这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：我目前房产状况:武汉江岸区时代豪苑有一套12年房龄的163平全款房,己办离婚析产,在老婆名下。
我有首套房购买资格,有闲置资金150200万,想再入手一套同小区150平二手房,准备接老人来武汉住,单价在2.8W左右。
但又想入手二七滨江区万科御玺滨江或者其它环境好的改善房加升值潜力盘。
不知做何选择,请指教!二:另外我老婆名下还有一套重庆渝中区协信公馆140平清水房,还有房贷60万未还清。
目前市场价240W左右,建议卖掉买更好的盘吗?回答：你好，选错筹，一开始就注定了结局，看了你在武汉和重庆的选筹，以贵妇盘+CEO盘为主 什么是CEO楼盘？CEO盘，顾名思义，就是对标企业CEO级别人群购买力的楼盘，也叫做贵妇盘。
第二代CEO盘的开盘单价比周边同地段楼盘至少要贵40%以上。
重庆知名CEO盘举例：万科鹅岭峯、凯德来福士、东原1891印长江、长嘉汇两江峯、中海寰宇天下、阳光100喜马拉雅、绿城蘭园等。
开发商一般会要求提供数百万的银行活期资金证明，以此筛选客户，确认对方是不是买得起房。
CEO楼盘有哪些典型特征？CEO楼盘可以给开发商带来更高额的利润。
为了把楼盘卖出高价，开发商往往会将楼盘的各项附加值做到极致，使得CEO楼盘具有不少相同点。
①销售中心富丽堂皇，印刷的楼书又重又厚，看着高端大气上档次。
②只要你能提供对应的现金证明，置业顾问会对你服务态度特别好，赠送各种私人定制服务。
比如，你若有需要，豪车接送你看房没问题。
③CEO盘的售楼处平时大都很清冷，过来了解的客户很少，排队摇号？不存在的。
④一个CEO楼盘的销售周期至少1年以上，有些CEO楼盘卖了好几年都没卖完。
比如协信公馆，只有3栋楼，但卖了10年了，至今还有一些尾盘在售。
融创玖玺台尾盘也是一直卖到了2018年。
⑤CEO盘的广告有明显的跨地域倾向，因为价格贵，重庆3000万人口都无法完全消化1个楼盘，得去外地揽客。
仍然以协信公馆为例，这个楼盘曾经找过外地团队拉了一批北京上海的客户跨越千山万水前来成交。
⑥开发商往往是大开发商。
毕竟CEO盘前期各项资金投入大，销售周期长，中小开发商既没有足够的现金流也没有足够的胆量去开发CEO盘。
⑦大多是精装交付，因为装修的水分很大，2000元/㎡装修成本可以包装成6000/㎡的装修价值。
⑧单价高，总价高，大部分要交房产税，没交房产税的楼盘都是靠开发商想办法规避。
⑨物业费很贵，5元/㎡是保底价，目前新盘的物业费一般在8-10元/㎡。
如果是考虑纯自住，可以买二七滨江，如果考虑未来升值潜力，建议回避二七滨江这个“CEO盘集中区”。
有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。
凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。
但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。
自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。
自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO 投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。
所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。
武汉的CEO盘如何选择？核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。
武汉天地是比万科更好的选择，豪宅一哥的溢价共识，短期内不会被洗净。
协信公馆可以考虑出手后置换2-3套武汉的低价潜力盘。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：现在保利城公寓很火，价格11000，好多人买，公寓楼为撒现在这火？回答：售楼部全是中介提问：房姐威武，坐标青岛，想买西海岸房子，有资格及首套名额，计划首付80，混合贷60加110，月还8000，但去年底夫妻双方帮我母亲做了还款担保，月12000，目前家庭体制内年入24k，公积金两人共6万，月2300，计算发现总收入没法覆盖两倍贷款，经咨询若杠杆过高银行可能拒贷，有什么办法能让银行顺利放贷？感谢答疑。
回答：你好，感谢付费！体制内不允许兼职，收入证明也很难高开。
一般都是通过给配偶增加兼职收入流水来解决。
如果双方都是体制内，那么可以考虑通过叠加房租收入来提高流水，提前多准备几本房屋租赁合同。
也可以增加共同还款人提问：新人首问，睿智的房姐好，河南南阳大学城区一套130多全款房，90万左右，房龄十年，环境好，宜居，因违规罚款两公司合作崩了证一直没办下来，其中有一些是厂员工厂里把钱交了正在办证，夫妻现在郑州月10000，子弹很少10几，想把这唯一住房卖了在郑州上车为孩子，因之前我们在深圳工作过，又想为孩子未来着想在深圳买小产权房，一个孩子。
已改变工作思维着重投资，睿智的房姐， 1.像我这种情况您看是房子卖了深圳买小产权还是不卖+借子弹后，在郑州首付一套，如果首付在郑州买什么区哪些楼盘？我们在郑东新区上班，谢谢您！2.像我们小区的情况厂职工正在办证，是不是意味着我们房子证办下来没有问题？因为办证后8.9000一平，现在没证6000多，我是否可以抵押贷款现在买一套等证下来套利？让房姐费心了……回答：以后动迁回报会越来越低，或者一辈子拆不动。
直接推倒的概率很小，可以忽略。
纯自住刚需，连商品房的月供也付不起的话，或者你本身是村民或者你有特殊的关系（自己的关系，不要信中介说有关系），可以考虑。
否则不要碰小产权房。
投资，和商品房相比，会失掉杠杆的部分带来的收益。
没有房产证做不了抵押。
郑州和深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好！第n次前来烦扰～ 前几天以178w定了塔子湖尚湖熙园（产证88㎡、赠送8㎡卧室的那个南北通透户型，满二毛坯、12楼）。
以后想换更好更大的房子，这个价位买入了 5年内还有多大的升值空间呢？再就是还贷方面的问题：目前还没有公积金（年底前会开始缴，GWY编制），现在只能商贷（还未申请），月供压力很大。
1、想攒几年钱，以后一次性商转公，这样好吗？2、如果建议以后商转公，那商贷选等额本金还是等额本息比较好？公积金余额是一直放着还是定期提取还商贷比较好？3、想把毛坯简单装修做四房出租、减轻一点月供压力，从装修投入和预估租金收益来看是否值得？（就是能尽快用上公积金、减轻月供利息，该如何规划？） 这次问题比较多，烦请房姐具体解答！谢谢！回答：你好，感谢付费！尚湖熙园单价2W入手，是市场价，如果是考虑自住，这个单价入手问题不大，未来涨幅随大势。
如果是考虑投资，单价1.6的低价盘未来的利润空间会更大。
公积金的唯一正确用法是取出来。
公积金本质就是一种强制储蓄。
不用强制储蓄，当然是好事情。
给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。
所以大部分想薅公积金羊毛，注定被反薅。
