一，前言：深圳楼市从2019年“先行示范区”的出台之后开始了较为迅猛的增长，也是恰好在2020年1月，武汉疫情爆发并开始封城。
当时大部分人开始不太看好楼市，觉得受疫情影响，房价会跌。
乐观一点的觉得房价会平稳。
但是小林总观点恰恰相反，预测当时的房价是涨的。
果不其然，到2020年12月底一整年核算下来，全深圳的房价涨幅高达30%，这仅仅是被平均的数据，按照片区性的涨幅从2019年12月至2020年12月翻身涨幅最高，高达52%。
华强南46%居于第二，紧随其后的是八卦岭，保税区，碧海，前海…（下附图1）图1按照二手楼盘涨幅来说，有不少楼盘涨幅超60%，比如南山网红盘诺德假日花园从11万涨幅到18万。
前海时代广场单价12万涨到20万。
以及中海阳光玫瑰园，中熙君南山等小区涨幅也不遑多让。
宝安中心的熙龙湾，鸿荣源尚都，壹方中心，第五大道等小区涨幅也是超过50%。
诺德假日花园二手楼盘的大涨也就导致了当时一二手倒挂，新盘火爆，于是有了万人空巷打新的情景出现，比如近万人认筹南山华润城三期，沙井的海岸城，前海的招商领玺，颐湾府，福田的臻山府，光明的金融街等等都是需要摇号才能购买！华润城润府三期物极必反，事物发展的规律向来如此，小林总对此也是深以为然！房子是可以作为长期持有的投资标的。
但是若是能短期暴涨受益，必然是不稳定的。
如2008年金融危机前的楼市风光，2016年325新政出台前的火爆都很明确的说明了这一点，（2016年3月份全市成交超2万套，2016年12月全市成交量不到五千套，这不是腰斩，而是踝斩了）2016年深圳一二手成交套数走势图在暴涨这种不利于房市平稳发展因素的影响下，2021年政府出手了，出台了208新政出台，这之后深圳的房市出现了一路量价齐跌的的情景（后文会细说原因）。
从2020年高峰全市超1.4万套二手成交量，到2022年2月3月的不足1000套的成交量，可谓经历了一次比2016年更凄凉的低谷。
近三年深圳二手房成交量走势图二，前言论述完趋势，咱们回归正文。
以下几个问题大家可以思考一下！1，为什么疫情爆发各地封城的情景下深圳的房价还能涨幅如此多？2，深圳历年都有政策出台控制房价，从增加社保年限，贷款政策，限制离婚，限制出售，限制企业买房等等多个方面入手！但是为什么出台一个指导价就能有如此显著的效果？3，房市未来几年的走势如何？1，2020年受疫情影响全国经济形势不好的情况下，深圳房价还在上涨的原因有朋友说是因为情绪买房的因素大，很多人看别人买涨了就跟着买；也有朋友说是贷款放松，很多人有资金去买房；也有人说是是大环境不好，钱放银行还不如用来买房。
以上都对，也可以说都不对。
说对是因为确实有这些因素，说不对是因为比较片面。
思考一件事情发展的必然性我们要考虑基本前提，根本原因和其他原因。
① 2020年房价上涨的前提：2019年8月18日先行示范区的确立，这点让很多其他城市的投资客关注到了深圳这个城市，所以2020年全年度外地人在深购房占比显著上升。
2019年11月11日豪宅税标准改革更是刺激了需求。
原本是根据价格各个区域的价格规定豪宅线，南山490万，福田470万，宝安360万超过这个价格就属于豪宅，要征收5.6个点的增值税及附加。
但是政策改革豪宅线根据产证面积144平，套内面积120平，容积率1来区分豪宅了，要知道当时南山后海一个不到60平的小户型都需要交豪宅税。
这也大大刺激了购房者的购买欲望。
② 上涨的主要原因：供需矛盾尖锐，深圳土地1900多平方公里，是上海的三分之一不到，北京的八分之一不到。
土地供应量可想而知有多紧缺！而深圳常住人口和北京、上海的常住人口差不多，这就导致过多的需求量压迫供应量，上涨是必然的。
③ 其他原因：金融政策的刺激，当时扶持小微企业各种低息免息贷款发放，实际上这大部分资金都流入了房市，加上被上涨的情绪引导，实际上很多并不是必须买房的都加入到了购房团队，更进一步激化了供需矛盾！2，为什么指导价的影响力如此之大？这个也挺好理解的，前文中也提到了，深圳买房涨的有比较大的一部分因素是中小企业贷款流入房市，基本上在深圳买房都是带有自住加投资的属性在，纯自住完全不考虑涨跌的购房群体基本没有，这也就很好了解释了深圳房子的另外一项属性—金融属性。
深圳的房子不止是可以用来住，当你需要资金的时候他可以抵押贷款出来资金用来周转，比如企业经营贷，并且这种周转的利息极低，比住房贷款利息还低不少。
所以很多人本着一箭三雕的思维购房，既可以用来住，需要用钱也可以套现周转，还能升值！何乐而不为？但是指导价出台大大限制了房子的金融属性，不少还能套现的房子基本上都套现不了了，想买来升值的看着房市的冷淡觉得还能再观望一下，所以基本上出手买房的就是买来自住的，这类人群是极少考虑房价涨跌的。
3，房市未来几年的走势还是以平稳缓慢上升为主！① 现在的2000套不到的低位是属于不正常的，深圳正常成二手房交量根据往年来算每月平均5000-6000多套是属于合理区间，高了则为卖方市场，低了则为买方市场。
市场必会回到合理区间！② 涨是必然的，深圳1700多万常住人口，商品房不到200万套，供需矛盾极大！大涨是不可能的，国家本意是房地产平稳健康发展，暴涨必定会出政策打压，2020年的楼市若是不控制必定会比2015年的涨幅更夸张（2015年深圳房价翻了两倍），这是国家所不愿意看到的，所以以后哪怕会有大的涨幅也不会比2020年的涨幅更高。
③ 买房投资还有利可图吗？答：还是有的！深圳房地产大环境如上文所言是大规律，逃避不了。
但是片区性的，以及楼盘区别还是存在的，选择好一个好的片区，好的楼盘，好的户型，涨幅是可以跳出大环境的限制的。
手打原创：房产V小林总 2022年6月24日