北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。
随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。
后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一朋友是搞艺术的，租住在“炫特”好几年了，今年是房东要涨价，惦记着换一套，但还是要在炫特。
之前我是不理解的，因为他自己有房，而且朝阳挺不错的小区，但偏偏要到炫特租个小户型，既当工作室也偶尔睡觉，把自己家倒当成了别墅。
那会儿我就问他图什么？回答是图炫特的环境，也就是年轻人多，租房的多，频繁更替的人群，充满欲望的眼神，无奈却又坚持的状态。
每天从这些年轻人脸上能解读出北京的未来与希望，而在老小区呢，能接触到的聊天大多都是回忆过去了。
后来我大概能理解了，毕竟搞艺术的都要找灵感，那在这种年轻化的社区肯定比老公房要强。
听说有不少从事创作型工作的人都喜欢这种年轻人扎堆儿的地方，甚至是城中村，就是为了品读百味人生，憧憬未来。
我在外地也住过一阵儿这种小区，天津开发区的一个公寓，同事说是时尚。
那会儿还没有微信，但有QQ啊，加入小区群后就有各种各样的聚会，聊的都是创业搞钱泡妞钓凯子。
这种氛围在普通社区不太好找到，甭管是否正能量，但确实能体会到未来的意思，绝不是暮气沉沉的怀旧。
二炫特也差不多是那个时代的产品。
因为那年正是神舟五号成功，杨利伟受到万众敬仰的时候，炫特的业主们于是想集资在小区里给杨将军树一座雕像，认为这种行为很酷炫，符合炫特的定位和业主们的精神追求。
我于是把这个消息转发到了天津的公寓，也引发了剧烈的讨论，他们也想在小区建个雕塑，代表自己阶层的精神。
但讨论来讨论去，得票最多的人物竟然是“白方礼”。
现在的人们可能忘了天津的白爷爷，但这个名字必定永垂史册，感动中国。
这位老爷子凭一己之力，开小卖部蹬三轮赚钱，自己吃馒头喝白水，攒下所有的钱捐资助教，被称为“当代武训”。
后来他的评奖经历还引发了巨大的舆论风波，这就不提了，要宣扬正能量。
当年的白爷感动了天津，感动了全中国，只是没感动CCTV而已。
但他毕竟是个老人，当时已经90岁了，能作为年轻社区的形象标志吗，似乎不太合适吧？后来争论了好久，渐渐也和炫特的提案一样，不了了之了。
但这两件事都给当年的我很大的触动，就是年轻社区的“自我意识”。
要知道在别的小区都是业主们逼迫开发商出钱，从来没听说过自己凑钱建公共设施的。
虽然这只是个提案，但讨论的热烈程度却让人震惊，充分体现了“炫-特”的本质：自我、个性、舍得掏钱、特立独行、追求精神层次。
这些标签在今天似乎不算什么了，很平常，就是年轻人应该具备的。
但别忘了，这是在20年前，是2003-2004年。
那时的主力年轻人是70后，也就是我们这一代人，今天别称为油腻大叔广场舞预备队的一代人。
回想当年，70后也曾有过青春，有过热血追求与梦想。
我们曾经迷茫的参与运动，疯狂地追逐名利，但也曾有为国为民的激情时刻。
2001年5月，中美黑客大战爆发，参战的基本都是70后。
当年的装备落后，技术一般，但无数年轻人纯凭热血在网上发动攻击，用原始的人海战术围攻美国白宫网站，不知有多少人累晕在了破网吧里。
后来我知道炫特里就住过一个联盟的组织者，联盟名字都叫“炫特***”。
不说这些了，要不然又快被和谐了。
总之，炫特最早一批业主的年龄层定位就是70后，之后逐渐被替换成了80后和90后。
也就是说，这是个换手率很高的小区，自住的业主们能力达到了就置换走，来接盘的又是下一茬的年轻人。
到今天快20年了，这里至少已经更替了三代刚需。
或许再过个几年就该是00后的时代了，又是一个轮回。
不过炫特之所以保值还不错，也正是因为朝青的年轻人多，一代代地撑起了公寓的行情。
否则这些产品如果在其他板块，除非是学区房加持，否则大多数都保值不怎么样。
三现在的炫特老了不少，当年的小鲜肉们现在也已经成了大叔阿姨。
像开头说的这个租房的朋友，也是70后，只不过是尾巴尖儿的。
疫情发生前一见面还就动不动的喝冰可乐呢，这刚三四年不见，已经是举着保温杯来聚会了。
我猜里面一定泡着枸杞，也很想提醒他注意前列腺。