公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。
多要一只鸡肋，你会损失一整只鸡。
舍弃一只鸡肋，你能保住大部分财富。
不建议商转公，攒几年钱，再用公积金入手下一套，或者直接取出来好了。
简装+隔断出租，装修标准：500-800元/平提问：想问不接受银行抵押贷款的房子有哪些，都有什么特征？回答：银行通常拿几个指标来卡抵押物：1.房龄。
有限20年以内、25年以内、30年以内、不限制房龄等各种情况。
2.面积。
有限40平以上、50平以上、60平以上、不限制面积等各种情况。
3.地段。
通常武汉五个近郊区都接受抵押，不少银行不受理远郊区的房产。
4.物业类型。
比如部分银行不接受独栋别墅、办公楼、商铺、酒店式公寓。
5.物业状态。
比如部分银行不接受处于限售状态的房产。
6.产权人。
例如年龄过大、未成年、公司产权。
提问：房姐，为什么说创业不如炒房呢？回答：大多数人都是被下限锁死的。
所谓要稳定，就是保下限的思维。
大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。
打工，完全符合了这种美好的想象。
打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。
实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。
这就是为了保下限，科技树被锁死了。
创业，是一个没有下限没有上限的领域。
赚能赚死，亏能亏死。
大多数人是不敢干的。
很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。
那有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。
就是要保住下限。
创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。
比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。
俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。
连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。
这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。
搞房子，为啥很多人成功了？这个领域是下限保底，上限很高的。
搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。
做到一定程度，可以专职去做。
职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。
做微博之类的自媒体，也是下限保底，上限很高的。
做微博，反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。
要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。
所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。
提问：美丽的房姐，您好！新人首问。
自己刚把首套房资格腾出来，准备入手一套国产光立方的房子。
是叠拼别墅的下跌，产证面积是一楼的155平，公摊15平方，送50平的入户花园和一个60平的空高5米6的地下室。
如何用拆骨法计算它的实际价值？350能不能入手。
另外父母手下有一套武车一村的77平的1楼，和一套安普顿小镇的1楼45平。
安普顿小镇的是否需要卖掉？女朋友有首套刚需的资格，安普顿小镇这套房，是否可以过敲给女朋友。
是否可以考虑再把武车一村的房子过户给我，开发住出老人的房票？父母今年63岁。
回答：拆骨法：正常面积为1 小花园系数0.25，私密性低系数减小，花园过大系数减小，花园系数也减小。
50平米算稍大，本案算0.2 地下室不上产证是一个败笔 负一楼系数0.2 负二楼系数0.15 如果有采光，系数略微增加。
武车一村房龄太老，涨幅弱。
安普顿户型太小，占房票，光谷南不是发展重点，都可以出手做裂变。
没必要对敲了。
最佳资产配置方案见知识星球内部分享。
提问：房姐，我看了精华文章中所有的关于贵圈流派的文章，对其中一个老破小的流派特别感兴趣，因为我本身是学美术的，对装修特别感兴趣，想到如果通过改造老破小既能挣到钱，还能有精神上的成就感，真的很让人向往啊！希望房姐给我一点指导，谢谢！另外，关山大道上有一个盘叫光谷创业街，2002年建成，这个盘里面的价格有单价低于周边新房10000的房子，甚至有单价11000的，请问房姐，这种房子叫笋房吗？这个盘有改造的价值吗？回答：1.老破小流派适合北上深。
核心点在于这些城市的新盘少，且价格高，上车门槛太高。
你人在北京，先淘淘北京的老破小好了。
老破小：租售比非常高的小房子，一般来讲房子越小，租售比就越高。
如果能遇上租金收益5%以上的老破小，那就闭着眼睛买。
老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，在北京有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。
选择老破小的核心优势：租金。
小房子的核心优势是租金， 因为租金是有下限！ 在租房市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。
选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。
在北京，1居是最最基本的刚性需求。
只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。
北京潘家园的61平准新房，可以租个5000/月，跟30多平的老破小差不多。
老破小的优势： 投入低，租金回报高，不担心房价的波动，好卖。
老破小的劣势： 面积小，房价回报率低，虽好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，也会拉低一部分房价收益。
2.武汉为什么老破小市场太小？因为流动性还是不够+涨幅不如次新 另外，贷票到后面真的是瓶颈，心力瓶颈也是瓶颈。
提问：如何判断一个城市有没有投资前景？回答：在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。
只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。
从以下几个维度综合分析：1.产业基础。
产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。
2.交通。
铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。
3.人口。
人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。
