沙井，这两年深圳刷概念最猛的网红板块之一。
以前提起沙井，印象中能想起的就是蚝乡就是那成群的农民房和工业厂房，但在ZF大手笔的重磅规划下，会展经济区+海洋新城+空港新城这些重量级头衔已经挂到了沙井的头上。
承接着如此多概念的沙井，近些年房价也如脱缰野马式上涨，2013年沙井片区的二手房成交均价是1.6万/㎡，2016年11号线开通后，房价从2015年的2.57万上涨到3.9万，而截至到目前沙井的二手房均价4.7万/㎡。
（2013-2017年沙井房价涨幅）（现在沙井二手房房均价）7年时间涨幅接近200%！ 看得见的房价涨幅和远期的规划让不少刚需和投资客的眼光聚集到这一个片区，上周末我们写了一篇整个片区的分析文章，可点击回看：这个片区一半以上都是坑，正常的投资逻辑根本行不通 但欲戴皇冠，必承其重。
戴着如此多的概念，沙井能否有足够的资本去夯实当下的房价？前几日，深楼市团队深入实探沙井，还原一个真实的沙井。
受历史原因影响，沙井目之所及的是成片的农民房和工业厂房还有许多做得和商品房一样的小产权，这些原因导致目前沙井的可供应的住房并不多而且旧改难度非常大，根据统计，目前沙井在售的新房住宅只有3个新盘。
其中拾悦城和香莎公馆都是尾盘在售，项目不多，今年下半年就只有一个卓越中寰入市，但销量并不理想，开盘当天去化仅2成，主要是户型实用率不高和距离地铁站有一定距离。
新房供应不多，二手房方面，能选择的也不多。
根据统计，目前沙井的二手房主要是集中在沙井、马安山以及塘尾三个地铁线一带，均价在4.6万左右，价格最高的是沙井站的地铁口物业，鸿荣源禧园。
了解完沙井的楼市基本面，我们重点关注这个片区的城市基本面。
从沙井地铁站出来，可以看到目前沙井最贵的二手房——鸿荣源禧园，标准地铁口物业，而且底商非常完善，这个盘步行不到3分钟的前方，还有一个百佳华-奥特莱斯，如果单看步行5分钟通行圈内的城市面貌，是无法将沙井和落后、破旧等形容词联系起来的。
（鸿荣源禧园）（奥特莱斯）但从沙井站跟着导航出发前往以卓越中寰所在的住宅区集中区，沿着城中村小路左转右拐，中途看到了非常多的农民房，开始感受这个片区分裂的局面。
从村中小路步行，能看到按理在80年代出现的建筑和面貌，已经旧得发黑的墙壁，木质且旧得快脱落的大门以及散发阵阵臭味的下水沟。
这与概念中数次提及的“新城”不符，但过了这一段路，到达新沙路后豁然开朗，印入眼前的已经是一片成熟的居住区，这就是以华盛西荟城、万科翡丽郡、卓越中寰聚集的沙井目前最集中且最成熟的居住区。
但从沙井地铁站到华盛西荟城，步行需15分钟，不属于我们所说的地铁物业，这也是鸿荣源禧园和这片城市居住区存在价差的原因之一。
从农民房到住宅区，前后对比，视觉冲击感很强，沙井真的很分裂。
从实地走访来看，这个成熟的住宅区配套相对完善，华盛西荟城自带的购物广场基本可以满足日常逛街需求，对面还有一个大型的沃尔玛超市，除了卓越中寰的底商未开外，其余楼盘底商的入驻率较高，健身、餐饮、娱乐、银行、教育、药店等都有，而且日后还会开一条商业街，可以想象在这里生活，日常生活是相当便利。
虽然到地铁站步行需要15分钟，但搭乘快线11号线，40分钟能到达南山，也正是凭借着这条快线，沙井的这个成熟居住区成为不少南山上班族外溢的首选区域。
从沙井站往回走，到马安山地铁站，我又见识到一个完全不一样的沙井。
与沙井地铁站破败的城中村不同的是，马安山更多的是成片的工业产房。
然而受土地厂房租金、员工工资、原材料成本等要素成本上升，沙井近几年有大批的制造业企业往外迁移。
所以现在的沙井大多数工业厂房已经处于空置状态，人气严重不足。
从马安山步行到沙井的巨无霸商圈海岸城约15分钟，目前项目已经在打地桩的状态，走在路上感受到的是尘土飞扬、看到的就是已经关门破旧的工业产房和中午时段也完全没人吃饭的路边小店。
说沙井是曾经制造业的工业大区，曾是大批农民工聚集的区域，到今天似乎都已经弱化了，制造业外迁、人员流失，沙井的产业转型之路怕是要开启阵痛期了。
所以当下沙井的房价，是因为地段优势，也就是南山刚需外溢撑起来的，至于大空港、航空新城、海洋新城这些概念，等规划落地，估计怕是要等个8-10年了。
目前马安山这片并没有聚集的住宅区，地铁站周边也并无次新的商品房住宅，只有沙井的京基百纳广场附近有两个次新的盘，一个是中熙香莎公馆，另一个是星河荣御。
这两个盘，距离地铁站也15分钟左右，有京基百纳广场等基本商业配套，居家倒是没什么问题，只是周边厂房多，影响居住体验。
不过换个角度来看，马安山站相比沙井最大的优势也是厂房多，毕竟厂房多比小产权多要好，更有利于推进旧改。
（海岸城已在动工打地基阶段）而且马安山片区除了有海岸城旧改之外，还有很多城市更新项目，具备一定的发展潜力，不过也还是那一句话，得等。
总结一下，沙井的接盘人群就是来自南山的刚需外溢以及少量的本地置换需求。
11号线瞬间把沙井和南山的距离拉近，而且4字头的房价和西乡有明显的价差，与龙华之于福田一样，沙井之于南山，也已经承担起“睡城”的作用。
但沙井受限于历史原因，小产权、工业厂房、城中村影响了沙井的基本面貌，也阻碍了沙井城市更新的推进，这是沙井目前最大的弊端。
就目前沙井的楼市面来看，选房其实非常简单。
沙井和马安山两个片区都有看得见的发展潜力，如果自住，首推的还是沙井居住最成熟的住宅区，可以重点关注华盛西荟城和万科翡丽郡，卓越中寰的新房得房率实在太低，95平米只有2房，对于刚需而言，性价比不高。
如果是想投资的话，稳健投资建议沙井，想博暴击关注马安山。
目前沙井的房源只有鸿荣源禧园是地铁口物业，其余离地铁都有一定距离，接下来想入手的，可以重点关注地铁物业，之前华强城热卖，除了价格优势之外，重点还是地铁口物业，未来溢价会更高。
中午时分，坐在华盛西荟城购物中心吃午饭，期间有不少人出来吃饭逛街，人气颇高，从华盛西荟城走出来，看到周边密集的住宅区和完善的商业，忍不住感慨，住这里还是挺舒服的。
下午，走了一遍马安山后，头发已经沾满了灰尘，正在施工的海岸城、人去楼空的工业产房、人气不多的购物中心，让我对之前的感慨有点后悔。
结束一天的调研后，我对旁边的大华说了句：现在的沙井，还真是分裂！