随着合肥2024年第二轮土地挂网，又引起了一波热议。
第一个是滨湖还能不能出新地王，第二个是新站本轮是否真的要做别墅，如果做，会是什么样的产品入市，市场能否有支撑？本期，我们将通过数据来为大家客观分析。
本轮土地出让累计4宗，滨湖2宗均位于金融后台板块，2宗位于新站少荃湖北岸，合计约240.2亩。
本轮土拍保证金截止时间为2024年5月7日下午16∶00，拍卖时间为2024年5月10日。
NO. 1｜壹滨湖2宗，拍出地王可能性不大一、滨科城BK202404号地块该地块位于滨湖科学城西藏路以西、遵义路以南，占地63.7974亩。
居住用地，容积率≤1.8，起始单价1510万/亩，保证金2亿元。
该宗地块为合肥2024年首拍中流拍的地块。
主要原因或许是因为地块南侧紧邻不利因素地铁车辆段，且起始地价过高。
本轮出让，地块做了些许调整。
1、面积减小，影响最大部分划到红线外。
占地面积从之前的100.2亩，调整成63.7974亩，车辆段对地块影响最大的部分未在本次出让的范围内2、容积率降低，起始单价降低容积率从之前的不大于2.2，调整成不大于1.8，起拍单价从之前的1850万/亩调整成现在的1510万/亩。
这样一来，本轮地块出让的门槛相对变低了，而且后期房企在方案排布的时候可以尽量不排大高层，提高地块居住属性。
从利润测算的角度来看，参考周边售价，该地块按新房精装修2.75万/㎡计算，测算静态利润为18%，起拍价下看似利润很高，但目前周边次新房价格挂价大多在2.4-2.5万/㎡，且位置优于目前地块位置，所以2.75万/㎡的装修价格能不能站稳还很难说。
如果按照精装2.4万/㎡计算的话，起拍价下的静态利润不到10个点。
在当下市场情况下，起拍价下10%的利润估计能淘汰60%的房企。
所以该地块如果本次出让能成交，大概率会是底价成交。
而且此类房企不仅需要有一定产品打造能力，还需要能高价扛住市场变化周期，比如高速、招商、保利、华润等房企。
二、滨科城BK202405号地块该地块位于滨湖科学城徽州大道路以东、遵义路以北，占地40.0995亩。
居住用地，容积率≤1.8，起始单价1750万/亩，保证金1.5亿元。
从地块位置上来看，BK05号地块要优于BK04号地块。
且体量40亩左右，适合端平快的开发节奏。
周边紧邻望雲、高速壹品、伟星滨江道等高端盘，新房均价至少高层已经站稳2.8万/㎡。
另外，该地块容积率为不大于1.8，后期全做18层的小高层，或者高层搭配洋房的设计，而且地块比较方正，有利于方案的排布。
从利润测算的角度来看，参考周边售价，该地块按比较保守的情况来考虑，按新房精装修2.9万/㎡计算，测算静态利润为11%，起拍价下利润比较可观，预计后期房企关注度会相对较高。
三、滨湖两宗地整体情况分析该两宗地块从板块位置来看，是属于滨湖比较靠南边的位置，也是接下来滨湖重点发展的板块。
目前板块内在售新房较少，滨语听湖、高速尚阖院、伟星滨江道都进入尾盘。
从价格上来看，改善型产品备案价格较高，尤其紧邻金融板块的望雲，整体备案价格破3万/㎡，高速壹品项目入市价格或将破4万/㎡。
但目前该板块二手房挂牌价在2.4-2.5万/㎡，已接近淝河板块价格水平。
因此，虽然按目前整体测算的情况来看地块利润都相对较高，但后期出现新地王的可能性不是特别大。
预计BK05地块热度会高于BK04地块。
NO. 2｜贰新站2宗，具备打造别墅产品的基础一、新站区XZ202402号、新站区XZ202403号新站区XZ202402号地块位于新站高新区荃湖北路以北、青龙山路以东，占地51.07亩。
居住用地，容积率≤1.1，起始单价800万/亩，保证金8200万元。
新站区XZ202403号地块位于新站高新区荃湖北路以南、规划支路以东，占地85.24。
居住用地，容积率≤1.0，起始单价800万/亩，保证金8200万元。
2023年5月6日，《住房和城乡建设部关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》中已明确《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》文件已失效，且未有下发新的相关要求，这说明“限墅令”已经失效了。
目前来看，从地块容积率1.0、1.1可以推测后期这两宗地不排除有建设“墅“类产品的可能性。
那么问题来了，如果真的做别墅的话，能做什么样的产品，市场有没有支撑？会是什么样的企业去拿地？首先，从容积率的角度来看，排合院是没有没有问题的，从面宽要求上来看，三联排也有可能排得出来。
但主要还得看建筑退让，如果退让多，能用来排楼栋的地就少，那就只能排洋房或叠墅+别墅；如果退让少，那就很有可能会做出联排产品。
从别墅市场方面来看，新站区的“陶冲湖别院”项目，别墅二手房挂牌价在2.5万/㎡左右，总价在530万，站在合肥目前的高改市场角度来看，这个价格并不算高了。
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