2019年的年终盘点，我列举了几个寄以厚望的版块。
其中，长坡岭真的是我比较看好的改善版块。
尴尬的长坡岭2020年的长坡岭版块表现如何？▲颜值很高的融创云麓长林示范区华润悠山悦景、融创云麓长林、俊发城、贵阳地铁岭里这几个项目，构成了长坡岭版块的基本面。
中海映山湖在我再三思考后，还是把它划到金融城东版块去，所以这里就不提它咯。
研究了截止到10月份的销售数据，发现这个版块的势头还是没有起来。
融创云麓长林的销售数据看起来还不错，但用了一些比较特殊的销售手段推进，这里就不深入讨论了。
华润悠山悦景稳坐钓鱼台，虽然项目本身的品质不俗，但销售依然是没有找到感觉，不温不火。
至于俊发城，低调的老司机了……搞出来的东西嘛不多评论，听说最近交房还闹出一些不愉快，反正项目销售就是稳如狗的低调。
地铁置业的项目基本没启动，干脆就不参加比赛了。
对比邻居的金融城东版块，两个区域有类似的销售步履蹒跚，不过好歹人家占到了观山湖的户口，区域热度还是高不少的。
2019年底兴冲冲而来的长坡岭版块，就这么尴尬而寂寞的走过2020年。
长坡岭的基本面"长坡岭版块"，顾名思义就是在长坡岭森林公园一带。
所以我才把它命名为"长坡岭版块"，一是凸显版块具体的位置，二是直观描述版块最大的特点。
为什么我之前会把很重量级的"改善"关键词赋予这个版块？因为长坡岭的基本面其实真的挺不错，绝对是具备了这个潜力。
第一是距离。
长坡岭版块最大的特点，就是距离金融城非常近。
从长坡岭版块基点的位置（北二环与站西路的交叉口周边两公里半径的范围），到金融城401双塔的直线距离也就是3.5公里。
如果驾车过去，要么走北二环，要么走站西路转林城东路，大概在10分钟就可以搞定。
▲从长坡岭可以清晰地看见金融城天际线与金融城版块的近距离，支撑了长坡岭版块的区位基本面。
第二是交通。
长坡岭版块的基点，站西路与北二环的交叉口是个双层桥面系统。
北二环向东直接开向乌当，向西直接到会展城B区。
桥面上则是站西路可以链接到林城东路，林城东路又可以链接到同城大道、凯里路，最后还可以通道贵阳北站，然后链接中环路。
有点四通八达的意思，而且这些道路都是已通车的道路。
再加上前不久林岭东路延伸段的启动，长坡岭版块通过这条路去往老城区也会非常的便利。
可以说长坡岭版块是林城东路延伸段工程最大的受益者之一。
同时在轨道交通上，长坡岭版块也占到了S2号线的利好，S2号线长坡岭站不会距离地铁置业岭里这个项目太远，甚至有可能就在旁边。
也就是距离长坡岭版块的基点位置不远，150米范围之内吧。
最关键的是，长坡岭版块是在S2号线的一期北段范围内，这是已经批复的建设范围，并不是像什么4号线这种遥遥无期的线路。
S2号线什么时候启动？个人预估明年2号线开通试运营后，大概率会启动S2号线的建设。
S2号线的开通，会对整个长坡岭版块是一个大利好。
通北站、换乘1、2号线，全城通达不是梦。
第三是环境。
长坡岭版块的核心生态景观资源就是长坡岭森林公园，贵阳虽然是千园之城，但大公园也就是那么几个，长坡岭森林公园无疑是山景、林景最优质的公园之一。
不止是长坡岭森林公园，一直延伸过来到中海映山湖项目这边的植被，都是很好的原生林。
▲超大面积的长坡岭公园，其实可以好好再改造一下区位其实不错，交通也算是四通八达，还有足够优秀的自然环境。
我们看里面的两个扛把子项目：华润悠山悦景和融创云麓长林，应该说都是贵阳能数得上号的好项目。
华润悠山悦景，从悠山悦景的名字就可以看出华润对这个项目山景房的定位，整个项目总用地面积18万㎡，可用面积13.56万㎡，容积率2.5，建筑密度20%，总建筑面积46.3万㎡，计容面积33.9万㎡。
指标上容积率正常，建筑密度不错，是一个中型项目。
▲悠山悦景效果图但悠山悦景的拿地价格实在是有点高，高达7000的楼面价让华润的产品定位余地并不大。
所以再三研究后，华润选择了以"洋房+改善高层"的产品来匹配地块。
▲悠山悦景的洋房品质真心不错具体的产品分析就不多说，有创新有亮点也做得不错，标准上应该是略胜华润悦府的。
无论从规划、配置、景观标准还是产品设计，可以看出华润对这个项目的用心程度还是颇高。
融创云麓长林，就在华润悠山悦景对面。
与悠山悦景不同的是，项目基本上以80米高层为主。
