从火热到冷清，大瓦窑板块传来阵阵凉意。
作为房地产市场的“晴雨表”，土地市场的冷热对后续楼市走向具有重要参考意义，但在大瓦窑板块，“风向标“似乎失灵了。
今年上半年，北京底价成交地块占比提升。
统计数据显示，在成交的19宗地块中，底价成交11宗，占总数的58%。
不过，也不乏一些高溢价成交地块。
1月4日，丰台大瓦窑L42、L44“双子星”地块，总成交价达到76.935亿元。
中建信和、京能置业分别以15%的触顶溢价率+摇号“顶格”拿下大瓦窑姊妹地块，两块地仅一路之隔，指导价均为8.3万元/平方米。
7月6日，L44地块京能西贤府开盘，截至发稿，网签8套房。
京能西贤府一共有7栋住宅楼428套房，统一为11-18层的洋房和小高层产品。
主力户型有125平方米、154平方米和173平方米三种面积，均为四居室。
实际上，在京能西贤府所在板块，除了与其同一时间拿地，比其早开盘一个月的新盘中建和颂九里外，还有2022年入市，剩余大量库存的北京城建龙樾天元、北京城建玺院（宸知筑二期）。
可以看出，板块内竞争比较激烈。
不过，京能西贤府置业顾问却表示，项目是新中式融入宋代古风的一个非标奢宅，绿化率达到了38%，很受欢迎，内部团购就订了39套。
京能西贤府位于大瓦窑板块，在西南五环内，南侧紧邻大瓦窑地铁站，西侧为大瓦窑中路，北侧为大瓦窑东路，东侧为绿隔产业用地。
一直以来，大瓦窑板块的定位都很清晰，即承接海淀中关村，西城金融街，丰台丽泽商务区、丰台科技园总部基地高端改善人群。
经过城乡一体化改造的大瓦窑，储备了不少住宅、产业、教育、绿化等方面的用地，所以，近几年大瓦窑新房比较集中。
业内人士表示，大瓦窑附近的丽泽规划了22万个就业岗位，而丽泽的总建筑规模中，只有23.5%是住房类的。
所以大瓦窑供地较多就是为了丽泽金融商务区的“职住平衡”。
不过，大瓦窑板块因被绿化带、高速公路、铁路包围，相对比较独立，板块内5公里范围内，除了公园资源比较丰富外，缺少教育、医疗及大型商业等配套。
具体来看，项目在配套上比较大的优势是交通。
京能西贤府属于地铁盘，距离地铁大瓦窑站仅100米左右，出门即地铁14号线，4站可直达丽泽商务区。
自驾出行也比较便利，从项目出门就是京港澳高速，无红绿灯直达四环。
商业方面，目前大型商业处于规划落地阶段。
项目北侧配建了一个写字楼和两栋3层的小型商业，与商品房同期交付。
项目东侧有一个商业用地规划。
此外，14号线一站地外的园博园板块正在建设一个合生汇，这是一个比较大型的综合商业体。
教育方面，项目东侧有一块教育用地规划，丰台建华和丰台二中附属实验小学都在板块内，距离较远。
此次京能西贤府整个社区共7栋楼428户，设计成11-18层小高层产品，容积率2.5，密度不低。
据项目资料，京能西贤府主打三大亮点。
以宋代园林建筑中杰出的皇家园林“艮岳”为蓝本，打造了一处既费钱又耗时的宋式园林。
这种园林风格一般只出现在高端别墅社区；配备双会所，通过两庭三院的层次设计，把会所融入到园林景观；小区绿化率达38%左右，结合地形、景观作用，小区内有元宝枫、文冠果、山杏等多达60余种植物。
项目置业顾问表示，项目主要是想打造一个新中式融合宋代古风的建筑，小区配置双会所，户型进行了升级，装修采用意式轻奢风，全屋华为智能控制系统等。
此外，项目全部南向双阳台，北向设备平台，定位纯改善，一共有三个面积段8种户型，分别为125平方米、154平方米和173平方米，综合得房率约90%。
这个项目所有户型均为四居，8种户型主要为四叶草和边户三卧朝南2种大类，其中173平方米是四室三卫，其它两个户型均为两卫。
截至发稿，京能西贤府已经网签8套，均价81251.53元/平方米。
而“双子星”中的另一项目中建和颂九里网签3套，均价68933.21元/平方米。
据新地产观察，这一网签数据已维持了近一个月，而一个月之前，晚开盘的京能国贤府还没有网签数据。
公开资料显示，中建和颂九里一共规划9栋楼572户，总高8-18层，以17～18小高层为主，还有8层洋房，主力户型为112平方米三居以及133/153/163平方米四居，得房率77%-91%，容积率2.8。
中建和颂九里置业顾问介绍，目前房源均价为7.5万/平方米左右，但具体到手价格需要根据付款情况而定，且每个月特价房情况都不同，要先报上名额，再核算具体价格。
两个项目同期拿地，指导价均为8.3万/平方米，为何网签单价相差这么多？京能西贤府置业表示，两个项目得房率不同，如果按套内使用单价算，两个项目套内的单价就相差不多了。
事实上，大瓦窑板块商品房土拍始于2020年，即目前已经转为现房的首创天阅山河和国誉万和城2个项目，网签均价都达到8万/平方米以上，目前都没清盘。
还有2022年入市的北京城建龙樾天元网签单价也达到8万+，网签率不到65%。
北京城建玺院（宸知筑二期）产品力稍弱，网签单价刚过7万，目前还有大量剩余房源。
可以看出，大瓦窑板块新房供大于求，且产品一般均以大户型为主，同质化严重，所以一些项目开始进入“特价期“。