北京，首都，久居不易。
“新北京人”来到这座城市，生活几年就会发现，“居住成本”是留在这座城市的最大的成本，不论是经济上的还是心理上的。
因此，当社保满5年，或者拿到工作居住证之后，终于不被限购了，第一个想到的问题就是：要不要、能不能买房？图自影视剧接下来是如果买，买哪合适？北京人多、城大，房子能引发一系列问题，包括租金、通勤、社交圈等等方面。
买房不是一件容易的事儿。
买个包，一狠心的事儿。
但买房，需要凑钱、看房、加杠杆、看流水，每一个环节都需要周期，有的人从打算买房到签约甚至要一年左右的周期，既费钱，又费精力。
如果打算留下来，提前去做准备，就能节省很多时间，也可以挑得更从容。
01 想在北京买房 你有资格吗？一个外地人，想在北京买房。
首先要关注的不是房价涨跌，也不是百万首付怎么凑。
而是，要连续60个月不失业，并缴纳了社保个税，或者拿到北京工作居住证。
这是比房价更容易跨过的硬门槛。
其中意外也时有发生。
有人因为换工作，前东家和新公司没有衔接好时间，以致社保没有连续缴纳。
也有人因为公司人力误操作导致断缴。
而自由职业者，可以选择代缴机构来解决。
成年人的世界里，这些琐碎而必要的事情，都需要自己来操心，没人能代替。
不过政策上还是有一定宽容度。
按照北京的规定，社保因为工作变动补缴未超过三个月内的，可以算作连续缴纳。
实际情况中，在买房之前的5年中补缴社保次数不超过3次，不会影响买房资格。
相比五年社保，工作居住证是较为快捷的途径，能比别人缩短四五年的时间。
这要看所在公司的相关规定，一般都有名额和人数比例限制，建议有条件的人立刻去办一个。
说不定就赶上了买房周期中的最佳时机。
对于大部分人来说，五年社保的门槛留出了足够长的时间用来攒钱、了解市场、看房并找准自己需求。
毕竟，坚持了，才配谈理想。
02 首付的钱从哪来？“五万一平的房价，我工资都没这一半高，怎么买房。
”许多人一看到北京的房价，内心就打了退堂鼓。
不要怕，凡事预则立，不预则废。
先来看看在北京有房的梦想，说不定实现了呢。
图自影视剧想在北京上车，100万首付是最基础的“套餐”。
但钱从哪来？攒钱，是看似笨拙却简单有效的方式。
首先工资不是一个固定数值，会根据个人成长和工作年限有一定涨幅。
其次即使不买房，也应合理规划做好理财消费预算。
若年薪22万，一年攒出10万并没有想象中的难。
如果两个人攒钱，达成目标的速度会更快。
“六个钱包”和“以旧换新”，几乎成了一线城市买房的必备选项。
回想过去十年，有多少人得感谢自己啃老买了一套房。
又有多少人庆幸卖掉十八线老家的房子，买在了一线城市。
杠杆，有时是能让资产快速增值的利器。
不必一提加杠杆就谈之色变，但更适合敢用、会用、擅用的人。
值得注意的是，要为首付金预留出周转时间。
理财到账还需要三个工作日呢，更不用说以旧换新，可能需要更长周期内才能完成。
买房卖房都没有那么简单。
当你开始盘算到预算这一步时，已经超过了至少80%的北漂了。
03 首付100万能买北京哪的房子？北京的房价，你以为是二环比三环贵，三环比四环贵，四环比五环贵。
其实，并不然。
南三环外比北边和东边房价低了将近20%-30%。
链家北京二手房房价地图目前北京市场上仍有总价最低大概300万左右的刚需盘，首付最低100万左右，月供1万元。
二手房可以在东四环或者南三环外买一套老破小的一居室。
新房的话，可以看五环边上的限竞房以及个别楼盘的小户型。
更远一些的房山、昌平、门头沟等有稍大些的房子可供选择。
曾几何时，环京也是北漂们的优先选择。
比北京便宜，比老家更近。
数十万人住在燕郊每日跨省来北京上班。
然而，限购、政策变动、区域价值分化，让“香饽饽”成为啃不动的“鸡肋”。
即使手里没有100万，也不要着急，再攒攒钱，努努力。
买房这个事，从来不是一蹴而就的。
谁买第一套房时不是从迷迷瞪瞪看房开始呢，边看边挑边攒钱，说不定更有动力呢。
图自影视剧04 100万之外，还需要准备这些！一些人在买房之前，最心痛的不只是没钱，而是没有首套房贷款资格。
前些年，社保没有满五年时，他们想先在老家上了车。
等有资格买北京时，把老家房子转手卖了以撬动更多首付金。
没想到，2017年北京的认房又认贷的政策让他们失去了首贷资格。
这意味着首付比例从最低35%提高到60%。
100万首付能搞定的事，要多拿80万。