同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血4.教育资源+科研能力 好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。
5.城市政治地位 政治地位影响城市能获取的国家资源扶持 6.土地面积 土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。
7.政府负债率 负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。
提问：你好，本人女，外地人在上海某外企工作3年，工资暂时养活自己，海归已拿到上海户口，单身，不确定是否长期在上海安家，生活压力大有可能回到老家二线城市，房地产小白。
父母现卖了老家房子，打算把我租房的钱换为还房贷，300w参加摇号买新房。
可是父母年纪也不小了，这笔钱感觉可以用来养老，不想让父母和自己一起还房贷，并且自己未来也不确定要在上海安家，毕竟还是单身…提问是：1. 这笔钱该如何利用？2. 用来买上海新房子是半住半投资性质的，是值得吗？2. 如果购入二手房，未来市场还会增值嘛？回答：人生是个爬阶的过程。
而前途是光明的。
上一代在二线城市，这一代就应该更进一步。
既然来了上海，就必须想各种办法活下去，并且活得越来越好。
你工作了3年，已经积累了一些资源和人脉，未来的路大概率是越来越宽。
也许到第8年、第10年，你已经是成功人士了。
命运的转折有时真的很神奇，但你必须坚持，否则一切都无从谈起。
至于新房，那是给不差钱的土豪炫耀消费用的。
既然你觉得家庭资产规模有限，需要节约高效使用，当然更不应该去买新房了。
二线城市的买房逻辑习惯，在寸土寸金的一线城市是不能简单照搬的。
无论如何，上海完全还有再涨几倍的潜质。
保护你父母财产（养老的本钱）最好的方法，就是房贷。
具体买哪里可以兼顾自住和保值增值，要根据你未来的工作地点、生活半径、发展轨迹等综合分析确定。
投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，当年复地怎么样涨的 ？除了绝对价格低投资好 ，是不是品牌开发商更有优势。
回答：复地东湖国际为什么贵？开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。
且复地有学区优势。
复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。
多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。
卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。
我们要寻找下一个复地。
提问：普通人第一套房应该怎么买?回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。
所以讲一讲这个话题，尽可能直白。
怎么买？先说结论：1.尽一切可能凑到更多首付； 2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产； 3.尽可能贷款贷足。
因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。
最重要的，是房产拥有杠杆。
只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。
没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。
工资，是现金流，是赚钱的手段。
现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。
一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。
而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。
上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。
一步错，步步错。
提问：房姐你好，想到武汉定居发展，现在有两个想法和方案， 一个是，用存款50买偏一点别墅，因为喜欢住小院，是个梦想，现住黄石边边贷款29三房中，用入住武汉小别墅，过户成武汉户口，再奋斗两年，或到时卖了现在房，再去投资一套 二个方案是，用50子弹去武汉选个不限购，落户后再奋斗，圆别墅梦，不限购房姐建议汉口北武湖地铁沿线，蔡甸地铁沿线，不是大开发商的盘以后好出吗，汉南碧桂园能考虑吗回答：远郊别墅涨幅非常弱，交通不便，武汉一堆N年不涨的远郊屌丝别墅。
一般来说，竞争都是同龄人的竞争，一路坚忍延迟享受，可以让自己胜过99%的同龄人，每一代人有每一代人的大国红利，1%的塔尖人群自然获得社会的奖赏，车房、社会地位不是问题不用焦虑。
建议入手汉口北提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。
房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。
还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书.回答：面子也是商品。
对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。
凡是面子，多少都有点收割机的性质。
人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。
人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。
有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。
有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。
遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。
当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。
经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。
他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。
农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。
人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。
帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。
私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
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