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提问：你好章哥。
我准备了300万的首付，准备入手天通苑的顶复，为的是全家居住，老人在露台上种点花草也方便。
但是一直有疑虑，就是这些老小区的大户型，将来趋势会是怎样。
会不会真的成为“老破大”无人接盘啊？因为我们虽然是自住，但也不想说损失投资。
谢谢。
回答：1、 不必太过担心这些大户型的未来价格走势。
其实近十几年来的历史价格就已经很说明问题了，大户型的单价会低于小户型，但比例不会有什么变化，将来更不会有什么无人接盘的可能。
也就是说，除了在挂牌的时候，销售时间会比较长以外，不会投资受损。
2、 这些普通住宅小区里的大户型基本都出现的2006年之前。
因为那会儿的房地产市场并不成熟，百姓们没什么投资概念，买房的人不多。
而开发商们也都是摸着石头过河，为了满足大多数人的需求，一个楼盘里大小户型全有，从50到200多，从开间到大复式，几乎能满足社会上的各种家庭居住。
天通苑和回龙观就是这种情况，根本不分什么经适房和商品房，200多平的经适房有的是，直到被曝光之后，这种情况才有所减少。
但是，到了2005年6月，豪宅税出现了，也就是140㎡以上的不算普通住宅，税费高于小户型。
而此时，人们的居住理念也开始分级，开发商也开始针对不同的客户群体进行市场定位和细分。
一个小区里各种户型混杂的情况基本消失了。
普通住宅小区，最大户型也就是140平，再大了实在不好卖。
而真正的豪宅小区，干脆就没有小户型，开发商和买房人的定位都越来越清晰。
当然，后来也有一些普通社区的顶层复式，但可以说是假复式了。
因为房本面积就是140平，二层算赠送。
实际上是二层的层高低，达不到2.2米，就是开发商的促销手段而已。
3、 从2009年之后，北京房价大幅上涨，在半年左右就翻了一番，到2010年达到了2.5万的均价。
在这种情况下，开发商们更不敢随便开发大户型了，除非是定位为豪宅，否则实在不好卖。
于是，顶层复式这种产品，从此真的在普通小区里消失了。
4、 但是，开发商不再改，并不代表市场没有需求。
2009年8月，可以说是大户型的最后一次集体亮相。
在房价快速上涨了三个月之后，北京市场出现了怪现象，就是140㎡以上的住宅价格开始快速上涨，单价甚至超过了60㎡以下的小户型。
当时很多业内人士都惊呼，北京市场的改善时代到来了。
但是好景不长，大户型毕竟总价高，很快，销量和涨速又被小户型超了过去。
但是，这次事件也说明，百姓们对大户型改善产品的需求是存在的，只不过是被高房价压制了而已。
5、 从2008年至今，如果看看大户型和小户型的价格走势会发现，二者的曲线几乎完全相同，涨幅一致。
这说明，大户型的需求一直存在，而且并没有减弱。
另外，随着老人的寿命延长，二胎的放开，家庭人口增加也是趋势。
再加上人们对居住条件的改善，对大户型的需求更加不会减弱。
有这种需求的普通百姓们，面临的选择只有这种老小区中的大户型，包括顶层复式。
而且，这种产品以后再也不会出现了相当于供给量已经被锁定。
那未来怎么会出现无人接盘的情况？6、 所谓的老破大，其实就是一种调侃罢了。
只要是房子就会变老，只要不维护就会变破，面积的大小只是针对的需求群体不同罢了。
在任何时期，大户型都是比小户型的销售周期要长的，无论豪宅还是普通住宅。
所以，不必在意这种说法，并没有什么意义。
7、 总结：不用太过考虑大户型的保值问题，其未来的走势和大盘趋同，走不出独立行情。
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