“一鼓作气，一年还了50多万元的房贷，省下（这部分本金）约4.5%的利息成本，不比理财香？”深圳一名购房者元粒（化名）在某社交平台上晒出自己的还贷记录。
与元粒一样的购房者不在少数。
近期，在存量房贷与新发房贷利率差较大、资产荒势头持续的背景下，提前还贷现象热度不减。
中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率在14%左右。
市场也开始流传存量房贷即将调降的传闻。
有业内人士认为，结合今年最新的房贷政策和利率变化，存在再度调降存量房贷利率的可能性。
如存量按揭利率调整或对银行息差形成影响，不过假设负债成本同步调整，预计对于息差总体影响中性。
有高位购房者一年多次提前还贷楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差重回高位。
中金公司银行业分析师林英奇表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率为3.45%，如果考虑7月的LPR下调，估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62BP（基点），而存量按揭利率下调幅度仅为35BP。
据此测算，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到约60～70BP的高位。
部分城市的利差可能更大。
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，2019年10月～2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点城市首套房贷利率普遍在4.8%～5.2%之间，比现在增量首套房贷高出约150BP。
“在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。
”国泰君安在近期研报中指出。
与此同时，去年10月至今，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民“高收益资产荒”。
利差增大、“资产荒”加剧助推提前还贷现象持续。
部分存量房贷仍处高位的购房者年内已多次提前还贷。
元粒将提前还贷称为“自救”。
他给记者算了一笔账，他在2020年高位购房，目前房贷利率为LPR+30BP（4.5%，LPR年初为4.2%，未到重定价周期）。
自己近一年理财、基金的综合收益率是3%。
中间利差大，提前还贷基本成为必然选择。
“目前新发房贷利率是3.5%，我们则是4.5%，心理落差真的太大了。
”元粒提到，今年他已经申请提前还贷两次合计50多万元，争取明年根据工资发放的节奏再还几十万元，减轻下利息成本。
也有购房者更为冒险，通过经营贷转贷进行提前还贷。
一名不愿透露姓名的深圳购房者介绍，他办了一笔10万元的消费贷、一笔40万元的抵押经营贷，把利率为4.2%的按揭全还了。
“办经营贷和消费贷前期压力大，但实际利息减少了，想趁着40岁前告别‘房奴’生涯。
周围很多目前经济实力还可以的朋友都是这么打算的。
”他说。
不过，据记者了解，目前使用消费贷和经营贷置换按揭或涉及违规，背后存在多重风险。
中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。
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