只要贷过一次后，就无法在北京享受高杠杆优惠。
遇到政策变动，实属没办法。
如果政策已经出台好些年了，还想这样做，那就可能需要多了解最基础的买房逻辑和市场变化。
如果买300万的房子，首套是不是仅需要准备100万的首付，剩下200万就能从银行贷款？现实并不是1+2=3的关系。
办住房贷款常常遇到的问题是，贷款额度比预想的少，甚至根本办不下来。
银行之所以愿意贷款给你，是因为银行相信贷款人能还得起。
那就需要提供征信、收入证明和银行流水。
贷款时，银行要先看你的流水能否覆盖月供的两倍。
这意味着如果你想贷最高195万，月供1万，那么至少提供月工资2万左右的流水才行。
二手房的话，网签价会低于实际总价，贷款额度也随之降低，首付便会更高一些。
比如北京四环500万的房子，网签价最高做到468万，贷款最高额度327.6万（468万*70%），剩余金额全都是首付金额172.4万。
买房的最终预算永远比看房时要高一些。
除了网签价还有卖方持有房屋类型是否满五唯一、买房购买房屋类型是否为首套、2.5%左右的中介费等等。
在做买房等重大决策前，多搜集正确信息，总是没坏处。
05 什么样的房能够买？在北京跟老家买房相比，有实践与理论上的差异。
二三线城市的房子除了常见的小产权房问题，新建的商品房楼盘比较多。
户型、面积可挑选的余地也大。
但在北京，则受限于首付和政策。
手里只有100万，能买的到房子，可能只有这么几种，还都特别“奇葩”就房子的产权来说，除了普通商品房，那些看着像普通商品房的房子，实际上可能是回迁房、经适房、老公房、限竞房、共产房，甚至是商办公寓。
房子嘛，住都一样能住。
与买房者最直接相关的是税费、首付比例和后续买卖限制。
限竞房是拿到房本五年后才被允许买卖。
今年北京的不限价地块成交比例增加，此消彼长，限竞房用地大幅减少，刚需且买且珍惜。
共产房总价较低，相比区域内新房价格能便宜一半。
但个人并不拥有全部产权，且需要摇号，对买卖有着较为严格的限定。
考虑买回迁房、经适房的话，就要多准备首付钱。
这类房子总价相比周围小区价格也较低，但回迁房要缴纳土地出让金3%，经适房需缴纳综合地价款10%。
一些老公房的产权若是归属于单位，还不能个人交易。
商办公寓的买卖则几乎彻底堵死，需要全款购买。
北京有许多80年代，甚至70年代的房子，房龄比人都大。
遇到这种房子时，得先确认一下贷款的问题。
因为有的银行规定，房龄超过一定年限，会不批贷款。
买卖二手房有一种现象。
老人留下的房子，产权分属几个子女共有。
这时就需要注意，卖家是不是取得了共识，以免节外生枝。
二手房的好处是过户快，早买早入住。
对于北漂来说，买了新房等入住的日子，痛并快乐着。
一边还着月供1万+的房贷等新房建成，一边向房东交5000的房租。
06 买好房子有时候需要运气在北京看房，是最需要做心理建设的时候。
一边看几百万的房子居然比自己年龄都大，一边担心房价再上涨连这样的房子都买不到。
小区没保安没绿化是常事，内部道路坑坑洼洼打着混凝土补丁。
房子内部户型奇葩且逼仄，不是客厅没有窗户就是全屋不向阳。
有的房子像是几十年没人住过，被时间封印了至少二十年。
图自影视剧往往看中的区域内，所有房子的户型都很差劲。
稍微好那么一点的小区，房价又远远超过预算。
不由得和手里的钱较劲，谁让自己没得选呢。
但即使多出几十万，也只能矬子里拔将军。
最终都需要面对现实，买到理想中的房子，是需要一些运气的。
买新房的通常步骤是先排卡，等着开盘时去选房。
能否选到合适的房子，跟首付比例、手速、运气以及开发商的放盘逻辑都有关系。
二手房的话，几乎是一房一价。
同小区、同一栋楼、同户型的房子，都有可能因为楼层高低、装修好坏、付款方式以及业主心情，价格上差十来万块钱。
如果看中了二手房，正好碰到业主诚意卖房并且价格合适，错过可能真的不再有。
买房这件事会让人迅速学会取舍。
位置好、户型好、装修好、朝向好、面积大的房子，想用首付100万买到，那是不可能的。
在北京买房安家，看上去是一个奢侈的梦。
实际上，跳一跳还是能够在五六年内，靠自己买上个小房子。
买房路上，谁不是一路挣扎一路前行呢，但结果好在，你总能买到属于自己的房子。
人生是一场场马拉松，买房也是。
买完第一套，还有第二套、第三套……第N套在等着你。
作者：王露编辑：小屋