从立面风格来看，项目倒是和悠山悦景同样采用了现代风格，一脉相承。
也可以看出的是，项目中间的林地范围很大，景观效果不错（林地想动也动不了）。
与悠山悦景不同的是，云麓长林只有高层产品。
但项目的高层产品，主要是2T4的17层和25层两种高层。
梯户比相对于30层左右的高层住宅还是要好很多。
主力户型有165的四房、145的四房、125的四房和105的三房。
从这个面积段大家可以看出，项目大面积段的产品不少，主要还是针对改善型的客户为主。
而且融创云麓长林的户型做得都挺不错，很能匹配长坡岭的山景景观。
两个邻居的标准都挺高，理论上还是很能吸引改善型客户的。
为什么这个版块，依旧是不温不火，掀不起什么浪花呢？且听下面分解~解码长坡岭曾经我说过：在我看来长坡岭版块并不需要蹭什么"观山"、"金融城"之类的概念，它自己完全有能力做成一张有代表性的贵阳楼市新名片，关键词就是"改善"。
但事实就是这么无情冷酷、无理取闹、无法言喻……还是被啪啪打脸了，长坡岭版块至少到现在并没有撑起"改善"的大旗。
现实的情况是，持续关注这个版块的客户大多是想买又不敢买的心态。
为什么？经过我仔细的思考，可能会是以下几个原因。
这些原因也是贵阳很多类似版块面临的问题，读懂了长坡岭，也就读懂了贵阳的很多区域。
1、市场形势对改善型项目不友好现在贵阳楼市是个什么样的市场？2020年，还是以刚需为主流购房人群的市场。
所以可以发现大量的项目产品很雷同，都是2T4、2T5甚至2T6的高层产品，面积段以80~100、100~120为主力供应。
甚至有不少楼盘为了追求快速去化，设计了低于80平米的超低总价三房。
当然，还有越来越多的小面积跃层这种高赠送低舒适度产品。
这种市场，主力客群就是不得不买房的刚需。
很多有购买力的改善客户看着着起伏不定的市场，看不懂、想不通，自然也下不了决定。
买或不买都可以的选择题中，改善型项目的生存空间被进一步压缩。
2、区域配套支持力度弱对于一个新的楼市版块，其实规划和公建配套的支持很重要，也就是我们说的政府搭台、企业唱戏。
但是在长坡岭版块，热度好像只存在于卖地的那两个星期。
之后呢？几乎完全没有声音~对比同属于白云区的泉湖版块和白金大道版块，长坡岭版块的动作真的太微弱。
其实这个版块覆盖面积并不大，做一些有亮点的公建配套困难度是可控的。
说直接一点，给这个区域搞一个足够大、足够有名的九年一贯制公立学校，基本就可以把整个区域的热度带起来。
公园虽好也不能当饭吃，业主需要的还是更扎扎实实的日常生活配套嘛。
3、各自为战没合力在前两个因素影响下，区域内的项目自然无法形成合力。
"人心齐，泰山移"，长坡岭版块即没人搭台，也没有人想着唱一出戏。
大家各玩各的，互不干涉。
就连最简单的宣传推广上，也没有把区域价值真正说清楚、说透。
实在不行到最后要么忍、要么用非常规手段促销、要么继续苟……反正你卖你的，我卖我的，大家互不干涉。
三个原因带来的结果就是——长坡岭的价值共识无法标定。
长坡岭这个版块虽然距离金融城CBD很近，但是对很多人来说依然是陌生和不清晰的。
这就要说到一个很重要的问题——价值共识。
价值共识是任何项目销售不可避免也一定要正视的重要问题。
价值共识，就是大众对你项目的区位、品牌、产品等的认知程度。
拿长坡岭版块来说，有地铁（规划）、有商业（在建）、有学校（（待建）、有品牌……但是，这个地方对于大众来说实在是太陌生了。
诚然，很多人对长坡岭森林公园是熟悉的。
但是对居住于这个公园旁边很憧憬吗？未必吧~每天有无数车辆从北二环路过这个区域，但也就是路过了而已，没有更深层次的认知。
价值共识是一切项目销售的基础。
▲这个拆迁地块，兴许在明年又能给版块贡献一个不错的项目说了半天，长坡岭的项目该不该买？正如我所说，这个版块的基本面其实真心不错，环境、区位、交通和产品力在整个贵阳来说也属于均好性很强的地方。
已经买了的客户可以大胆放心的等着交房，我相信那时候该有基本的配套都会齐备；想买的客户看中了喜欢的产品，下单也没什么问题，至少现在版块的价格并没有脱离实际价值。
我对长坡岭版块的惋惜，更多是"它原本可以做得更好"的期待。
希望2021年，版块内的项目能一起好好思考这个版块的"价值共识"。