最近，朋友圈“头号吹子”笔哥忽然神隐了。
笔哥是都会山一位业主，吹的正是自家的「奥体板块」。
去年，他以530万（房子本身498万）敲定一套89㎡高层后，摇身一变，成了奥体喊涨的“排头兵”。
两个月前，笔哥尤为意气风发：“都会山涨上7万了，今年是真的凶。
”都会山业主群聊天记录仔细一问才知，小区业主群助攻不断，诸如“8.5（万/㎡）可以考虑出手”、“再等一年多赚百万”、“奥体次新全面站稳10万”等消息不绝于耳，让人越看越有些“飘”。
熟悉笔哥的人都知道，房子原本装着他的一份辛酸：去年年初，笔哥和发小一起摇了御虹府、澄品，本想着结伴不寂寞，谁知发小4号签成功上车（澄品），而自己的号却是大三位。
从买入价不足5.6万/㎡，直到7万+/㎡都刹不住车，再酸也被冲得一干二净。
两个月后，当小凤凰不识趣地提醒道：“哥，最近怎么不吹楼市了？”笔哥连忙打住：“好好吃饭，别讲这些有的没的。
”01“神隐”的反常表现，与奥体楼市风向转变相关。
明面上，奥体二手房确如笔哥所言，涨势全线飘红：时代奥城、龙湖天璞、创世纪、春江彼岸等，叫得上名的热点楼盘，哪个不是“挂价八九万、成交七万起”？甚至，近乎梦幻的涨势让业主都自我疑问：“报价开玩笑的吧！”“这价格市场能消化？”旭辉和昌都会山一年之别，奥体从“5字头”蹿上“8字头”，莫说市场能否接受，房东们的心里也没谱。
然而，近期风向似乎正在反转，房贷缩紧、利率上涨，金融组合拳成了一把高悬在杭州楼市头顶的“达摩克利斯之剑”，二手房的成交量明显下降。
笔哥的都会山89㎡户型最新成交时间还在5月25日，整个6月都没有成交消息了。
去年，巅峰一月换手小几十套，如今交易量十不存一。
而当初，笔哥“下注”这套都会山89㎡，可是放弃近1万/㎡新房倒挂红利。
就在签下合同不久，君品、嘉品接连推盘，并非没有机会。
笔哥认定奥体的潜力，这里有亚运会利好，也有望聚焦一大批滨江互联网科技、生物医药的人才。
看上去，奥体是少数能紧跟杭州发展脚步的板块，星光熠熠。
“像奥体这样的宝地，上海、深圳哪个不要15-20万一平？”即便嘴上不松口，但现实并没有随笔哥的心意。
02高挂价、低成交，奥体楼市疯狂背后，到底是怎样的楼市生态？凤凰网房产走进都会山某中介品牌门店。
“都会山？是要租房吗？”当得知小凤凰想入手一套89㎡住宅，中介L立马起身，来了兴致：“两周前刚成交一套，单价7.8万/㎡，现在挂价在8-8.5万/㎡之间，我们肯定给您争取个最低价。
”调价“有涨有跌”，挂牌价基本维持8万+水平同时，中介L也提醒道，都会山房源“一天一个价”，变动很大。
随即，他点开其中一套710万的房源，小凤凰清楚看到，该房源在今年3月有过调价，直涨87万。
为此，小凤凰不置可否，表示近期贷款收紧，难道房东就不怕卖不出吗？“确实有好几单客户，因为贷款问题被迫放弃。
”小L面露苦色，向小凤凰交了底，集团不久前刚下通知，四大行和各外资不做首选，仅上海银行暂无影响。
“别担心，我们专业做二手，有办法的。
”小L不忘补充一句。
眼见问题没被正面回答，之后，小凤凰对650万、680万等“低价”房源表示出浓厚兴趣，但均被小L以“房东不诚心卖”的理由，草草结束对话。
看着小凤凰对“入住奥体”态度坚决，小L开始试探出击：“奥体板块便宜点的还有莱蒙水榭春天，有考虑吗？”水榭春天成交信息水榭春天的挂牌价约7万/㎡，相对便宜一些，在奥体、钱江世纪城，除了几个次新房其实也还有不少的选择。
03“有价无市”并非只是少数楼盘，实际上，整个奥体板块表现都在下滑。
以都会山为例，中介L口中7.8万/㎡的成交，显然有些站不住脚。
据手边买房显示，都会山89㎡成交最高价68447元/㎡，时间为去年11月16日，较小L的说法足足少了近1万/㎡，同挂牌均价差了有1.5万/㎡。
成交记录、中介说辞出入较大，都会山二手房难免有做低嫌疑，可参考价值不高。
但实际成交价的背后，首先要得到市场的普遍认可：都会山近三个月成交量仅有9套，本月以来更是颗粒无收。
而这恰恰说明，买卖双方心理预期到了难以调和的地步，未曾进入平稳期。
融创时代奥城再看老牌奥体三兄弟，时代奥城虽有一套139㎡户型以85519元/㎡售出，但更多不到7万/㎡，三个月内成交7套，和都会山几无二致；龙湖天璞同为“难兄难弟”，90天内仅售出8套；也就创世纪情况正常，同期成交42套，还不乏8万+/㎡的记录，这与楼盘近地铁的地段优势（距2号线盈丰路站约300米）有较大关系。
“高挂价、低换手”已成奥体通病，个位数成交（三个月内）几乎横扫奥体曾经的热门红盘：莱蒙水榭春天7套、绿地旭辉城8套，一时间，龙湖春江彼岸13套的成绩，已排在创世纪身后，位居板块第二。
龙湖天璞那么，奥体曾经“火”到什么高度？去年8月，龙湖天璞一个月成交10套，换手率是如今的3.75倍；时代奥城平均成交一套仅需耗时1-2天，日签2套经常可见。
当时，中介信息转发热情高涨，往往一套房源刚刚挂出，数个经纪人已着手编写推广文案；而今，“是否租房”成了第一反应，中介的热情和嗅觉均退入谷底。
手边买房数据显示，整个钱江世纪城近90天内，二手房成交量仅333套，平均111套/月。
中介回避的背后，是创世纪多套房源降价超300万的吸睛试探——是否诚心不好说，但“挽回人气”的目的很明确。
以销量换房价，奥体二手房热度已飞跃封顶，开始下行：少了具体成交的扎实“地基”，只剩下8万、9万一平的“空头支票”在高高挂起。
04面对现状，小L有苦难言：“去年底，奥体门槛线刚顶上6万/㎡，今年才过去一半，房价已飙到近8万/㎡，难卖啊。
”卖多少很重要，卖不卖得出更是关键。
「换手率」是二手房竞争力的生命。
融信保利创世纪接下来，随着金融“组合拳”持续发力，高高在上的奥体终会有落地的一刻。
买卖双方心理预期的拉大，在一定程度上影响人们对奥体的决策与接受度：更多购房者会珍惜手上「房票」，死磕摇号到底，像笔哥这类“冒进人士”会越来越少。
此外，观望人群也不在少数。
就在小凤凰要离开的一刻，小L急忙出声：“单价5万+/㎡的房子要了解下吗？”一问，竟是宁围。
不安的情绪需要缓和，浮躁的楼市也要降温。
最后问一句：换作是你，是否肯为8万/㎡的奥体买单？