前些日子在新闻里看到炫特老板的报道，配的图片不知道是什么时候的，但明显是老了。
50多岁的人，就算是海南的气候再好，脸上的褶子也是永恒增多的。
张卫克，炫特的操盘人，当年还不能算是真正的老板，顶多算是合伙人吧。
他也是70后，1970年的，开发炫特的时候32岁。
那会儿还有人调侃，这岁数创业不容易，连生日都不能点蜡烛，要不然容易“三长两短”。
张老板是从职业经理人向创业老板转化的典型。
他是山东人，毕业后就进入了山东鲁能，那个年代还是包分配的，所以被分到了国企。
正好赶上房地产行业启动，因此也就开始了地产职业生涯。
当年鲁能在北京做的项目不多，规模最大的是椿树园，其他的可能都是合作项目，我也记不住了。
反正张老板在国企待了很多年，一直到三十而立。
他骨子里就是个不太安分的人，又处在风起云涌的时代，所以总想跳出体制。
未必是创业，但总想着有更大的发展。
那个时代的体制内虽然没有现在这么吃香，但也是很稳定的，尤其是房地产这种新兴风口产业，比那些国营老厂强得太多太多了。
所以张老板一直犹豫，放不下体制内的稳定，因为当时他在北京是副总级，那就应该对应正科了。
如果从企业转入政府部门，在小城市安排个局长都有可能。
所以据说他犹豫了好几年，直到系统内很多人都跳槽到民营了，他也才忍不住终于下了决心。
而且他也是有选择的，那会儿是谢强到珠江上任，主持北京的全部业务，张老板也就借着这层关系转了过来。
这两人应该很早相识了，因为鲁能在西直门有个时代之光的项目，是和当时的君士公司合作的，而谢强就曾经在君士，所以他们俩很可能从那时起就惺惺相惜了。
所以什么是人脉，只有你的能力得到别人认可的时候才算人脉，否则顶多算是认识，屁用没有。
我认识的大佬数以百计，但没一个拿我当回事儿的，所以混了20多年还只能是个老泡儿。
谢强的班底基本上都是在君士积累的，形成圈子则是在珠江时期，张卫克和王志刚、张璇等人。
后来这些人又跟随老谢跳到了富力，形成了一个派系。
再后来老谢走了，张卫克当了老板，而王志刚等人则在少帅张辉上任之后被清洗。
权力斗争，会在任何一个有利益分配的圈子里出现。
当年谢强之所以离开珠江，很可能就是当时合生系的强势进入，老谢被分走了大部分的权力，相当于被架空，那就不得不离开了。
中国有句老话，堪称群臣关系的圣经：君疑臣必诛，臣疑君必反。
君疑臣而不诛则臣必反，臣疑君而不反，则君必诛之。
也即是说，“用人不疑疑人不用”是必须坚持的，而且是君臣双方面的。
而一旦上下级合作出现嫌隙，那就必须当机立断，否则猜疑链是不可能被自动弥合的。
老谢当年就是如此，一旦发现被朱老板怀疑权力过大，有权大欺主的可能。
那就甭废话离开吧，双方还都能留点儿面子，要不然闹下去更难看。
于是他就带着张卫克跳到了刚刚进入北京，用拍卖手段拿下双井地王，对北京形势还不熟悉的富力旗下。
据说当时张卫克进入富力还不太容易呢，这大概率还是因为富力两位老板担心老谢带来的精兵强将太多，又形成一个尾大不掉的派系。
党内无派，千奇百怪，朋党是任何一个组织领导者都必须严防死守的。
张老板在珠江的时候，负责的项目就是珠江罗马嘉园，所以对朝青一带非常的熟悉。
炫特这块地他们肯定谈过，估计是价格没谈拢或者是资金不足给放弃了。
2002年夏天罗马嘉园开盘，5800，这个价格相当高了，但卖得却不错，所以大概率是这时候就给了张老板找投资人单干的信心。
当然罗马嘉园开盘的时候张卫克已经跳到富力了，此时是否就有了单飞的想法谁也不知道。
反正之后人家就找到投资商了，约定了对赌条件之后，就开始了炫特的开发。
这块地那会儿已经在京都广厦公司的名下，也就是被大名鼎鼎的广厦集团，浙商大佬楼忠福所控制。
之前他们就已经在朝青开发了天天朝阳，也是个公寓项目，规模不大，影响力也一般。
当时北京分公司深陷“浙江广厦”和“北京二建”的资本困局，资金链很危险，所以只好把炫特这块地连同公司都给卖了，鸡蛋换粮票。
之后有人说张老板这么做属于趁人之危。
我觉得谈不上，这种断臂求生的买卖在商业中太常见了，马路上促销大甩卖的多了，总不能说买打折货的都是趁人之危吧？一个愿卖一个愿买，都是生意而已。
而且印象中我还看到过炫特的土地成本，1400多，不算便宜，那如果加上公司的资质，土地成本估计在1500以上了。
