者出租也盈利了，谁还会在乎这些？再说了，现在买啥房赚钱呢？你还在乎你低价买入的商业产权房不涨价？综合计算收益的话，之前我也讲过了，从2018年到现在青岛增幅较大的住宅项目绿城海棠印月去掉成本涨幅12%左右，市面上80%的楼盘能保本就不错了。
那低价入手的商办、公寓甚至别墅，综合算算又能有多大亏本呢？Part2 青岛的商业别墅、写字楼有些颜值不错，设计造型不输给住宅青岛住宅产品真不一定有商业颜值高，而且很多面积、户型的展示受限，商业产品确实远超住宅设计。
很多南方城市住宅的一些优秀设计风格在青岛商业产品上有所体现，让人感叹两个点：要是住宅也如此设计就好了，如果住宅这么设计又卖多少钱呢？众所周知，海信君汇别墅是商业产权，业界也没有人质疑其产权问题。
同时，海信君颂也是商业产品，同时也是青岛面积最大的叠拼别墅了，面积是330-350平，单价6万多不耽搁卖，这个项目设计风格和材质绝不是青岛住宅产品具有的“派头”。
​君颂的外立面主材是以世界仅存的缅甸瓦城矿区的缅甸白玉，结合金属铝板、玻璃等现代材质，青岛很少有的典雅尊贵形象。
​城建在青岛有两个项目还是能拿的出手的，一个是印象山，另外一个就是印象金沙滩。
印象金沙滩的别墅也是商业产品，400多平的类独栋别墅，外观是德式风格的设计。
印象金沙滩这个别墅，内部有挑空设计、外部超大院子，形象独特、具有青岛特色，就别说后期城建的印象品、印象滟，就连印象山在金沙滩这个商业产品面前也逊色不少。
​滨海欢乐城的法式别墅的观海听澜，包括华润云上观海的现代风格的双拼别墅，都是商业别墅。
​特别是云上观海的商墅，2000万一套，只有10套，建筑面积400平，实得800平。
别墅内部有7.5米的挑空设计，三个庭院确实设计很舒适，在家里躺着就可以看海。
​红岛湾有三个项目，都叫红岛湾，而且别墅大多是商业产权。
其中新城红岛湾的商业别墅建面240-300平，退台式类独栋，褐石建筑风格。
项目价格很实惠，单价1.3万每平，“买3层得6层”，​当然了，跟海曙云霞一个风格的半岛美庐，西海岸品质最好的产品，也是青岛最漂亮的别墅之一，也是商业别墅。
来这里在园区里溜达一圈，瞬间忘了这是否是商业别墅这一茬，有钱就得来一套。
因为篇幅原因，咱们仅仅是简单引入了几个商业别墅项目。
看房买房这个事儿，还真的是“纸上得来终觉浅”，没有足够的实地考察经验和充分的生活居住阅历，单凭网上假大空的理论，是没法提升鉴赏高度的，也没法拿出切合实际的真知灼见。
Part3 商业产权的房子不是卖给“普通购房者”的，不需要不必害怕说了这么多，很多读者不解了，胡Sir你这是要让我们买商业产权的房子吗？非也，非也。
不是每个人都可以买得起商业产品，也不是每个家庭都能用的起来商住项目。
单纯为了投资收益的话，往小了说，就是买几处城市核心区的公寓和入住率高的小区把头的商铺就好了，这都是属于比较保守的买入方式，单纯算收益的方式。
​像有些买入商业别墅的朋友，打心里就喜欢这些地段，也有这个条件，那该买入买入。
就像君汇、君颂、半岛美庐这些地段，同小区内也不会存在嘈杂混乱的情况出现，买入者除了自住，剩下少数作为会所来使用。
能买几千万上亿的商墅的业主，即便是拿这里当做会所，圈层也不用担心。
​还有些商用产权的大平层也很美，像“九十六府”（隆和东方韵府），339平和408平的大平层从看海视野和体验、户型设计、露台赠送以及装修各方面都不输给周围方圆10公里的住宅项目。
而且隆和这个项目竟然每年还给返50-60万，10年500-600万，赠送5吨白酒再赚200万，也算是个理财项目，其实更深层次是个搞圈层的项目。
当然，很多非意向客户一看又是商业产权，又是“理财”项目，便直呼到——不是搞圈层，此乃“圈钱”的项目。
​据统计，青岛甲级商业办公楼空置率超过40%以上，但是从中型民企主有条件能购买写字楼，自用的角度，还是比租赁能省。
如今楼市不算是上升期，身边不少资产颇丰的朋友低价买入一些商用产品，要么作为酒店、办公出租使用，要么作为别墅会所自用，这么做也有他们的道理。
因为一些特殊原因和时间原因，关于商用产品楼盘的产品没介绍太详细，也作为抛砖引玉，撕开一个口子。
简单说说买商业性质住宅的人大多数并非“冤种”，甚至不少“高净值人群。
但说了这么多，并不代表所有朋友随意刻意尝试。
后期有时间再详细展开，敬请期待。
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