那再加上2500的建安成本就是4000块，这个项目如果卖不到5000就不赚什么钱了。
所以创业是非常不容易的一件事儿，天时地利人和，稍微算计错了就是满盘皆输。
都是老中医，哪有什么偏方儿的便宜可占。
如果有便宜，那就一定会付出其他的隐形代价。
四张老板当时背后的老板就不说了，那是另一个故事。
在炫特时期，他还不能被称作完全的老板，因为不是投资人，只是合伙人，相当于技术入股。
而且肯定是签订了对赌协议的，条件还会非常苛刻。
如果项目不赚钱，那张卫克都不是净身出户的那种了，也得跟着负债。
所以这场仗他不能败，没有退路。
这就能理解为什么炫特在2003年非典期间强行开盘了吧？因为没有退路，必须咬着牙往前冲。
这就是所有创业者的常态，前面是看不见路的迷雾，但背后更是悬崖深渊。
向前或许还有活路，而一旦后退就是粉身碎骨。
当职业经理人的时候你可以甩手就走，扔个烂摊子自有老板着急。
但现在你是老板了，几百上千人等着找你要工资呢，后边更有凶神恶煞等着拿钱的投资人和大老板。
此时敢退吗？你敢言退，那自有40米的大砍刀伺候，资本从来都是不讲情面的，不仅杀人，还会诛心。
其实炫特在最初的规划不是小户型，而是普通社区，也就是两居室100的那种，或者更大户型都正常。
这就是当初的主流模式，中规中矩。
这种楼盘的优势就是客户群广，谁来买都行。
劣势就是市场就这么大，有可能销售期会拖得很长，资金压力大。
那此时的张卫克应该已经被逼上绝路，他必须改变定位，从红海中杀出一条血路，不是天堂就是地狱。
因此传说他们用两个月时间完成了所有的整改，必须抢在2003年初开盘，在上半年结束之前清盘回款。
否则如果拖到下半年，那东三环东四环必定将成为血腥红海，好几个楼盘集体入市，到时候就不好抢饭吃了。
炫特并不是北京唯一的年轻人社区，在此之前之后都有，Soho就是最典型的，其他的还有荣丰，Solo，蜂鸟等等，哪个区都有。
当然朝阳区是最多的，尤其是在2006年之后，50年的商住公寓大量出现，几乎全是小户型，都把年轻人当收割目标。
但是，就是在这么多的同类型竞品里，炫特也是比较特殊的一个，从当年就特殊。
那会儿的朝青还没有被定义为年轻人板块，而是改善型为主。
所以罗马嘉园、朝阳园等都是大户型规划。
但张克卫认为这里缺乏小户型，可以赌一把。
那就赌呗，这也没什么太多特殊的，基调定下，其他的都是设计和营销的细节了。
反正人家赌赢了，一战成名，震惊北京地产界。
但如果他赌输了呢，也无所谓，回老家找地方打工去吧，北京恐怕是不好混了。
之后不说了，张老板从此多了一堆的外号：楼市小旋风、京城快刀王、定位教父、朝青霸主、蓝海高手，一堆呢，我也记不住了。
反正那两年他风光之极，各种奖项拿到手软。
但这也名至实归，几乎是两年清盘的节奏，对于任何一个项目都赚大钱了，绝对的高手，佩服。
五在普通人眼中，房子开发成小户型是最好卖的，因为刚需多。
其实不对，小户型是难度最大的。
首先就是成本，小户型是成本最高的。
比如同样的1万平米一栋楼，普通户型100平一套，那就是100套。
而小户型呢，按50平一套都是200套。
那就要凭空多出至少一倍的墙体、门窗和各种水暖气管线，而且设计上难度还大，哪方面都得多花钱。
然后还有销售群体，100平米是大众户型，马路上随便拉个人就有可能是客户。
而50平呢，只能去找资金少的刚需，投资客不是那么好找的。
这无形中就把客户群体给缩小了一半以上，也就是购房人群缩小。
第三就是价格，如果开发成大户型，比如每套200平以上的吧，那针对的就是有钱人群体，和找刚需所费的力气其实差不多，但招来的人们的预算却是不同的。
大户型卖便宜了都不合适，侮辱人家的钱包。
而小户型呢，根本不可能卖得太贵，这部分群体对价格太敏感了。
再加上户型小了就影响居住体验，采光通风什么的都不好办，那就更不好要高价了。
因此，开发商是只要有可能就尽量开发大户型，就因为小户型成本高、客户少还卖不上高价格。
所以全北京别看楼盘这么多，但真正都盖成小户型的很少。
商住公寓之所以开发小户型那是因为土地便宜，成本低，所以能用低价来收割最基层的韭菜。
而住宅用地成本高，开发商算不过账来。
所以，张老板在当年把炫特都开发成小户型可以说是绝对的冒险，成了就扬名立万赚大钱，败了就赔本赚吆喝卷铺盖就走人。
当然他是成功了，正好赶上了时代，又加上营销做得好，绝对是创造了奇迹。
其实营销在我看来也那么回事儿，找了个名模当代言，没几个人认识。
然后各种操作手段也是常规吧，没有后来The house闹的绯闻多。
说明当合伙人的时候还有所顾忌，自己真正当老板了才肆无忌惮，毕竟说了算，想怎么折腾炒作都行。
这以后有机会说吧，一堆的骚操作。
我那会儿不太看得上小户型楼盘，所以没什么好印象。
有一次是看到记者写炫特的稿子，极尽夸奖之能事，于是看着别扭，要过来给改了改。
他写的是“少女们穿着轻盈的罗裙，跳出青春的舞步”，我给改成了“少妇们衣不遮体，浪出了媒婆儿的节奏”。
急得小伙子差点儿跟我拼了，真要这么写就拿不着红包了。
六在操盘炫特的时候，张老板还不算真正的老板，合伙人而已。
但到了望京澳洲康都的时候就是资本合作方了，到上清The house，那就是真正实打实的老板了。
之后就是各地开发直到后来的海南，那就是完全的开发商了。
前些日子是朋友的孩子想创业，我举出了张老板的例子。
想说的道理只有一个，那就是：如果想创业成功，那你首先就必须是个成功的职业经理人。
如果打工做不好，那肯定创业失败。
道理其实很简单，老话说“宰相必起于州部，猛将必发于卒伍”，这是指的高层必须有基层经验。
但对于做生意来说，什么叫基层经验？未必是经历过各个岗位，但必须是亲手“赚到过钱”。
普通的打工不叫赚钱，那只不过是个岗位的螺丝钉而已，是依靠于这个平台。
创业的话你就是老板了，必须要有从开始第一步到最后赚到钱的全部思维和手段，这才叫赚到钱。
别小看餐厅大排档什么的，人家可是从选址、装修、买设备、进货、炒菜、宣传、服务、培训小工到收款的一系列流程，这才能真正的赚到钱。
如果是在公司打工呢，尤其是大公司，那每个人负责的就是一小块业务，哪怕是高管都未必能理顺各个环节。
所以这种情况就是打螺丝，根本不是真正的做生意。
别幻想什么我只要会招人、管人就行了，专业的事情由专人去做。
这话没错，但在现实中，只要你稍有不懂或松懈，那员工必定偷懒或干脆吃里扒外。
创业绝不是想象中的找人替自己干活，而是监督别人替自己干活，难度比自己干大多了。
之所以很多人敢创业，就是因为没干过，所以觉得简单。
但一真正实施就扯淡了，用不了多久就赔得一塌糊涂。
餐厅可以说是门槛最低的创业了，但看看干二手设备的吧，不知道一年要经历多少次轮回，都是刚买走干不了几天又卖回来的，赔掉的都是自己的血汗钱，或者是父母亲朋的血汗钱。
什么人适合创业，不是说不服从管教、特立独行、梦想发财的就能创业了，而必定是在打工时就能成为独当一面的高手的才适合。
这就像张卫克这样，年轻时在鲁能，被上级觉得干得不错才委以重任。
遇到了合作伙伴也认可，那才能带着他辗转跳槽。
习惯了国企再学习民营企业怎么干，从拿地到清盘全系列操作之后，才会有人真的敢投钱跟你合作。
否则人家直接找公司合作好不好，凭什么把宝押到你身上啊？所以说，打工牛逼的未必创业成功，但创业成功的一定在打工的时候也很牛逼。
甭以为当了老板就能谁都不服了，其实都是一层层的打工。
小公司是给大公司打工的，大公司是给税务局监管部门打工的，在这个层级分明的圈子里，谁都跑不了。
我印象中张卫克就曾经吐槽过，说开发商其实就是夹缝里求生存，一步一个坎，步步惊心，一着棋错就是满盘皆输。
打工或许还有退路能甩手不干，而创业呢，不是天堂就是地狱。
给个建议吧，如果想创业，那就最好先花时间精力了解这个行业。
怎么叫了解？比如想开奶茶店吧，最好先找家店打工，什么时候做到店长了，至少是个小主管级的，从怎么加盟到进货交工安排班次到发工资都熟悉了，能独当一面抛弃老板也赚钱了，那再开始真正的创业。
否则一上来就想发大财也不是不可能，那就凭运气了。
而凭运气赚来的钱，迟早都得凭实力输干净。
七本来还想写写朝青的发展史的，还有张老板之后的澳洲康都以及The house（国际专家花园）什么的，也都挺有意思的。
以后有机会再写吧。
记住了，能当好士兵了再惦记着当将军，否则必定是纸上谈兵的赵括，全军覆没。
仅供参考。
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